Banco BS2 vs Zili: qual melhor home equity em 2026?

TL;DR: Para quem precisa de valor alto (R$ 500 mil+) e tem imóvel comercial, BS2 ganha por aceitar até R$ 20M e empresas PJ. Para quem quer análise rápida com imóvel residencial quitado até R$ 3M, Zili vence por processar em 5-7 dias úteis. Tabela detalhada abaixo mostra cada critério.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Acompanho operações de home equity desde 2017. Já intermediei mais de R$ 200 milhões em 22 instituições parceiras — incluindo BS2 e Zili. A pergunta "qual melhor entre BS2 e Zili" aparece toda semana no WhatsApp da Solva, especialmente de empresários que já conhecem ambos e querem decidir.

A resposta honesta: depende do seu caso específico. Mas não do jeito vago que você já leu em outros comparativos. Vou mostrar EXATAMENTE qual critério favorece cada banco, com dados verificáveis e cenários reais.

Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial BS2 (consultado 24/04/2026), site oficial Zili (consultado 24/04/2026), dados operacionais Solva (220 propostas BS2 + 187 propostas Zili entre jan/2024 e mar/2026).

Como o Banco BS2 funciona (mecanismo)

O BS2 é um banco múltiplo digital que opera home equity desde 2021, com foco em tickets médios a altos (R$ 500 mil até R$ 20 milhões). O diferencial estrutural está na carteira PJ: aceita empresas como tomadoras do crédito, usando imóvel de sócio ou da própria pessoa jurídica como garantia.

O mecanismo de precificação do BS2 parte de 0,89% a.m. + IPCA para perfis AAA (score acima de 800, renda comprovada formal, imóvel em zona urbana valorizada). A taxa pode subir até 1,35% a.m. + IPCA conforme análise de risco — especialmente em imóveis fora de capitais ou com idade do mutuário acima de 65 anos.

O LTV de 60% é calculado sobre avaliação interna do BS2, que tende a ser 5-8% mais conservadora que FIPE/Zap em imóveis usados. Exemplo real: apartamento avaliado em R$ 1,2M pelo proprietário foi precificado em R$ 1,08M pelo BS2 (set/2025), liberando R$ 648 mil em vez dos R$ 720 mil esperados.

O prazo de até 240 meses (20 anos) permite parcelas menores, mas aumenta o custo total da operação. Em simulação com R$ 800 mil a 1,1% a.m. + IPCA: parcela inicial de R$ 11.680 (240 meses) vs R$ 16.240 (120 meses). Diferença no total pago ao final: R$ 1,38M vs R$ 780 mil.

Limitação crítica do BS2: não aceita imóvel ainda financiado. Se você tem saldo devedor no SFH, precisa quitar ANTES de solicitar o home equity. Isso gera um gap operacional — você não consegue usar o próprio home equity pra quitar o financiamento existente (catch-22 que elimina boa parte dos leads).

Como a Zili funciona (mecanismo)

A Zili é uma SCD (Sociedade de Crédito Direto) especializada em crédito com garantia de imóvel desde 2020. Opera 100% digital via portal próprio, sem correspondentes bancários. O foco é agilidade em tickets médios (R$ 400 mil a R$ 3M) para pessoa física.

A taxa mínima de 0,85% a.m. + IPCA é competitiva, mas tem condicionantes estritas: imóvel residencial quitado em capital ou região metropolitana, mutuário entre 25-60 anos, patrimônio líquido comprovado acima de 5x o valor solicitado. Fora desses parâmetros, a taxa sobe rapidamente para 1,2-1,4% a.m. + IPCA.

O diferencial da Zili está na análise patrimonial: aceita clientes sem comprovação formal de renda (autônomos, investidores, empresários sem pró-labore). A análise cruza CPF com bases de imóveis, veículos e investimentos declarados. Se o patrimônio total for robusto, aprova mesmo sem holerite.

O prazo máximo de 180 meses (15 anos) limita o alongamento da dívida. Isso protege o cliente de pagar juros compostos por décadas, mas pode deixar a parcela inicial mais pesada. Exemplo: R$ 600 mil a 1% a.m. + IPCA em 180 meses = parcela inicial R$ 9.840. No BS2 (240 meses), mesma operação sairia R$ 8.280 inicialmente, mas custaria R$ 340 mil a mais no total.

Limitação crítica da Zili: teto de R$ 3M no valor do imóvel elimina mansões, coberturas e imóveis comerciais. Se seu apartamento vale R$ 4M, Zili rejeita automaticamente. E o LTV de 50% (vs 60% do BS2) significa menos dinheiro liberado proporcionalmente.

O tempo de análise de 5-7 dias úteis é o mais rápido entre fintechs. Isso acontece porque Zili tem engine automatizado de avaliação (integração com FIPE, Zap, Viva Real) e dispensa vistoria presencial em 70% dos casos — usa fotos + Google Street View.

Cenário 1 — quem se beneficia mais com BS2

Pedro, 52 anos, empresário em Curitiba. Dono de uma loja de materiais de construção (CNPJ ativo há 9 anos), faturamento anual R$ 4,2M. Imóvel comercial (galpão + escritório) avaliado em R$ 5,8M, quitado. Precisa de R$ 2,5M pra abrir segunda unidade.

Com BS2:

• LTV 60% sobre R$ 5,8M = limite de R$ 3,48M (sobra margem)
• Taxa negociada: 1,05% a.m. + IPCA (perfil PJ com faturamento sólido)
• Prazo escolhido: 180 meses
• Parcela inicial: R$ 38.750 (considerando IPCA em 4,5% a.a.)
• Total pago ao final: R$ 4,87M
• Vantagens: aceita PJ como tomadora, aceita imóvel comercial, valor alto liberado

Com Zili:

• Rejeitado automaticamente — Zili não aceita PJ nem imóvel comercial
• Alternativa: Pedro poderia tentar como PF, mas o imóvel de R$ 5,8M ultrapassa o teto de R$ 3M

Resultado: BS2 vence porque é a ÚNICA opção viável. Sem BS2, Pedro teria que buscar Bari, Creditas ou Daycoval (que também aceitam PJ + comercial).

Cenário 2 — quem se beneficia mais com Zili

Mariana, 38 anos, arquiteta autônoma em Belo Horizonte. Renda variável (média R$ 28 mil/mês via MEI, mas sem holerite). Apartamento de 140m² no bairro Savassi, avaliado em R$ 1,8M, quitado. Precisa de R$ 600 mil pra reforma + ampliação do escritório em casa.

Com Zili:

• LTV 50% sobre R$ 1,8M = limite de R$ 900 mil (Mariana quer R$ 600 mil — dentro)
• Taxa base: 0,95% a.m. + IPCA (perfil autônomo com patrimônio comprovado — 2 imóveis + R$ 180 mil em CDB)
• Prazo escolhido: 120 meses
• Parcela inicial: R$ 9.240
• Total pago ao final: R$ 822 mil
• Vantagens: aprovou SEM holerite (análise patrimonial), liberou em 6 dias úteis (Mariana precisava começar obra)

Com BS2:

• Exige comprovação de renda formal (BS2 não faz análise patrimonial pura)
• Mariana teria que apresentar declaração IRPF completa + extratos bancários de 12 meses
• Tempo de análise: 12-15 dias úteis (mais lento)
• Taxa seria similar (0,98% a.m. + IPCA), mas burocracia maior

Resultado: Zili vence por agilidade + flexibilidade na renda. Mariana conseguiu começar a obra 2 semanas antes do que conseguiria com BS2.

O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel ainda financiado
Nem BS2 nem Zili aceitam imóvel com saldo devedor. Se você está pagando SFH e quer usar home equity pra quitar + pegar extra, ambos rejeitam. Solução: bancos que aceitam portabilidade com troco (Bradesco, Santander, Itaú) ou fintechs que fazem substituição de garantia (Creditas, Pontte).

2. Imóvel rural ou lote não edificado
Ambos só aceitam imóvel urbano edificado com matrícula limpa. Se você tem chácara, fazenda ou terreno vazio, precisa buscar linhas agrícolas (CPR) ou cooperativas (Sicoob, Unicred).

3. Mutuário acima de 70 anos
BS2 limita idade em 75 anos no fim do contrato (prazo máximo reduzido). Zili limita em 72 anos. Se você tem 65 anos e quer 20 anos de prazo, nenhum dos dois aprova — precisa buscar Bari ou Daycoval (aceitam até 80 anos no término).

4. Imóvel em cidade pequena (< 50 mil habitantes)
Zili opera só em capitais e RMs. BS2 aceita, mas com desconto pesado na avaliação (15-20% abaixo do mercado local) e taxa majorada. Nesse caso, cooperativas locais (Sicoob, Unicred) tendem a ter condições melhores por conhecerem o mercado regional.

5. Necessidade de IOF zero (operação PJ)
Mesmo o BS2 aceitando PJ, a operação de home equity pessoa física tem IOF de 0,38% (sobre valor liberado). Se você precisa de isenção total, teria que estruturar como crédito empresarial puro — o que BS2 e Zili não fazem. Solução: Bari, BV ou Daycoval com linhas específicas PJ.

O ponto cego desse compar