Banco BV vs Zili: comparativo completo home equity 2026

TL;DR: Para quem busca prazo longo (até 20 anos) e valores altos, BV vence. Para quem quer agilidade máxima (análise em 5 dias) e aceita prazo mais curto, Zili vence. Tabela comparativa completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial BV, Site oficial Zili, dados públicos atualizados em abril/2026.

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Como o Banco BV funciona (mecanismo)

O BV opera home equity desde 2016, quando ainda era Banco Votorantim. Hoje pertence ao Banco do Brasil (desde 2021), mas mantém operação separada com foco em crédito especializado. A taxa mínima de 0,79% a.m. + IPCA não é oferta de entrada — é a taxa piso para perfil AAA: score acima de 800, renda comprovada acima de R$ 30 mil, imóvel quitado em zona valorizada de capital.

O diferencial técnico está no prazo de até 240 meses. Poucos bancos chegam a 20 anos em home equity. Esse prazo longo reduz a parcela inicial, mas aumenta o custo total. Exemplo: R$ 500 mil financiados a 0,99% a.m. + IPCA em 240 meses geram parcela inicial de aproximadamente R$ 6.800 (considerando IPCA médio de 4% ao ano). O mesmo valor em 120 meses sobe para R$ 10.200 de parcela.

O BV não aceita imóvel financiado — precisa estar 100% quitado. Essa limitação existe porque a alienação fiduciária (garantia do home equity) conflita com a hipoteca do financiamento original na maioria dos casos. Tecnicamente é possível fazer portabilidade + refinanciamento, mas o BV não opera esse produto.

O LTV máximo de 60% é conservador. Se o imóvel vale R$ 2 milhões, você consegue até R$ 1,2 milhão. Bancos digitais como Zili aceitam 70% porque operam com análise de risco automatizada mais agressiva. O BV mantém análise tradicional: visita presencial, avaliação por engenheiro credenciado, comitê de crédito manual.

Ticket alto é o território do BV. Aceita imóveis até R$ 15 milhões (conforme site oficial, sujeito a análise). Poucos bancos operam acima de R$ 5 milhões — exige estrutura de risco robusta e capital regulatório alto.

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Como a Zili funciona (mecanismo)

A Zili nasceu em 2020 como fintech 100% digital de home equity. É uma SCD (Sociedade de Crédito Direto), regulada pelo Banco Central via Resolução CMN 4.935, mas com estrutura mais enxuta que banco tradicional. Isso se traduz em velocidade operacional: análise em 5-7 dias úteis contra 15-20 do BV.

A taxa mínima de 0,89% a.m. + IPCA é 0,10 p.p. acima do BV, mas a Zili compensa com flexibilidades: aceita imóvel financiado desde que tenha pelo menos 50% quitado, LTV de até 70%, e valor mínimo do imóvel de R$ 400 mil (contra R$ 500 mil do BV).

O mecanismo de análise é híbrido: avaliação automatizada via API de dados imobiliários (FipeZap, Zap Imóveis, VivaReal) + validação humana final. Não tem visita presencial obrigatória — usa fotos enviadas pelo cliente + cruzamento com Google Street View. Isso reduz o tempo, mas limita o ticket: máximo de R$ 5 milhões de valor do imóvel (operações acima disso exigem due diligence presencial que a Zili não oferece).

Prazo máximo de 180 meses (15 anos) é padrão de mercado. A Zili não compete em prazo longo porque o risco de inadimplência aumenta exponencialmente após 15 anos. Fintechs preferem girar portfólio mais rápido.

A Zili aceita PJ, mas com restrições: empresa precisa ter pelo menos 2 anos de CNPJ ativo, faturamento mínimo de R$ 300 mil/ano, e sócios com CPF limpo. BV também aceita PJ, mas com comitê específico para análise de balanço.

A grande vantagem da Zili é operacional: tudo via app. Assinatura eletrônica, envio de documentos por upload, simulação com proposta real em 24 horas. BV exige ida ao correspondente ou agência em alguns momentos do processo.

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com o Banco BV

Perfil: Renata, médica de São Paulo, 52 anos, imóvel quitado em Higienópolis avaliado em R$ 3,5 milhões. Precisa de R$ 1,8 milhão para abrir clínica própria. Renda comprovada via imposto de renda: R$ 45 mil/mês. Score: 820.

Com BV:

• LTV solicitado: 51% (dentro do limite de 60%)
• Taxa negociada: 0,85% a.m. + IPCA
• Prazo escolhido: 240 meses (reduzir parcela)
• Parcela inicial: aproximadamente R$ 12.500 (considerando IPCA médio 4% a.a.)
• Total pago em 20 anos: R$ 3.600.000 (custo total de R$ 1.800.000)

Com Zili:

• LTV solicitado: 51% (abaixo do limite de 70%)
• Taxa estimada: 0,95% a.m. + IPCA (perfil bom mas não AAA pra Zili)
• Prazo máximo: 180 meses
• Parcela inicial: R$ 16.800
• Total pago em 15 anos: R$ 3.024.000 (custo total de R$ 1.224.000)

Análise: Renata tem fluxo de caixa apertado no início (clínica demora a dar retorno). Ela prefere parcela menor mesmo pagando mais no total. BV vence porque oferece 5 anos extras de prazo, reduzindo a parcela em R$ 4.300/mês. O custo adicional de R$ 576 mil em 20 anos é aceitável dado o ganho de liquidez mensal.

Outro ponto: imóvel de R$ 3,5 milhões em Higienópolis tem valorização histórica consistente. Renata pode vender em 10-15 anos, quitar antecipadamente e capturar ganho de capital que compensa o custo financeiro maior.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com a Zili

Perfil: Lucas, empresário de Curitiba, 38 anos, imóvel financiado pela Caixa (80% quitado) avaliado em R$ 1,2 milhão. Precisa de R$ 600 mil para capital de giro urgente (oportunidade de compra de concorrente). Renda via pró-labore: R$ 28 mil/mês. Score: 750.

Com BV:

• Não aceita imóvel financiado. Lucas teria que quitar os 20% restantes da Caixa (aproximadamente R$ 240 mil) antes de solicitar o home equity. Inviável no timing dele.

Com Zili:

• Aceita imóvel 80% quitado (acima do mínimo de 50%)
• LTV solicitado: 50% do valor total (R$ 600 mil sobre R$ 1,2 milhão)
• Taxa estimada: 1,05% a.m. + IPCA (perfil médio)
• Prazo escolhido: 120 meses
• Parcela inicial: R$ 9.200
• Total pago em 10 anos: R$ 1.104.000 (custo total de R$ 504.000)
• Análise em 5 dias úteis — Lucas consegue fechar a aquisição do concorrente no prazo

Análise: Zili vence por dois motivos críticos: 1) aceita imóvel financiado, evitando necessidade de quitação prévia; 2) velocidade operacional — 5 dias contra 20 do BV pode significar perder a oportunidade de negócio.

O custo total de R$ 504 mil é alto (84% do principal), mas Lucas compensa com o fluxo de caixa da empresa adquirida. A oportunidade tem VPL positivo mesmo com essa taxa.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

1. Imóvel rural
Nem BV nem Zili aceitam fazendas, sítios ou áreas rurais. Home equity é produto urbano — a liquidez de garantia rural é baixa (venda demorada) e avaliação é complexa. Para imóvel rural, a solução é CPR (Cédula de Produto Rural) ou financiamento agrícola via Banco do Brasil/Sicredi.

2. Imóvel em construção
Ambos exigem habite-se registrado. Se você comprou na planta e quer crédito antes da entrega, nenhum dos dois opera. Solução: esperar a conclusão ou fazer crédito pessoal tradicional (mais caro).

3. Liberação fracionada
Os dois liberam 100% do valor aprovado de uma vez. Se você precisa de R$ 1 milhão mas vai usar R$ 300 mil agora e R$ 700 mil em 6 meses, vai pagar juros sobre o R$ 1 milhão inteiro desde o dia 1. Alguns bancos menores (Bari, Creditas) oferecem saque fracionado — BV e Zili não.

4. Taxa fixa pura
Ambos operam com IPCA, não taxa pré-fixada. Se você quer previsibilidade total (saber EXATAMENTE quanto vai pagar em 2040), nenhum dos dois entrega. Taxa fixa só existe em financiamento imobiliário tradicional, não em home equity.

5. Prazo curtíssimo (6-12 meses)
Se você quer R$ 500 mil por 6 meses (ponte para venda de outro imóvel), home equity é inadequado — custo de estruturação (registro de alienação fiduciária, avaliação, seguro) não se paga em prazo tão curto. Melhor fazer antecipação de recebíveis ou crédito pessoal mesmo.

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O ponto cego desse comparativo

O problema estrutural de todo comparativo "Banco X vs Banco Y" é que você está escolhendo entre 2 opções quando existem 22 bancos operando home equity no Brasil (dado ABECIP