Bradesco vs Banco Paulista: qual o melhor para home equity em 2026?

TL;DR: Bradesco vence em capilaridade nacional e ticket alto (até R$ 20M). Banco Paulista vence em agilidade (análise 3-5 dias vs 7-15 dias Bradesco) e flexibilidade para PJ sem faturamento mínimo. Para correntista Bradesco com imóvel acima de R$ 2M, Bradesco ganha. Para empresário de médio porte em SP que precisa de resposta rápida, Paulista ganha. Tabela completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Gabrielle (Gabi) Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Bradesco, Site oficial Banco Paulista, dados ABECIP set/2025, operações Solva 2024-2025.

Como o Bradesco funciona (mecanismo)

O Bradesco opera home equity como extensão da sua máquina de crédito imobiliário tradicional — a mesma estrutura que faz financiamento habitacional há 40+ anos. Isso traz vantagens (expertise em análise de imóvel, relacionamento com cartórios, capacidade de ticket alto) e desvantagens (burocracia herdada, exigências rígidas de documentação).

O mecanismo Bradesco funciona assim: você inicia pelo gerente de relacionamento (se for correntista Premium/Prime) ou pela central de crédito imobiliário. O banco exige relacionamento prévio — não opera com cliente frio. A análise passa por 3 crivos: análise cadastral (Serasa, SCR BACEN, histórico com o banco), avaliação do imóvel (laudo por engenheiro credenciado Bradesco, custo R$ 2.500-4.500 pago pelo cliente) e análise de capacidade de pagamento (comprometimento máximo 30% renda líquida).

A taxa parte de 0,89% ao mês + IPCA para perfil AAA (score acima de 800, renda comprovada formal acima de R$ 50 mil/mês, imóvel em zona valorizada). Para perfis B e C, a taxa sobe para 1,09%-1,29% + IPCA. O Bradesco não trabalha com tabela Price — usa SAC (parcelas decrescentes), o que resulta em pagamento de juros menor no longo prazo, mas exige capacidade de pagamento maior no início.

O prazo máximo de 240 meses (20 anos) é real, mas restrito: apenas para imóveis acima de R$ 3M em capitais, com LTV abaixo de 50%. Para a maioria das operações, o prazo efetivo aprovado fica entre 120-180 meses.

Limitação crítica Bradesco: não aceita imóvel com qualquer ônus (financiamento ativo, alienação fiduciária de outro banco, penhora judicial). O imóvel precisa estar 100% quitado e com matrícula limpa. Isso elimina cerca de 40% dos potenciais clientes que têm imóvel financiado com saldo residual pequeno.

Como o Banco Paulista funciona (mecanismo)

O Banco Paulista entrou no mercado de home equity em 2019 com estratégia oposta ao Bradesco: agilidade via tecnologia + foco em empresário de médio porte. O banco não tem agências físicas (apenas escritórios corporativos) — toda operação roda por portal digital e API integrada com correspondentes (como a Solva).

O mecanismo Paulista é mais enxuto: análise automatizada de crédito (scoring proprietário que cruza dados Serasa, CNPJ Receita Federal, movimentação bancária via Open Finance) + avaliação de imóvel terceirizada (aceita laudos de 5 empresas credenciadas, custo R$ 1.800-3.200). O tempo médio de resposta é 3-5 dias úteis porque 70% da análise é automatizada — apenas casos complexos (imóvel rural, construção irregular, LTV acima de 60%) vão pra mesa de crédito humana.

A taxa parte de 0,99% ao mês + IPCA — 0,10 pp acima do Bradesco, mas com menor spread entre perfis (diferença entre AAA e B é só 0,15 pp). O Paulista também usa SAC, mas oferece carência de até 6 meses (pagamento só de juros) pra adequar fluxo de caixa do cliente — útil pra quem vai usar o recurso em obra ou investimento com retorno em meses.

Diferenciais Paulista:

1. Aceita imóvel financiado — desde que o saldo devedor seja menor que 30% do valor de avaliação. Exemplo: imóvel avaliado em R$ 1M, saldo devedor R$ 250 mil → aprovado. O Paulista quita o saldo do financiamento original e empresta o restante (até 70% do valor total menos o saldo quitado).

2. Aceita PJ sem faturamento mínimo — analisa histórico de movimentação e patrimônio do sócio. Bradesco exige R$ 5M/ano de faturamento pra PJ; Paulista aprovava empresas com R$ 800 mil/ano em 2024.

3. LTV até 70% — vs 60% Bradesco. Na prática, isso significa R$ 100 mil a mais a cada R$ 1M de valor do imóvel.

Limitação crítica Paulista: ticket máximo R$ 10M. Para imóveis acima desse valor (lotes de alto padrão em SP, fazendas, imóveis comerciais premium), o banco não opera. Bradesco vai até R$ 20M.

Cenário 1 — quem se beneficia mais com Bradesco

Carlos, 52 anos, empresário do setor de logística, São Paulo/SP.

• Imóvel: apartamento Jardim Europa, 280 m², avaliado em R$ 5,2M (quitado, matrícula limpa)
• Renda comprovada: R$ 180 mil/mês (pró-labore + dividendos)
• Objetivo: captar R$ 2,5M pra abrir filial em Campinas
• Perfil: correntista Bradesco Prime há 15 anos, score 850, histórico limpo

Com Bradesco:

• LTV aprovado: 50% (R$ 2,6M disponível, cliente pede R$ 2,5M)
• Taxa: 0,89% a.m. + IPCA (perfil AAA, relacionamento longo)
• Prazo: 180 meses (15 anos)
• Parcela inicial (SAC): R$ 36.200 (mês 1)
• Total pago em 15 anos: R$ 4,82M (R$ 2,5M principal + R$ 2,32M juros, considerando IPCA médio 4% a.a.)
• Tempo análise: 10 dias úteis (correntista com histórico acelera)
• Vantagens extras: isenção de laudo (Bradesco banca), liberação via mesma conta corrente (não precisa abrir conta), gerente dedicado pra acompanhar obra da filial

Com Banco Paulista:

• LTV aprovado: 60% (R$ 3,12M disponível, mas cliente pede só R$ 2,5M)
• Taxa: 0,99% a.m. + IPCA (perfil AAA Paulista)
• Prazo: 180 meses
• Parcela inicial (SAC): R$ 38.600 (mês 1)
• Total pago em 15 anos: R$ 5,18M (R$ 2,5M principal + R$ 2,68M juros, IPCA 4% a.a.)
• Tempo análise: 4 dias úteis
• Custo laudo: R$ 3.200 (cliente paga)

Diferença total: R$ 360 mil a mais no Paulista ao longo de 15 anos. Pra Carlos, que valoriza relacionamento bancário consolidado e tem pressa zero (filial só inaugura em 8 meses), Bradesco vence. A taxa 0,10 pp menor compensa — R$ 360 mil economizados pagam 2 anos de aluguel do novo galpão.

Ainda compensa Bradesco se: (a) Carlos fosse usar pra investimento de retorno longo (compra de imóvel pra renda, expansão industrial), (b) tivesse score excelente e relacionamento Bradesco (desconto na taxa), (c) valorizasse atendimento humano premium (gerente que conhece a operação da empresa).

Cenário 2 — quem se beneficia mais com Banco Paulista

Mariana, 38 anos, dentista com clínica própria, Campinas/SP.

• Imóvel: casa Cambuí, 180 m², avaliada em R$ 950 mil
• Detalhe crítico: imóvel ainda financiado (saldo devedor R$ 180 mil, 4 anos restantes)
• Renda: R$ 35 mil/mês (nota fiscal clínica + trabalho em hospital)
• Objetivo: captar R$ 400 mil pra reforma da clínica + equipamentos (cadeira odontológica nova R$ 120 mil, autoclave R$ 45 mil, reforma R$ 235 mil)
• Perfil: não é correntista de banco grande, opera com Nubank PF e Banco Inter PJ

Com Bradesco:

• Operação bloqueada — Bradesco não aceita imóvel financiado. Mariana teria que quitar os R$ 180 mil restantes com recursos próprios (que ela não tem) pra depois pedir o home equity. Inviável.

Com Banco Paulista:

• LTV aprovado: 70% do valor líquido (R$ 950 mil - R$ 180 mil = R$ 770 mil × 70% = R$ 539 mil disponível)
• Mariana pede R$ 400 mil (dentro do limite)
• O banco quita o saldo devedor de R$ 180 mil direto com o banco financiador original e libera R$ 220 mil líquido pra Mariana (R$ 400 mil - R$ 180 mil)
• Taxa: 1,09% a.m. + IPCA (perfil B, sem relacionamento prévio, PJ pequena)
• Prazo: 120 meses (10 anos)
• Parcela inicial (SAC): R$ 7.900 (mês 1)
• Carência de 3 meses aplicada (paga só juros R$ 4.360/mês enquanto faz a reforma, parcelas cheias começam mês 4)
• Total pago em 10 anos: R$ 708 mil (R$ 400 mil principal + R$ 308 mil juros, IPCA 4% a.a.)
• Tempo análise: 4 dias úteis (