Banco BV vs Zili: qual é melhor para home equity em 2026?

TL;DR: Para quem busca volume alto (acima de R$ 2M) e tem imóvel de alto padrão, BV vence por limite de crédito e presença física. Para quem quer operação 100% digital com aprovação rápida em tickets até R$ 1,5M, Zili ganha por velocidade e UX. Tabela completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Acompanho cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 bancos parceiros.

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial BV, Site oficial Zili, dados atualizados em abril/2026.

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Como o Banco BV funciona (mecanismo)

O BV opera home equity desde 2019, após fusão entre Votorantim e Banco do Brasil. O mecanismo é tradicional bancário: você entra no portal, preenche dados cadastrais, agenda visita de avaliação presencial do imóvel (feita por empresa terceirizada credenciada), e a análise de crédito combina score interno + relatório de avaliação.

A grande vantagem estrutural do BV é o LTV de até 60% — percentual do valor do imóvel que você pode tomar emprestado. Na prática, imóvel avaliado em R$ 2 milhões libera até R$ 1,2 milhão. Isso supera a maioria dos concorrentes (média de mercado é 50% segundo ABECIP).

Segundo o site oficial atualizado em março/2026, o BV aceita imóveis financiados desde que você use parte do crédito para quitar o saldo devedor. Exemplo real: cliente tem imóvel de R$ 1,5M com dívida residual de R$ 300 mil na Caixa. BV avalia, aprova R$ 900 mil (60% de R$ 1,5M), deduz os R$ 300 mil da quitação obrigatória, e libera R$ 600 mil líquidos.

O prazo máximo de 240 meses (20 anos) permite parcelas menores — importante para quem busca fluxo de caixa preservado. Taxa mínima de 0,89% a.m. + IPCA se aplica a perfil AAA: pessoa física com renda formal acima de R$ 30 mil/mês, imóvel residencial em capital, sem restrições no Serasa. Perfis B e C pagam entre 1,1% e 1,4% a.m. conforme análise.

Ponto de atenção: o BV exige comprovação de renda formal. Empresários de PJ pequena (sem pró-labore robusto) ou profissionais liberais sem DECORE enfrentam dificuldade. O banco analisa via scoring tradicional — holerites, IR, extratos bancários dos últimos 6 meses.

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Como a Zili funciona (mecanismo)

A Zili é SCD (Sociedade de Crédito Direto) regulada pelo BACEN desde 2021, focada exclusivamente em home equity 100% digital. O diferencial técnico está na análise patrimonial sem exigência de comprovação de renda. O mecanismo funciona assim: você cadastra o imóvel via app, a Zili cruza dados com cartórios (matrícula digitalizada via CRI) e bases públicas (IPTU, registro), gera avaliação automatizada por algoritmo (sem visita presencial na maioria dos casos), e libera proposta em até 72 horas.

Segundo dados do próprio site atualizado em abril/2026, a Zili já originou R$ 380 milhões em home equity desde lançamento. O LTV máximo de 50% é conservador comparado ao BV, mas compensa pela velocidade: enquanto BV leva 7-10 dias úteis entre protocolo e liberação, a Zili fecha em 2-3 dias úteis nos casos mais simples.

O limite de R$ 5 milhões para valor do imóvel é restritivo. Imóveis acima disso (comum em bairros nobres de SP como Jardins, Itaim, ou no RJ em Leblon/Ipanema) ficam fora do radar. Mas para a faixa R$ 500 mil a R$ 3 milhões — que representa 68% do mercado residencial brasileiro segundo FipeZap — a Zili atende bem.

A ausência de comprovação de renda beneficia um perfil específico: empresários com patrimônio declarado robusto mas fluxo de caixa PJ irregular, investidores pessoa física que vivem de dividendos/aluguéis (renda não comprovável via holerite), ou profissionais liberais prestadores de serviço. A Zili analisa declaração de IR, extrato de investimentos, e patrimônio líquido total.

Taxa mínima de 0,95% a.m. + IPCA — 6 pontos-base acima do BV. Parece pouco, mas em R$ 1 milhão a 180 meses, representa R$ 14 mil a mais no custo total da operação. O trade-off é velocidade vs preço: você paga um pouco mais pela conveniência de aprovar sem burocracia.

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com o BV

Persona: Roberto, médico autônomo, 52 anos, São Paulo. Imóvel quitado em Moema avaliado em R$ 3,2 milhões. Precisa de R$ 1,8 milhão para abrir clínica própria (reforma + equipamentos + capital de giro inicial). Renda comprovada via DECORE e IR dos últimos 3 anos mostrando média de R$ 45 mil/mês.

Com o BV:

• LTV 60% permite empréstimo de até R$ 1,92 milhão (60% de R$ 3,2M)
• Taxa oferecida: 1,05% a.m. + IPCA (perfil A- por ser autônomo, não CLT)
• Prazo escolhido: 180 meses
• Parcela inicial (sem IPCA): R$ 21.340
• Total pago ao final: R$ 3.841.200 (sem considerar variação IPCA)
• Vantagens: consegue o valor necessário (R$ 1,8M) dentro do limite, prazo longo dilui parcela, banco tradicional com agências para suporte presencial se necessário

Com a Zili:

• LTV 50% permite empréstimo de até R$ 1,6 milhão (50% de R$ 3,2M)
• Problema crítico: Roberto precisa de R$ 1,8M — faltam R$ 200 mil. Ou ele complementa com outra linha (taxa mais cara) ou desiste do projeto.
• Mesmo se aceitasse R$ 1,6M: taxa 1,12% a.m. + IPCA (perfil médio por ser autônomo sem comprovação via holerite)
• Prazo máximo: 180 meses
• Parcela inicial (sem IPCA): R$ 19.200
• Total pago: R$ 3.456.000

Veredicto cenário 1: BV vence. Roberto precisa do volume cheio e tem perfil para comprovação de renda (DECORE é aceito pelo BV). A diferença de 10 pontos-base na LTV (60% vs 50%) é decisiva quando o ticket necessário está no limite.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com a Zili

Persona: Mariana, empresária de e-commerce, 38 anos, Florianópolis. Imóvel quitado em Jurerê avaliado em R$ 1,8 milhão. Precisa de R$ 700 mil para expandir operação (estoque + logística). Renda via pró-labore formal de apenas R$ 8 mil/mês (resto fica na PJ para reinvestimento), mas IR pessoa física mostra patrimônio líquido de R$ 4,2 milhões (inclui participações societárias + investimentos).

Com o BV:

• LTV 60% permitiria até R$ 1,08 milhão — mais que suficiente para os R$ 700 mil necessários
• Problema crítico: BV exige comprovação de renda formal. Pró-labore de R$ 8 mil/mês não sustenta análise de crédito tradicional para empréstimo de R$ 700 mil. Banco recusa ou oferece valor muito menor (R$ 200-300 mil) baseado na renda comprovada.
• Mariana teria que reorganizar toda estrutura societária (aumentar pró-labore, esperar 6 meses de histórico) para viabilizar

Com a Zili:

• LTV 50% permite até R$ 900 mil (50% de R$ 1,8M) — suficiente para os R$ 700 mil
• Taxa oferecida: 0,98% a.m. + IPCA (perfil bom por patrimônio líquido robusto no IR)
• Prazo escolhido: 120 meses (quer quitar mais rápido)
• Parcela inicial (sem IPCA): R$ 10.360
• Total pago: R$ 1.243.200
• Vantagens: aprovação em 48h via análise patrimonial (IR + extratos de investimento), sem necessidade de mexer na estrutura da PJ, operação 100% digital (Mariana mora em Florianópolis, sem agência BV próxima)

Veredicto cenário 2: Zili vence. Para empresários com patrimônio mas renda formal baixa, a análise patrimonial da Zili destrava operações que bancos tradicionais simplesmente recusam. A velocidade (48h vs 10 dias) também pesa quando se trata de oportunidade de negócio com janela curta.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

Imóveis rurais: Nem BV nem Zili aceitam imóveis rurais (sítios, fazendas, chácaras produtivas). Para esses casos, você precisa de CPR (Cédula de Produto Rural) com lastro em produção, ou financiamento agrícola via Banco do Brasil/Sicredi. Home equity urbano não se aplica.

Imóveis com penhora ou arresto judicial: Ambos recusam imóveis com gravames judiciais na matrícula. Antes de simular, peça certidão de ônus reais atualizada no cartório — se houver penhora (mesmo que você esteja discutindo na justiça), a operação não sai.

Prazo ultra-curto (menos de 24 meses): Se você quer pegar R$ 500 mil, usar em investimento de retorno rápido e quitar em 18 meses, tanto BV quanto Zili encarecem. Home equity é produto de prazo longo — parcelas se tornam pesadas quando concentradas. Para necessidade de curto prazo, antecipação de recebíveis ou capital de giro rotativo (não garantido) podem ser mais eficientes.