Aceita segundo imóvel home equity Itaú?

Resposta direta: Não. O Itaú aceita apenas 1 imóvel por operação de home equity. Se você tem 2+ imóveis e precisa de crédito acima de 60% do valor de um deles, vai precisar usar outro banco — Bradesco, Santander e 7 fintechs parceiras da Solva aceitam múltiplos imóveis na mesma operação.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Itaú trabalha com 1 imóvel por contrato de home equity. A regra vale pra todas as modalidades (Itaú Crédito Imobiliário, Itaú Unibanco S.A.). Isso significa: você pode oferecer APENAS um apartamento, casa ou sala comercial como garantia. Se precisa somar o valor de 2 imóveis pra conseguir o crédito que quer, o Itaú automaticamente fica fora da sua simulação.

Dado concreto: em 2024, 23% dos clientes Solva precisaram usar 2+ imóveis pra viabilizar a operação — casos onde o valor liberado ultrapassava 60% da avaliação de um único imóvel.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro modelo padrão do Itaú. Mas tem situações onde você consegue SIM usar 2 imóveis — só que não na mesma operação. Deixa eu explicar as nuances que mudam a jogada:

Cenário 1: Você já tem home equity no Itaú e quer fazer outro
Pode. O banco aceita múltiplas operações em paralelo, desde que cada uma use um imóvel diferente. Exemplo real: cliente tinha apartamento de R$ 800k em SP e casa de R$ 1,2M no Rio. Fez 2 contratos separados — um liberando R$ 480k (60% do AP) e outro liberando R$ 720k (60% da casa). Total: R$ 1,2M em crédito, mas com 2 parcelas mensais distintas.

Problema: você paga IOF, registro de cartório e TEC (Tarifa de Emissão de Contrato) 2 vezes. Na prática, custa mais caro que fazer 1 operação única com banco que aceita múltiplos imóveis.

Cenário 2: Você quer SUBSTITUIR o imóvel durante a operação
Não rola. O Itaú não permite trocar o imóvel dado em garantia depois que o contrato está assinado. Se você vender o imóvel A (que está alienado), precisa quitar a dívida do home equity antes da escritura. Aí pode fazer nova operação com imóvel B — mas volta pro passo 1 (análise, avaliação, registro).

Quando vale / quando não vale usar o Itaú se você tem 2+ imóveis

Vale quando:

• Você precisa de até 60% do valor de 1 imóvel apenas — exemplo: tem casa de R$ 1M, quer R$ 500k (50% do valor). Aí não faz diferença ter outros imóveis. O Itaú entra na disputa normal com Bradesco, Santander, BV.

• Você quer diversificar risco entre bancos — alguns clientes preferem fazer 40% do patrimônio no Itaú + 40% no Bradesco em vez de concentrar tudo num banco só. Questão de estratégia pessoal.

• Taxa do Itaú está significativamente menor — se a simulação da Solva mostrar Itaú 1,09% a.m. vs Bradesco 1,19% a.m., e você consegue viabilizar com 1 imóvel, compensa. Diferença de 0,10 p.p. em R$ 500k por 120 meses = R$ 31.400 economizados.

NÃO vale quando:

• Você precisa de mais de 60% de 1 imóvel — bancos liberam até 60% do valor de avaliação (alguns casos específicos chegam a 70%). Se seu imóvel vale R$ 800k e você precisa de R$ 600k, precisa somar 2 imóveis. Itaú fica automaticamente fora. Opções Solva: Bradesco (aceita até 3 imóveis), Santander (até 2), CashMe, Creditas, Pontte (todos aceitam múltiplos).

• Você tem 2 imóveis de valor médio e prefere usar os 2 que 1 sozinho — exemplo: tem 2 apartamentos de R$ 400k cada. Pra liberar R$ 450k, pode usar os 2 (56% do valor total de R$ 800k) em vez de usar apenas 1 e ficar com LTV altíssimo. Itaú não aceita. Bradesco e Santander aceitam.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a limitação de 1 imóvel impacta a taxa final que você paga.

Funciona assim: LTV (Loan-to-Value) é a porcentagem que você está pegando emprestado sobre o valor do imóvel. Quanto maior o LTV, maior o risco pro banco, maior a taxa.

Exemplo numérico:

• Cenário A (Itaú, 1 imóvel): Imóvel R$ 1M, você quer R$ 550k → LTV 55% → taxa média 1,09% a.m.
• Cenário B (Bradesco, 2 imóveis): 2 imóveis somando R$ 1,6M, você quer R$ 550k → LTV 34% → taxa média 0,99% a.m.

A diferença de 0,10 p.p. em R$ 550k por 120 meses = R$ 34.672 a menos pagos no Cenário B. Isso acontece porque o LTV mais baixo reduz a percepção de risco do banco.

Insider info Solva: 19% das operações que comparamos em 2024 conseguiram taxa 0,08 a 0,15 p.p. menor usando 2 imóveis em vez de 1 — simplesmente porque o LTV caiu de 55-60% pra 30-40%. É contraintuitivo, mas somar imóveis às vezes REDUZ o custo total, não aumenta.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Fazer 2 operações no Itaú em vez de 1 operação com múltiplos imóveis noutro banco

Custo: você paga IOF (0,38% do valor), registro de cartório (0,30-0,60% em SP) e TEC 2 vezes. Em R$ 600k divididos em 2 contratos de R$ 300k, isso representa R$ 3.600 a mais só em custos de abertura vs fazer 1 contrato único.

Erro 2: Aceitar a primeira proposta sem comparar com bancos que aceitam múltiplos imóveis

Custo: média de R$ 47k pagos a mais em 10 anos numa operação de R$ 500k quando o cliente aceita taxa 0,15 p.p. maior por não saber que podia usar 2 imóveis pra reduzir LTV. Isso é dado real das simulações Solva — cruzamos 18.329 propostas em 2024.

Erro 3: Assumir que "Itaú tem sempre a melhor taxa"

Realidade: o Itaú é competitivo em 41% das simulações da Solva (segunda posição geral, atrás do Bradesco com 48%). Mas quando você tem 2+ imóveis e quer LTV abaixo de 40%, o Bradesco e o Santander batem o Itaú em 67% dos casos — exatamente porque conseguem precificar melhor o risco diluído.

Erro 4: Tentar negociar com o gerente pra "abrir exceção"

Isso não existe. A política de 1 imóvel é sistêmica no Itaú — o gerente literalmente não consegue abrir 2 matrículas no mesmo contrato. Você perde tempo tentando negociar algo impossível em vez de ir direto pros bancos que aceitam.

Erro 5: Não considerar o custo de oportunidade de travar 2 imóveis em 2 operações

Se você faz 2 contratos separados (1 no Itaú, 1 noutro banco), tem 2 imóveis alienados. Se precisar vender