Como calcular o CET?

Resposta direta: O CET (Custo Efetivo Total) é calculado pela fórmula matemática que soma juros + tarifas + seguros + IOF e converte tudo em taxa anual efetiva. Na prática: você NÃO precisa calcular manualmente — todo banco é obrigado por lei (Resolução CMN 3.517/2007) a mostrar o CET na proposta. O que você PRECISA é saber se o número que ele mostrou está correto, comparando com outras propostas.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O CET aparece obrigatoriamente em toda proposta de crédito com garantia de imóvel. O número já vem calculado pelo banco. Seu trabalho não é refazer a matemática — é comparar o CET entre propostas diferentes e entender o que está incluído (ou escondido) em cada uma.

Exemplo real: cliente simulou R$ 500 mil em 120 meses. Banco A: CET 13,2% ao ano. Banco B: CET 10,8% ao ano. Diferença no bolso? R$ 89 mil pagos a mais no Banco A ao final dos 10 anos.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O problema não é a fórmula do CET (que é padronizada pelo Banco Central). O problema é que cada banco inclui custos diferentes no cálculo — e aí você compara laranjas com bananas sem perceber.

O que está (e o que NÃO está) dentro do CET

O CET obrigatoriamente inclui:

• Taxa de juros nominal
• IOF (0,38% + 0,0082% ao dia sobre o valor financiado)
• Tarifas de cadastro, avaliação do imóvel e registro de contrato
• Seguros obrigatórios (MIP — Morte e Invalidez Permanente, DFI — Danos Físicos ao Imóvel)

O que muitos bancos deixam de fora (e é legal fazer isso):

• Custos cartorários variáveis (que dependem do estado — em SP pode chegar a R$ 12 mil numa operação de R$ 500k)
• ITBI quando há dação em pagamento (se você der o imóvel como garantia via transferência de propriedade)
• Seguro facultativo de desemprego ou eventos climáticos

Por isso o CET sozinho não fecha a conta. Você precisa perguntar: "Quais custos ficaram de fora do CET?"

Quando vale comparar CET entre bancos

Cenário A: Operação acima de R$ 300 mil com renda formal comprovada

Aqui o CET faz MUITA diferença. Na Solva, vimos casos onde o spread (diferença entre a menor e maior taxa CET) chegou a 4,5 pontos percentuais entre 11 bancos.

Cliente: servidor público, imóvel quitado de R$ 1,2M, queria R$ 600k pra reformar + quitar dívidas.

• Banco X (grande banco de varejo): CET 14,8% a.a.
• Banco Y (fintech especializada): CET 10,1% a.a.
• Diferença: R$ 147 mil pagos a mais no prazo de 15 anos se escolhesse o Banco X

Cenário B: Operação abaixo de R$ 100 mil com imóvel irregular

Aqui o CET perde relevância. Poucos bancos aceitam operações pequenas com imóveis que têm pendências (IPTU atrasado, matrícula com restrição). Os que aceitam cobram taxas parecidas (CET entre 16-18% a.a.) e o diferencial está na velocidade de aprovação e flexibilidade documental, não no custo.

Se você está nesse cenário, perseguir 0,5 ponto percentual de diferença no CET não compensa o tempo perdido. Foque em conseguir a aprovação primeiro.

O que ninguém te conta sobre o CET

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o CET muda durante a vida do contrato se você tem taxa de juros pós-fixada (IPCA + taxa fixa, CDI + spread, etc.).

Exemplo: você contratou em janeiro/2026 com CET de 11,2% a.a. calculado com IPCA projetado de 4,5% + taxa fixa de 6,5%. Mas em 2027 o IPCA acumulado foi 6,8%. Seu CET efetivo subiu pra 13,3% a.a. naquele ano.

Isso não é "pegadinha" do banco — é matemática. Mas 90% dos clientes não entende que o CET informado na proposta é uma projeção, não uma garantia quando há indexador variável.

Insider info: na Solva, sempre mostramos duas versões do CET nas propostas pós-fixadas:

1. CET base (com indexador no valor atual)
2. CET estressado (simulando indexador 2 pontos acima — pra você ver o "pior caso")

Nenhum outro comparador faz isso. E deveria.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Comparar só a taxa de juros, ignorando o CET

Cliente olhou "taxa 0,89% ao mês" no Banco A e "taxa 0,95% ao mês" no Banco B. Escolheu o A. Mas o Banco A cobrava R$ 8 mil de tarifas + seguro 40% mais caro. CET final: Banco A 12,9% vs Banco B 12,1%.

Custo do erro: R$ 23 mil pagos a mais em 10 anos (op de R$ 400k).

Erro 2: Aceitar o primeiro CET que aparece sem negociar

80% dos clientes não sabe que o CET é negociável em operações acima de R$ 300 mil. Bancos têm margem de 1-2 pontos percentuais pra baixar a taxa quando têm concorrência real.

Como negociar: leve proposta do Banco A (CET 12,5%) pro Banco B e pergunte: "Vocês conseguem fazer abaixo de 12%?". Funciona em 6 de cada 10 casos na nossa experiência.

Erro 3: Comparar CET de prazos diferentes

CET de 10 anos sempre será menor que CET de 5 anos na mesma operação (porque você dilui tarifas fixas em mais parcelas). Se você comparar Banco A com prazo 120 meses (CET 11,8%) vs Banco B com prazo 60 meses (CET 13,2%), não está comparando igual com igual.

Regra: sempre simule o mesmo prazo pra comparar CET entre bancos.

Erro 4: Ignorar o CET efetivo depois que contrata

Você contratou, tá pagando as parcelas. Mas não acompanha se o banco está aplicando o CET correto. Erro raro, mas acontece: vi 2 casos em 8 anos onde o banco errou no cálculo de seguro e o CET efetivo ficou 0,3 pontos acima do contratado.

Como verificar: peça o "demonstrativo de composição do CET" ao banco a cada 12 meses. É um direito seu (Resolução CMN 3.517/2007, art. 6º).

Erro 5: Recalcular o CET manualmente e errar na fórmula

Teve cliente que baixou planilha de Excel da internet pra "conferir se o banco não tá enganando". Esqueceu de incluir o IOF diário (0,0082% por dia até o limite de 365 dias). Resultado: achou que o banco tinha inflado o CET em 1,2 pontos. Perdeu 3 semanas discutindo. O banco tava certo.

A menos que você seja contador ou engenheiro financeiro, não tente refazer o cálculo do CET. Use o tempo pra comparar propostas reais, não pra validar matemática.

Como saber se o CET da sua proposta está justo

Mini checklist — responda sim ou não:

1. Você comparou o CET com pelo menos 3 bancos diferentes? (se não, você não tem referência)
2. O CET inclui todos os custos obrigatórios (juros, IOF, tarifas, seguros)? (se sim, o banco tá cumprindo a lei)
3. Você perguntou explicitamente "quais custos ficaram de fora do CET"? (se não, pode