Qual o LTV home equity Bradesco?

Resposta direta: O Bradesco trabalha com LTV (Loan to Value) de até 60% do valor de mercado do imóvel. Isso significa que se seu imóvel vale R$ 1 milhão, você consegue até R$ 600 mil de crédito. O LTV pode ser menor dependendo da região e perfil do cliente.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Bradesco empresta até 60% do valor de mercado do seu imóvel em operações de home equity. Então numa casa avaliada em R$ 800 mil, o teto é R$ 480 mil. Esse percentual é calculado sobre o laudo de avaliação que o próprio banco faz — não sobre o valor que você acha ou o IPTU declara.

Vale lembrar: o Bradesco foi um dos primeiros bancões a entrar pesado em home equity depois da Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias), e hoje opera com condições competitivas especialmente pra imóveis acima de R$ 500 mil nas capitais.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, essa resposta de "60%" vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada:

1. Localização do imóvel
Imóveis em São Paulo capital, Rio de Janeiro (zona sul), Curitiba centro e capitais do Sul/Sudeste costumam bater no teto dos 60%. Já imóveis em regiões periféricas ou cidades menores podem ficar em 50-55% — o banco considera a liquidez do imóvel caso precise executar a garantia.

2. Valor total da operação
Operações acima de R$ 1 milhão têm análise diferenciada. Já vi casos de clientes com imóveis de R$ 3 milhões+ conseguindo LTV de 65% em negociação direta com gerente prime, mas isso não é padrão.

3. Perfil de renda
Clientes private (renda comprovada acima de R$ 100 mil/mês) ou pessoa jurídica faturando R$ 1 milhão+ ano conseguem condições especiais que não aparecem na tabela pública.

Quando o LTV de 60% do Bradesco faz sentido

Cenário A: Seu imóvel vale R$ 1,2 milhão, você precisa de R$ 500 mil
LTV = R$ 500k ÷ R$ 1,2M = 41,6%
→ Bem abaixo do teto. Operação aprovada fácil se a renda comportar (geralmente 30% da renda comprometida).
→ Taxa média Bradesco em abril 2026: 1,09% a.m. (CET 1,32% a.m.) pra esse perfil.

Cenário B: Seu imóvel vale R$ 600 mil, você quer R$ 400 mil
LTV = R$ 400k ÷ R$ 600k = 66,6%
→ Acima do teto. Bradesco vai oferecer no máximo R$ 360 mil (60%).
→ Solução: comparar com bancos que vão até 70% (Creditas, BV) ou 80% (Itaú em casos específicos).

Cenário C: Imóvel de R$ 2,5 milhões quitado, precisa de R$ 1,5 milhão
LTV = 60% exato
→ Bradesco aprova, mas com análise de crédito rigorosa.
→ Exige comprovação de renda de pelo menos R$ 60 mil/mês (30% de R$ 1,5M em 240 meses = R$ 18k + margem).
→ Prazo: até 20 anos (240 meses).

O que ninguém te conta sobre o LTV do Bradesco

A maioria dos artigos sobre home equity Bradesco só repete os "até 60%". Mas tem três coisas que fazem diferença prática:

1. O laudo vale menos que o mercado
O Bradesco usa avaliação conservadora. Imóvel que você venderia por R$ 1 milhão na Lopes/Zap pode sair por R$ 880-920 mil no laudo bancário. Razão: o avaliador do banco considera "valor de liquidação forçada" (venda rápida em leilão), não valor de mercado otimista.

Semana passada um cliente com apartamento na Vila Madalena (SP) avaliado em R$ 1,8M pela imobiliária recebeu laudo Bradesco de R$ 1,63M. Diferença de 9,4% que impactou direto o teto de crédito.

2. Imóveis financiados têm LTV sobre o saldo devedor também
Se seu imóvel vale R$ 1 milhão mas ainda deve R$ 200 mil pro banco, o Bradesco considera:
LTV final = (saldo devedor atual + novo empréstimo) ÷ valor imóvel
(R$ 200k + R$ 400k) ÷ R$ 1M = 60%

Muita gente esquece de contar o saldo devedor no cálculo e se surpreende quando o banco aprova menos que os 60% esperados.

3. LTV alto = taxa mais alta
Operações com LTV 50-60% pagam 0,10-0,15 p.p. a mais que operações com LTV 30-40%. O Bradesco precifica risco: quanto mais perto do teto, maior a chance de perda em caso de inadimplência.

Comparação real (abril 2026, mesmo cliente):

• R$ 300k em imóvel de R$ 1M (LTV 30%) → taxa 0,99% a.m.
• R$ 580k em imóvel de R$ 1M (LTV 58%) → taxa 1,14% a.m.

Diferença de 0,15 p.p. representa R$ 47 mil a mais pagos em 15 anos numa op de R$ 500k.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o LTV do Bradesco sem comparar com outros 11 bancos
Custo: média de R$ 52 mil em 10 anos.
O Bradesco pode oferecer 60% a 1,09% a.m., mas o BV pode oferecer 70% a 1,04% a.m. no mesmo imóvel. A Solva compara as 22 instituições em 24h — clientes economizam em média 18% no custo total.

Erro 2: Pedir exatamente 60% do valor "achado" do imóvel
Custo: perder tempo com negativa.
Se você acha que seu imóvel vale R$ 1,2M e pede R$ 720k (60%), mas o laudo sair R$ 1,05M, o teto real é R$ 630k. Melhor: simule com 50-55% primeiro, depois negocia upside se o laudo vier bom.

Erro 3: Não considerar o prazo no cálculo do LTV
Custo: parcela impagável.
LTV 60% em 10 anos = parcela 40% maior que LTV 60% em 20 anos. Bradesco aprova até 20 anos, mas muita gente força prazo curto "pra pagar menos juros" e estoura o limite de 30% da renda comprometida.

Erro 4: Usar home equity Bradesco pra quitar dívida pequena
Custo: R$ 8-12 mil em custos fixos desperdiçados.
Operação de home equity tem custo de abertura (avaliação R$ 2-4k + registro R$ 6-8k). Pra dívida abaixo de R$ 100k, portabilidade de financiamento ou consignado pode ser mais eficiente.

Erro 5: Não ter renda comprovada e mesmo assim tentar
Custo: 30-45 dias perdidos.
Bradesco exige comprovação formal (holerite, Decore, faturamento PJ). Autônomos sem imposto de renda ou MEI com faturamento baixo têm negativa em 90% dos casos. Solução: bancos como Creditas e C6 aceitam imóvel acima de R$ 1,5M como garantia suficiente, dispensando renda.

Como saber se o LTV de 60% do Bradesco faz sentido pro seu caso

Responda essas perguntas:

1. **Seu imóvel está quitado OU o saldo