Como funciona home equity Zili?

Resposta direta: A Zili libera crédito com garantia de imóvel em até 72h úteis, financia até 60% do valor do imóvel, com taxas a partir de 1,09% ao mês + IPCA. Aceita imóveis quitados ou financiados (nesse caso, faz portabilidade). Idade mínima 18 anos, sem idade máxima.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A Zili é uma das 22 instituições parceiras da Solva — fintech autorizada pelo Banco Central que opera home equity desde 2021. O processo funciona 100% digital: você envia fotos do imóvel pelo app, a Zili avalia em 24-48h e libera o dinheiro direto na conta em até 72h úteis após assinatura do contrato. Financia até 60% do valor de mercado do imóvel (avaliado por laudos internos), com IOF de 0,38% sobre o valor liberado.

Segundo dados da ABECIP, a Zili processou R$ 187 milhões em home equity no segundo semestre de 2025 — volume 34% maior que o primeiro semestre do ano.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro "caso médio". Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

Por exemplo: a Zili trabalha com LTV (Loan-to-Value) de até 60%, enquanto bancões como Itaú e Bradesco vão até 50%. Parece pouco? Num imóvel de R$ 800 mil, essa diferença representa R$ 80 mil a mais de crédito disponível.

Outro ponto que ninguém te conta de cara: a Zili aceita imóveis ainda financiados, mas a conta precisa fechar. Se você deve R$ 200k no financiamento atual e o imóvel vale R$ 500k, a Zili pode liberar até R$ 300k (60% de R$ 500k) — mas desse valor, R$ 200k vão direto pra quitar o banco anterior. Sobram R$ 100k líquidos pra você. Isso é portabilidade de financiamento imobiliário + liberação de crédito adicional num único contrato.

Quando vale / quando não vale

Cenário A — Vale muito:
Cliente com imóvel quitado de R$ 1,2 milhão em São Paulo, precisa de R$ 500k pra reformar + abrir empresa. Renda formal de R$ 15k/mês.
→ Zili libera R$ 720k (60% do valor) com taxa de 1,09% + IPCA ao mês em 120 meses = parcela inicial de R$ 11.800 (32% da capacidade de pagamento, dentro do teto de 35% do BACEN).
→ Resultado: Cliente pega os R$ 500k que precisa, deixa R$ 220k de "gordura" pro que vier, e ainda fica com o imóvel como garantia (não vende).

Cenário B — Vale pouco:
Cliente com imóvel financiado, devendo ainda R$ 600k num contrato de R$ 800k. Imóvel vale R$ 900k no mercado hoje.
→ Zili pode liberar até R$ 540k (60% de R$ 900k), mas R$ 600k vão pra quitar o banco anterior. Conta não fecha — faltam R$ 60k.
→ Resultado: Cliente precisaria colocar R$ 60k do bolso pra fazer a portabilidade. Não compensa. Melhor esperar pagar mais parcelas do financiamento original ou buscar instituição que financia até 70% (como alguns bancos médios via Solva).

Cenário C — Não vale nada:
Cliente com imóvel de R$ 300k quitado, quer R$ 200k. Tem score baixo (abaixo de 600) e renda informal.
→ Zili vai até 60% = R$ 180k disponíveis, mas a análise de crédito reprova por ausência de comprovação de renda. Mesmo com garantia real, fintechs como Zili pedem comprovação mínima (contracheque, Decore, ou faturamento MEI).
→ Resultado: Cliente precisa buscar instituições que aceitam renda informal (CashMe, Creditas, algumas cooperativas) ou esperar regularizar a situação.

O que ninguém te conta sobre a Zili

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a Zili não cobra taxa de avaliação antecipada. Você envia as fotos, eles fazem o laudo interno em 24-48h e só cobra se você aprovar a proposta e seguir com o contrato. Bancões como Santander cobram entre R$ 800 e R$ 1.500 só pra avaliar — mesmo que você desista depois.

Outro ponto: a Zili trabalha com indexação IPCA, não CDI. Na prática, isso significa que sua parcela corrige pela inflação oficial (IPGE), não pela taxa Selic. Entre janeiro de 2023 e março de 2026, o IPCA acumulado foi 11,8% enquanto o CDI acumulou 32,4%. Numa operação de R$ 500k em 10 anos, essa diferença representa cerca de R$ 64 mil a menos pagos em juros ao longo do contrato.

E tem o detalhe da portabilidade automática: se você já tem home equity em outro banco e quer migrar pra Zili pra pegar taxa melhor + crédito adicional, a própria Zili cuida de toda a burocracia com o banco anterior. Você não fala com ninguém do banco antigo — tudo via Zili. Prazo médio: 15 dias úteis pra portabilidade completa.

Ah, e algo que descobri conversando com a equipe deles: a Zili aceita imóveis comerciais como garantia (lojas, salas, galpões), não só residenciais. Isso abre o leque pra empreendedores que têm o ponto comercial quitado mas não têm casa própria. Pouquíssimas instituições fazem isso — no portfólio Solva, só Zili, Daycoval e Bari aceitam comercial.

Erros comuns que custam dinheiro

• Erro 1 — Aceitar a primeira proposta sem comparar com outras 10 instituições
  Custo: média de R$ 47 mil a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500k. A taxa da Zili pode ser boa, mas Daycoval ou CashMe podem oferecer 0,15-0,30 p.p. a menos dependendo do perfil do cliente. Na Solva, a gente compara as 22 instituições parceiras em paralelo — cliente escolhe com propostas reais na mesa, não "possibilidades".

• Erro 2 — Não entender a diferença entre taxa prefixada e IPCA
  Custo: tomar decisão errada sobre qual indexador escolher. Se você acha que a inflação vai subir nos próximos anos, IPCA é melhor (sua parcela corrige menos). Se acha que Selic vai despencar, CDI prefixado pode ser mais previsível. A Zili só oferece IPCA — isso é bom ou ruim dependendo do seu cenário macro.

• Erro 3 — Subestimar o prazo de liberação "em até 72h úteis"
  Custo: perder negócio urgente. "Até 72h" significa que PODE ser 3 dias, mas PODE ser 10 dias se houver pendência documental ou se o imóvel estiver em cidade onde a Zili não tem cartório conveniado. Se você precisa do dinheiro pra fechar uma compra com prazo de 5 dias, Zili pode não dar tempo. Pra urgência extrema, Creditas e CashMe costumam ser mais rápidas (48h reais).

• Erro 4 — Não ler a cláusula de quitação antecipada
  Custo: pagar multa desnecessária se quitar antes do prazo. A Zili cobra 2% de multa sobre o saldo devedor em quitações antecipadas nos primeiros 24 meses (permitido pela Lei 14.711/2023, Art. 27-A). Depois de 24 meses, sem multa. Se você sabe que vai quitar em 1 ano (ex: vendeu outro imóvel), negocie isso antes de assinar ou busque instituição sem multa (Sofisa, por exemplo, não cobra).

• Erro 5 — Não simular o impacto do IOF nos primeiros 365 dias
  Custo: surpresa na hora da liberação. IOF