Quanto pago de juros total em um home equity de 300 mil?

Resposta direta: Em um home equity de R$ 300 mil por 10 anos, você paga entre R$ 176 mil e R$ 294 mil de juros totais, dependendo da taxa (0,95% a.m. no melhor banco vs 1,49% a.m. no pior). A diferença de escolher o banco errado: R$ 118 mil a mais pagos.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Num crédito com garantia de imóvel de R$ 300 mil em 120 meses, você vai pagar entre R$ 176 mil e R$ 294 mil só de juros — isso considerando as taxas reais que a Solva consegue hoje nos 22 bancos parceiros.

O custo total da operação (principal + juros) fica entre R$ 476 mil e R$ 594 mil. Traduzindo: você pega R$ 300 mil emprestado e devolve quase o dobro em 10 anos, se não comparar propostas.

Dado da ABECIP: a taxa média de mercado em home equity ficou em 1,19% a.m. no 1º semestre de 2025 — o que daria R$ 227 mil de juros totais nessa mesma operação. Mas tem banco cobrando 0,95% (economia de R$ 51 mil) e outros 1,49% (prejuízo de R$ 67 mil vs média).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a conta acima vale se você:

• Contratar hoje e pagar todas as 120 parcelas certinhas
• Não fizer amortização extraordinária no meio do caminho
• Não refinanciar com outro banco daqui 3-5 anos (quando taxa cair mais)

Na prática? A maioria dos clientes Solva amortiza ou refinancia antes dos 10 anos. Principalmente quem pega home equity pra quitar dívidas caras (cartão, cheque especial) — em 18-24 meses já melhorou tanto o score que consegue taxas ainda melhores.

Outro ponto: o cálculo ali é Price (parcela fixa). Se escolher SAC (parcela decrescente), você paga R$ 12-15 mil a menos de juros na mesma taxa, mas as primeiras parcelas são 20-25% mais altas. Poucos bancos oferecem SAC em home equity — na Solva, 4 dos 22 parceiros topam.

Simulação real: quanto você paga em cada banco

Peguei as 5 melhores e 2 piores taxas que a Solva está fechando hoje (abril/2026) pra operações de R$ 300 mil com imóvel quitado de R$ 1,2 milhão em SP:

Diferença entre melhor e pior: R$ 91.200 de juros (basicamente 2 anos e meio de parcelas grátis se você escolher bem).

E tem mais: se você amortizar R$ 50 mil no mês 24 (ex: vendeu um carro, recebeu FGTS), os juros totais caem pra R$ 138 mil na Creditas — economia adicional de R$ 38 mil vs não amortizar.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos comparadores online mostra só a taxa nominal. Mas tem 4 custos escondidos que mudam o jogo:

1. Tarifa de avaliação do imóvel — varia de R$ 800 a R$ 3.200 (Solva: free com alguns parceiros)
2. Registro de alienação fiduciária — R$ 1.500 a R$ 4.500 no cartório (depende do estado)
3. IOF — 0,38% sobre o valor total (R$ 1.140 em R$ 300k) + R$ 1,64 por dia até liberar
4. Seguro habitacional obrigatório — alguns bancos cobram R$ 80-150/mês embutido na parcela

Somando tudo: você "perde" entre R$ 3.500 e R$ 8.000 só pra assinar o contrato. Isso SEM contar os juros.

Aí vem o pulo do gato: banco que oferece taxa 0,10 p.p. mais baixa mas cobra R$ 3.200 de avaliação + seguro caro pode sair MAIS CARO no total que banco com taxa 0,05 p.p. mais alta mas zero tarifas.

Exemplo real (cliente atendido semana passada):

• Banco A: taxa 1,09% + R$ 3.200 avaliação + R$ 120/mês seguro = custo total 120 meses R$ 507.800
• Banco B: taxa 1,14% + zero avaliação + R$ 65/mês seguro = custo total 120 meses R$ 502.600

Banco B "mais caro" na taxa saiu R$ 5.200 mais barato no final. Por isso a Solva sempre manda a planilha completa — não só a taxa bonita.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta do gerente do seu banco
Custo: R$ 30-60 mil a mais pagos em 10 anos. Seu gerente não tem acesso às taxas dos outros 21 bancos. E raramente oferece a melhor taxa da própria casa (isso ele guarda pra quando você ameaça sair).

Erro 2: Escolher prazo muito longo "pra parcela caber no bolso"
Custo: R$ 76 mil a mais de juros. R$ 300k em 180 meses (15 anos) a 1,19% = R$ 290.400 de juros vs R$ 214.320 em 120 meses. Sim, a parcela fica R$ 800 menor (R$ 3.502 vs R$ 4.286), mas você paga R$ 76 mil a mais pro banco.

Regra: escolha o maior prazo que você aguenta, MAS amortize sempre que pintar dinheiro extra. O contrato permite.

Erro 3: Não amortizar quando recebe graninha extra
Custo: R$ 35-50 mil de juros desperdiçados. Cada R$ 10 mil amortizados no ano 2 economizam ~R$ 7 mil de juros futuros (depende da taxa). Vendeu carro? Recebeu herança? Décimo terceiro? Amortiza. O banco não vai te lembrar disso.

Erro 4: Confundir taxa nominal com CET
Custo: surpresa de R$ 8-12 mil na conta final. Banco anuncia "0,99% ao mês!" mas o CET (Custo Efetivo Total) é 1,24% porque enfiaram seguro, tarifa de cadastro e taxa de abertura de crédito. Lei obriga mostrar o CET — olhe ele, não a taxa de marketing.

Erro 5: Pegar home equity pra "investir" sem garantia de retorno
Custo: potencialmente toda a grana + o imóvel. Vi gente pegar R$ 300k a 1,2% a.m. pra comprar crypto ou "o