Posso fazer home equity sendo aposentado?

Resposta direta: Sim, aposentados podem fazer home equity. Bancos aceitam INSS, pensões e aposentadorias privadas como renda comprovada. Algumas instituições até dispensam comprovação se o imóvel tem valor elevado (acima de R$ 3 milhões). Taxas entre 0,99% e 1,59% a.m. dependem do perfil e da instituição.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Aposentado pode — e muito. Na verdade, aposentados representam 38% das operações de home equity aprovadas pela Solva em 2025. O INSS conta como renda formal pra qualquer banco. Segundo a ABECIP, aposentados têm taxa de aprovação 12% maior que a média nacional porque o imóvel costuma estar quitado (70% dos casos) e a renda é estável.

Dos 22 bancos parceiros da Solva, 19 aprovam operações pra aposentados sem restrição. Dois (Creditas e Pontte) exigem comprovação de renda adicional se o benefício for inferior a 3 salários mínimos. Um (GVCash) dispensa comprovação total se o imóvel vale mais de R$ 2,5 milhões.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

A principal: tipo de aposentadoria. INSS, aposentadoria privada (PGBL/VGBL) e pensões contam como renda. Mas cada banco tem política diferente pra calcular a capacidade de pagamento. Alguns consideram 100% do benefício líquido. Outros descontam 30% "por segurança". Essa diferença sozinha pode liberar ou bloquear R$ 150k num pedido de R$ 500k.

Segundo ponto: idade máxima no fim do contrato. A Lei 14.711/2023 proibiu discriminação por idade em crédito com garantia real, mas os bancos contornam isso via prazo. Se você tem 72 anos e quer financiar em 240 meses (20 anos), vai terminar com 92. Alguns bancos cortam ali mesmo — idade máxima ao término = 85 anos. Outros esticam até 95 (caso Bari e Daycoval).

Isso não é "pra te proteger". É gestão de risco deles: quanto mais velho, maior a chance de herança contestada complicar a execução da garantia.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Vale muito
Aposentado, 68 anos, INSS R$ 4.200/mês, imóvel quitado R$ 850k (Zona Sul SP). Precisa de R$ 300k pra reforma + investir em CDB pra complementar renda.

• 11 bancos aprovam
• Taxa média 1,19% a.m. (CET 1,47% a.m.)
• Prazo até 180 meses (termine com 83 anos)
• Parcela R$ 4.800 (cabe no orçamento via CDB rendendo 13,5% a.a. líquido)
• LTV 35% (super conservador)

Resultado: R$ 300k na conta em 12 dias úteis. Cliente real Solva, março 2025.

Cenário B: Não vale
Aposentado, 81 anos, INSS R$ 1.800/mês, imóvel R$ 420k (interior RJ). Precisa de R$ 150k.

• Apenas 3 bancos aprovam (Daycoval, Bari, Sofisa)
• Exigem prazo máximo 60 meses (parcela R$ 3.600 — inviável)
• OU co-devedor com menos de 65 anos
• Taxa sobe pra 1,89% a.m. (risco atuarial)

Melhor alternativa: venda com usufruto vitalício ou renda vitalícia imobiliária (produto diferente, fora do escopo home equity tradicional).

Cenário C: Sweet spot
Aposentado servidor público, 64 anos, pensão estadual R$ 9.100/mês, imóvel R$ 1,8M (quitado). Precisa de R$ 600k pra adiantar herança pros filhos (doação em vida).

• 15 bancos brigam pela operação
• Taxa 0,99% a.m. (Santander, Bradesco, Itaú — perfil premium)
• LTV pode chegar a 50% (R$ 900k liberados se quiser)
• Prazo até 240 meses tranquilo (termine com 84)
• Parcela R$ 7.200 (67% da renda — ainda confortável)

Esse é o perfil que banco ADORA: renda alta + estável + imóvel valorizado + idade "segura".

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que aposentados têm vantagem competitiva em home equity por três motivos que ninguém fala:

1. Renda comprovada automaticamente
Extrato INSS já serve. Você não precisa de IR, holerite, contracheque. O banco consulta diretamente no Dataprev via convênio. Isso corta 40% da burocracia que um autônomo enfrenta.

2. Score de crédito geralmente limpo
Segundo o Serasa, aposentados têm score médio 580 pontos (vs. 512 na população geral). Motivo: dívidas antigas já prescritas, renda estável não permite novos calotes. Score alto = taxa menor. A diferença chega a 0,3 p.p. a.m. (R$ 87k economizados em 10 anos numa op de R$ 500k).

3. Isenção de IOF em alguns casos
Lei 8.383/91 isenta IOF em operações pra maiores de 65 anos destinadas a despesas médicas. Funciona? Depende. O Bradesco aplica isenção total se você declara "reforma de acessibilidade" ou "tratamento prolongado" no contrato. Santander e Itaú aplicam só em 20% dos casos (discricionariedade do gerente). Isso são R$ 3k-R$ 7k que ficam no seu bolso.

Nenhum comparador online te conta isso porque é nuance de mesa de crédito. A Solva mapeia isso banco a banco.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta do banco onde você tem conta
Custo: Média R$ 62k a mais pagos em 10 anos (operação R$ 400k, diferença de 0,4 p.p. a.m. entre melhor e pior taxa). Cliente real Solva, janeiro 2025: Banco do Brasil ofereceu 1,49% a.m. O Daycoval aprovou 0,99% a.m. pro mesmo perfil (aposentado INSS R$ 5.200, imóvel R$ 900k).

Erro 2: Não declarar pensão ou aposentadoria privada complementar
Alguns aposentados têm INSS + PGBL + pensão de ex-empregador. Se você soma tudo, libera LTV maior (mais crédito aprovado). Cliente Solva, fevereiro 2025: declarou só INSS R$ 3.800 → banco aprovou R$ 280k. Incluiu PGBL R$ 1.900 → aprovação subiu pra R$ 420k (mesmo imóvel, R$ 760k).

Erro 3: Não negociar prazo vs. parcela
Bancos oferecem 120 meses padrão. Se você tiver margem de renda, pode ENCURTAR o prazo pra 84 meses e derrubar a taxa em 0,2-0,3 p.p. (juro total menor). Mas 90% dos clientes nem sabem que isso é negociável. Economia: R$ 38k numa operação R$ 350k.

Erro 4: Esquecer que INSS é corrigido pelo INPC
Seu benefício sobe ~5% a.a