Banco BS2 vs Zili: comparativo completo home equity 2026

TL;DR: BS2 ganha em ticket alto (até R$ 10M) e taxa competitiva (0,89% a.m. + IPCA) para quem tem renda formal. Zili ganha em flexibilidade — aceita sem comprovação de renda e imóvel ainda financiado, ideal para autônomos e MEIs. Para quem quer os dois + outros 20 bancos lado a lado, simula na Solva.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

BS2 e Zili são dois digitais do home equity brasileiro, mas operam em lógicas diferentes. BS2 nasceu como banco de middle-market corporativo (virou digital pra pessoa física em 2019), enquanto Zili é fintech pura focada em desburocratização desde 2020. Na prática: BS2 tem músculo pra ticket alto e taxa baixa quando você comprova renda. Zili flexibiliza análise e aceita situações que bancão trava — imóvel financiado, renda sem carteira assinada, PJ sem balanço auditado.

Esse comparativo detalha taxas reais, limites, mecânica de aprovação e dois cenários calculados. Você sai daqui sabendo qual faz sentido pro seu caso específico.

Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes:
Site oficial BS2 (consultado abr/2026)
Site oficial Zili (consultado abr/2026)
Operações Solva com ambos os bancos (jan-abr 2026)

Como o BS2 funciona (mecanismo)

O BS2 entrou no home equity pessoa física em 2019 depois de atender middle-market corporativo por 15 anos. A lógica deles é trazer processo bancário tradicional (análise de renda formal, bureau de crédito, LTV conservador) com taxa digital. Por quê conseguem 0,89% a.m. + IPCA? Porque financiam a operação com captação corporativa — o BS2 tem R$ 18 bilhões em ativos totais (BACEN, dez/2025), escala que fintech pura não tem.

Mecânica de aprovação BS2:

1. Cliente preenche proposta no portal com CPF, dados do imóvel e documentos de renda
2. Sistema faz pré-análise automática (score, restrições, valor venal na prefeitura)
3. Se aprovado na pré, vai pra comitê de crédito humano (7 dias úteis em média)
4. Aprovação final exige: renda comprovada formal (IR, holerite, pró-labore), imóvel quitado, sem restrição no nome

O LTV de 60% é padrão bancário — eles não querem risco de imóvel valer menos que dívida se mercado cair 30-40%. Segurança deles, limitação sua se você quer extrair mais do patrimônio.

Ponto forte BS2: ticket alto com taxa baixa. Se você tem imóvel de R$ 3 milhões quitado e renda PJ comprovada, consegue até R$ 1,8 milhão (60% LTV) a 0,89% a.m. + IPCA. Isso bate Itaú e Santander no varejo tradicional.

Limitação BS2: zero flexibilidade pra renda informal. Você é autônomo sem IR dos últimos 2 anos? Trava. Imóvel ainda tem R$ 200 mil de saldo devedor na Caixa? Trava. BS2 não faz quitação simultânea — quer garantia limpa antes de entrar.

Como a Zili funciona (mecanismo)

Zili nasceu em 2020 como fintech de home equity, período em que mercado estava saturado de bancão exigindo burocracia. O produto deles é desburocratização controlada — aceitam situações que banco tradicional rejeita, mas compensam com LTV menor (50%) e taxa um pouco maior (0,99% a.m. + IPCA).

Mecânica de aprovação Zili:

1. Cliente manda docs via WhatsApp ou portal (RG, CPF, matrícula do imóvel, comprovante residência)
2. Se não tem IR ou holerite, Zili aceita análise patrimonial — olham bens no CPF (veículos, outros imóveis, investimentos) e histórico bancário (extrato 6 meses)
3. Aprovação em 5-7 dias úteis, com vistoria online do imóvel (fotos + vídeo pelo app)
4. Diferencial operacional: Zili aceita imóvel financiado. Na liberação do crédito deles, quitam o saldo devedor do financiamento original e registram a nova garantia. Tudo em uma única operação.

O LTV de 50% compensa o risco de análise flexível. Eles sabem que parte dos clientes tem renda real maior que conseguem comprovar no papel — MEI que fatura R$ 80 mil/ano mas só declara R$ 40 mil, por exemplo. O imóvel vale R$ 1 milhão? Liberam R$ 500 mil (50%), não R$ 600 mil.

Ponto forte Zili: destrava operação que bancão rejeita. Você tem imóvel de R$ 800 mil com R$ 150 mil de saldo devedor na Caixa? Zili pega. Você é MEI com faturamento alto mas declaração modesta? Zili analisa extrato bancário, não só IR.

Limitação Zili: ticket máximo R$ 5 milhões (metade do BS2) e prazo máximo 15 anos (5 anos a menos). Se você quer crédito acima de R$ 2,5 milhões ou parcelar em 20 anos, Zili não atende. Taxa 0,10 p.p. maior que BS2 — em R$ 1 milhão por 10 anos, isso vira R$ 38 mil a mais de juros totais.

Cenário 1 — quem se beneficia mais com o BS2

Persona: Márcia, médica, 52 anos, Curitiba. Tem apartamento quitado de R$ 2,1 milhões (Batel, 180 m²). Renda PF comprovada via IR de R$ 45 mil/mês (consultório próprio + plantões). Quer R$ 1,2 milhão pra montar segunda clínica (PJ nova, precisa de capital de giro + reforma).

Com o BS2:

• LTV 60% sobre R$ 2,1 milhões = R$ 1,26 milhão disponível (teto de crédito)
• Márcia pede R$ 1,2 milhão
• Taxa mínima 0,89% a.m. + IPCA, prazo 180 meses (15 anos)
• Parcela inicial: R$ 13.458 (IPCA 3,5% a.a. projetado)
• Total pago em 15 anos: R$ 2,42 milhões
• Custo efetivo total (CET): 12,1% a.a.
• Aprovação: 8 dias úteis (comitê gostou do perfil médico + imóvel valorizado)

Com a Zili:

• LTV 50% sobre R$ 2,1 milhões = R$ 1,05 milhão disponível
• Márcia não consegue R$ 1,2 milhão — teto é R$ 1,05 milhão
• Se aceitar R$ 1,05 milhão: taxa 0,99% a.m. + IPCA, prazo 180 meses
• Parcela inicial: R$ 12.104
• Total pago: R$ 2,18 milhões
• Problema: faltam R$ 150 mil pro projeto. Márcia teria que buscar outra fonte (capital próprio ou sócio).

Veredito: BS2 vence. Márcia tem renda formal impecável e imóvel quitado — perfil ideal pra banco tradicional. O LTV de 60% libera R$ 210 mil a mais que Zili, e a taxa 0,10 p.p. menor economiza R$ 78 mil em 15 anos. Não faz sentido ir pra Zili nesse caso.

Cenário 2 — quem se beneficia mais com a Zili

Persona: Roberto, empresário, 48 anos, Florianópolis. Tem casa de R$ 1,8 milhão (Jurerê, 250 m²) com saldo devedor de R$ 280 mil na Caixa (financiamento 2018, ainda faltam 9 anos). Renda PJ como MEI — fatura R$ 95 mil/ano declarado, mas renda real é R$ 180 mil/ano (presta serviço pra 4 empresas, nem tudo emite nota). Quer R$ 600 mil pra abrir franquia de alimentação.

Com o BS2:

• Travou antes da proposta. BS2 não aceita imóvel financiado. Roberto teria que:
  1. Quitar os R$ 280 mil da Caixa com recurso próprio
  2. Aguardar baixa da garantia (30-45 dias)
  3. Aí sim pedir crédito no BS2
• Se ele tivesse R$ 280 mil sobrando, não precisaria de home equity. Operação inviável.

Com a Zili:

• Zili aceita imóvel financiado. Na aprovação:
  • Valor do imóvel: R$ 1,8 milhão
  • Saldo devedor Caixa: R$ 280 mil
  • Equity líquido: R$ 1,52 milhão (R$ 1,8 M - R$ 280 mil)
  • LTV 50% sobre equity líquido: R$ 760 mil disponível
• Roberto pede R$ 600 mil
• Zili libera R$ 880 mil (R$ 600 mil pro Roberto + R$ 280 mil pra quitar Caixa direto)
• Taxa 0,99% a.m. + IPCA, prazo 120 meses (10 anos)
• Parcela inicial: R$ 8.712
• Total pago em 10 anos: R$ 1,045 milhão
• CET: 12,8% a.a.
• Aprovação: 6 dias úteis (análise patrimonial via extrato bancário — viram entrada média mensal de R$ 15 mil, bateu com projeto)

Veredito: Zili vence (BS2 nem entrou no jogo). Roberto não tinha como