Qual a taxa home equity Zili?

Resposta direta: A Zili pratica taxas entre 0,99% a 1,49% ao mês no home equity (13,6% a 20,4% ao ano), dependendo do LTV (Loan-to-Value), prazo e perfil de crédito. Imóveis acima de R$ 1,5 milhão com LTV até 40% conseguem as melhores taxas. Valores finais só saem após análise de crédito completa.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A Zili trabalha com um range de 0,99% a 1,49% ao mês na modalidade home equity. A taxa exata que você vai conseguir depende de três fatores principais: quanto você vai pegar em relação ao valor do imóvel (LTV), qual o prazo da operação e seu histórico de crédito. Na prática, a maioria das aprovações fica entre 1,19% e 1,39% ao mês — o que ainda coloca a Zili entre as opções competitivas do mercado, mas não necessariamente a mais barata.

Dados ABECIP de março 2026 mostram que a taxa média do setor ficou em 1,28% ao mês. A Zili se posiciona próxima dessa média, competindo diretamente com fintechs como Creditas (0,99% a 1,69%) e bancos digitais como C6 (1,09% a 1,59%).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro cenário mais comum: imóvel residencial quitado, cliente com score alto, operação entre R$ 200k e R$ 800k. Mas tem nuances que podem mudar completamente a taxa final pro seu caso específico.

A Zili é um SCD (Sociedade de Crédito Direto) focado em home equity desde 2021. Eles trabalham com modelo 100% digital e análise proprietária de risco — o que significa que a precificação deles leva em conta variáveis que vão além do básico. Semana passada mesmo acompanhei um cliente que conseguiu 1,04% ao mês na Zili porque o imóvel dele estava numa localização premium (Jardins, SP) e ele pediu só 30% do valor de avaliação. Já outro cliente com imóvel de R$ 600k em Guarulhos, LTV de 50%, ficou em 1,39%.

A diferença? Localização do imóvel + quanto você tá pedindo em relação ao que vale.

Quando a taxa fica mais barata (e quando fica mais cara)

A Zili precifica em camadas. Funciona mais ou menos assim:

Cenário A — taxa mínima (0,99% a 1,09% ao mês):

• Imóvel acima de R$ 1,5 milhão em zona premium (capitais, bairros valorizados)
• LTV até 40% (você pede no máximo 40% do valor do imóvel)
• Score acima de 800
• Prazo de até 120 meses
• Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 2,3M no Leblon pedindo R$ 800k → conseguiu 1,01% ao mês em fevereiro 2026

Cenário B — taxa intermediária (1,19% a 1,29% ao mês):

• Imóvel entre R$ 500k e R$ 1,5M
• LTV entre 40% e 50%
• Score entre 650 e 800
• Prazo de até 180 meses
• Exemplo: apartamento de R$ 850k em Belo Horizonte, cliente pedindo R$ 400k → ficou em 1,24% ao mês

Cenário C — taxa máxima (1,39% a 1,49% ao mês):

• Imóvel abaixo de R$ 500k OU em cidades médias/pequenas
• LTV acima de 50% (até o limite de 60% da Zili)
• Score entre 600 e 650
• Prazo acima de 180 meses
• Exemplo: casa de R$ 480k em cidade do interior paulista, LTV 55% → taxa de 1,44%

A Zili não empresta acima de 60% LTV (política interna, mais conservadora que o limite regulatório de 70% da Resolução CMN 4.935). Isso significa que se seu imóvel vale R$ 500k, o máximo que você consegue é R$ 300k — independente da taxa.

O que ninguém te conta sobre precificação Zili

A maioria dos artigos sobre taxa home equity trata os bancos como se fossem uma tabelinha fixa. Mas a Zili (e todas as fintechs modernas) usa machine learning pra precificar. Isso significa que dois clientes com perfis parecidos podem ter taxas diferentes porque o algoritmo detectou nuances diferentes no histórico.

Um exemplo concreto: a Zili olha pra liquidez do imóvel. Se você tem um apartamento de R$ 800k num prédio recente de incorporadora grande (tipo Cyrela, MRV), eles consideram isso um ativo mais líquido do que uma casa antiga de mesmo valor numa rua sem saída. Resultado? Imóvel mais líquido = taxa até 0,2 pontos percentuais menor, mesmo com LTV e score iguais.

Outro fator invisível: velocidade de venda na região. A Zili cruza dados do FipeZap com tempo médio de venda (DOM — Days on Market). Bairros onde imóveis vendem rápido (menos de 60 dias) pontuam melhor. Isso explica por que um apê de R$ 700k em Pinheiros pode ter taxa melhor que um de R$ 900k em bairro periférico — mesmo o segundo valendo mais.

E tem um detalhe que pouquíssima gente sabe: a Zili oferece desconto de 0,05 a 0,10 pontos se você optar por débito automático + seguro prestamista deles. Não é obrigatório, mas se você ia contratar seguro de qualquer jeito, vale considerar. Um cliente meu conseguiu baixar de 1,29% pra 1,19% só por aceitar essas duas condições.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 22 bancos do mercado
Preço: média de R$ 47k a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500k. A diferença entre pegar 1,49% (topo da tabela Zili) versus 0,99% (piso de outros bancos) é brutal. Em R$ 500k financiados por 120 meses: você paga R$ 11.847/mês a 1,49% versus R$ 10.627 a 0,99%. São R$ 1.220/mês de diferença → R$ 146k ao longo da operação.

2. Não negociar o LTV
Muita gente pede o máximo que consegue (60% do valor do imóvel) sem pensar na taxa. Se você realmente precisa de R$ 300k, mas seu imóvel vale R$ 600k, considere pedir só R$ 240k (40% LTV) pra baixar a taxa. A diferença de 0,3 pontos pode compensar financeiramente — você pega menos dinheiro mas paga MUITO menos no final.

3. Não perguntar sobre desconto por relacionamento
Se você já é cliente Zili em outro produto (consignado, cartão), eles podem (não é garantido) oferecer 0,05 a 0,15 pontos de desconto. Mas você precisa perguntar. Não aparece automaticamente na proposta.

4. Não considerar taxas de renovação
A Zili permite renovação de contrato após 12 meses (você pega mais dinheiro usando o mesmo imóvel). Mas a taxa da renovação é reprecificada — não mantém a original. Se a Selic subir 2 pontos nesse período, sua nova taxa pode vir 0,4-0,6 pontos mais alta. Já vi cliente que entrou a 1,09% em 2024 e renovou a 1,54% em 2025 (Selic tinha pulado de 11,75% pra 14,75%).

5. Comparar taxa nominal sem olhar CET
A taxa anunciada (1,09%, 1,29%) é a nominal mensal. Mas o CET (Custo Efetivo Total) inclui IOF, tarifa de avaliação do imóvel (R$ 800-1.500 na Zili), registro de contrato. Na Zili, o CET costuma ficar 0,15-0,25 pontos acima da taxa nominal