Como simular home equity Zili?

Resposta direta: Você simula home equity na Zili pelo site oficial (zili.com.br/credito-com-imovel) ou app, informando valor do imóvel + valor desejado + dados pessoais. A Zili responde em até 48h com proposta prévia. Mas atenção: simular direto na Zili significa ver APENAS a taxa dela — que em abril/2026 está entre 1,09% a.m. e 1,49% a.m., enquanto o mercado tem opções de 0,99% a.m. a 2,19% a.m. nos 22 bancos ativos.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Entre no site da Zili (zili.com.br), clique em "Crédito com Imóvel", preencha o formulário com CPF, valor do imóvel e quanto precisa. A Zili analisa em 24-48h e manda proposta por email ou WhatsApp. Pronto — você tem UMA proposta.

O problema: você não sabe se é a melhor taxa do mercado. Em março/2026, a Zili aprovou 73% das simulações que recebeu, mas a taxa média dela ficou 0,31 p.p. acima da média das 3 melhores ofertas que a Solva conseguiu pros mesmos perfis de cliente naquele mês (dados internos Solva, base de 847 operações fechadas 1T 2026).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, simular na Zili é fácil. O processo digital deles é bom, o app funciona, e você recebe resposta rápida. Mas aqui vai o que ninguém te conta: a Zili não compara a proposta dela com ninguém. Você recebe a taxa que o algoritmo deles calculou pro seu perfil, e pronto.

Semana passada um cliente me mandou print da simulação Zili: R$ 420k liberados, 120 meses, taxa 1,29% a.m. (CET 1,64% a.m. com IOF + seguro). Ele achou "ok". A gente rodou o mesmo perfil nos 22 bancos parceiros Solva — resultado: Creditas ofereceu 1,09% a.m. (CET 1,41%), economia de R$ 68.240 em juros ao longo dos 10 anos. Mesma garantia (imóvel R$ 1,8M em SP), mesma documentação.

A diferença? Ele não sabia que podia comparar antes de aceitar.

Quando vale simular direto na Zili (e quando não vale)

Vale quando:

• Você já rodou 5+ bancos, tem propostas na mesa, e quer adicionar mais uma opção pra comparar
• Seu imóvel é "difícil" (rurais, comerciais, imóveis acima de R$ 10M) — a Zili aceita casos que bancões recusam
• Você precisa de resposta EXPRESS mesmo, tipo 24h pra fechar (a Zili é rápida na pré-aprovação)

NÃO vale quando:

• É sua primeira simulação de home equity (você não tem parâmetro — vai aceitar qualquer taxa que parecer "razoável")
• Você quer o melhor custo do mercado (a Zili compete, mas raramente ganha no quesito taxa mais baixa)
• Seu imóvel está quitado OU financiado em menos de 40% do valor (perfil premium — bancos maiores brigam por você com taxas melhores)

Cenário real: cliente com imóvel R$ 3,2M quitado em Curitiba, renda comprovada R$ 42k/mês, queria R$ 800k. Simulou direto na Zili → proposta 1,19% a.m. Rodamos na Solva → Santander ofereceu 0,99% a.m. (economia de R$ 127k em 15 anos). Por que? Porque o Santander tava com meta agressiva naquele mês pra carteira premium, e a Zili não tinha como saber disso — ela só tem o algoritmo dela.

O que ninguém te conta sobre simular na Zili

1. A Zili não negocia taxa depois da proposta
Diferente de bancos tradicionais (que às vezes baixam 0,10-0,15 p.p. se você mostrar proposta concorrente), a Zili tem pricing algorítmico fixo. A taxa que sai na proposta é final. Se você quer melhorar, precisa alterar algo no perfil (aumentar entrada, reduzir prazo, adicionar co-devedor) e simular de novo.

2. Imóveis "exóticos" são o forte deles
A Zili aprova imóveis que Itaú/Bradesco/Santander recusam: galpões, terrenos com construção irregular, imóveis em condomínios fechados sem CNPJ, casas em áreas de expansão urbana. Se você tem um imóvel "fora da caixa", a Zili pode ser uma das 3-4 opções viáveis do mercado (junto com BS2, Creditas e Pontte).

3. O CET inclui seguro obrigatório — e ele não é barato
Na simulação Zili você vê a taxa nominal (ex: 1,19% a.m.). Mas o CET (Custo Efetivo Total) vai pra 1,52%-1,68% a.m. por causa do seguro de morte/invalidez + danos físicos ao imóvel. Esse seguro é obrigatório, e a Zili usa a Porto Seguro como parceira padrão. Em bancos como Itaú ou Bradesco, o seguro é mais barato (CET adiciona só 0,15-0,22 p.p. vs. 0,33-0,39 p.p. na Zili).

4. Prazo máximo real é 180 meses (não 240)
O site diz "até 240 meses", mas na prática a Zili só aprova 20 anos (240 meses) pra imóveis acima de R$ 5M com LTV baixíssimo (menos de 30%). Pro restante, o prazo máximo fica entre 120-180 meses dependendo do perfil de crédito. Isso impacta a parcela — numa op de R$ 500k, 120 meses = R$ 8.340/mês vs. 180 meses = R$ 6.420/mês (taxa 1,19% a.m.).

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar com pelo menos 3 bancos diferentes → custo médio: R$ 47k a mais pagos em juros numa op de R$ 500k/10 anos (diferença entre taxa 1,29% a.m. e 1,09% a.m.)

• Não questionar o CET → muita gente olha só a taxa nominal e ignora que o CET tá 0,35 p.p. acima por causa de seguro + tarifas. Numa op de R$ 800k/15 anos, isso representa R$ 89k a mais no custo total.

• Simular sem ter laudo de avaliação atualizado → a Zili usa o valor declarado por você na simulação, mas na hora de aprovar vai pedir avaliação oficial (custa R$ 2.500-4.800 dependendo do imóvel). Se o laudo vier R$ 300k abaixo do que você declarou, a proposta cai ou o LTV sobe (e a taxa piora). Resultado: você perde 2 semanas + R$ 3.500 do laudo.

• Não ler as cláusulas de vencimento antecipado → a Zili permite amortização parcial SEM custo, mas se você quitar 100% antes de 24 meses, tem multa de 2% sobre o saldo devedor. Numa op de R$ 600k quitada no mês 18, são R$ 12k de multa. Itaú e Santander não cobram essa multa (Lei 14.711/2023 limitou isso, mas a Zili ainda aplica nos primeiros 24 meses via cláusula contratual).

• Ignorar que a Zili é correspondente bancário (não banco) → a Zili opera via Bari (banco pequeno-médio). Isso significa que se você tiver problema depois (ex: divergência em cobrança, contestar seguro), o SAC que resolve é o do Bari, não da Zili. E o Bari tem nota 2,8/5 no Reclame Aqui vs. 3,9/5 da Zili. Na prática: suporte mais lento.

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