Como calcular o total do home equity?

Resposta direta: Você consegue até 60% do valor de mercado do imóvel menos as dívidas que ainda tem sobre ele (como saldo de financiamento). Exemplo: imóvel de R$ 800 mil = R$ 480 mil disponíveis se estiver quitado. Se ainda deve R$ 200 mil, sobram R$ 280 mil liberáveis.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O cálculo básico do home equity é:

Valor disponível = (Valor do imóvel × 60%) - Dívidas sobre o imóvel

Os bancos trabalham com até 60% do valor de avaliação do imóvel como teto máximo de crédito. Se você ainda tem financiamento imobiliário ou outro home equity ativo sobre o mesmo bem, esse saldo devedor é abatido do total disponível.

Segundo a ABECIP, em 2024 foram contratados R$ 8,97 bilhões em home equity no Brasil — volume que cresceu 41% no primeiro semestre de 2025 comparado ao mesmo período de 2024.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a fórmula acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: "valor do imóvel" aqui não é o que você acha que ele vale. É o valor que o banco atribui depois de fazer a avaliação dele. E bancos são conservadores — a avaliação costuma sair 5% a 15% abaixo do valor de mercado.

Segundo: nem todo banco trabalha com 60%. A maioria dos 22 bancos parceiros da Solva empresta até 60%, mas tem instituição que limita em 50% (alguns bancões) e outra que vai até 70% em casos específicos (fintechs pra imóveis premium).

Terceiro: o percentual pode ser menor se você não tem renda comprovada. Alguns bancos caem pra 40%-50% do valor quando o cliente não apresenta holerite ou declaração de IR com compatibilidade.

Três cenários reais de cálculo

Vou mostrar como isso funciona na prática com casos que já passaram pela Solva:

Cenário A — Imóvel quitado em São Paulo

• Valor de mercado: R$ 1,2 milhão (apartamento 90m² na Vila Madalena)
• Avaliação bancária: R$ 1,15 milhão (banco conservador)
• Dívidas sobre o imóvel: zero (quitado)
• Cálculo: R$ 1.150.000 × 60% = R$ 690 mil disponíveis

Cenário B — Imóvel com financiamento em andamento

• Valor de mercado: R$ 800 mil (casa em Curitiba)
• Avaliação bancária: R$ 780 mil
• Saldo devedor do financiamento: R$ 320 mil
• Cálculo: (R$ 780.000 × 60%) - R$ 320.000 = R$ 468.000 - R$ 320.000 = R$ 148 mil disponíveis

Cenário C — Imóvel premium sem comprovação de renda

• Valor de mercado: R$ 3,5 milhões (cobertura em Porto Alegre)
• Avaliação bancária: R$ 3,4 milhões
• Dívidas: zero
• Cliente sem holerite (empresário pró-labore)
• Banco reduziu LTV pra 50% por falta de renda formal
• Cálculo: R$ 3.400.000 × 50% = R$ 1,7 milhão disponíveis

A diferença entre ter ou não renda comprovada custou R$ 340 mil de crédito disponível no Cenário C.

O que ninguém te conta sobre esse cálculo

A maioria dos artigos que você lê sobre home equity esquece de mencionar três coisas:

1. A avaliação do banco pode surpreender (pra baixo)

Semana passada um cliente veio com imóvel que ele achava valer R$ 1,5 milhão (baseado no vizinho que vendeu por esse valor). A avaliação bancária saiu R$ 1,28 milhão. Por quê? O apartamento dele tinha infiltração no teto + elevador quebrado no prédio. Resultado: em vez dos R$ 900 mil que ele esperava liberar, teve acesso a R$ 768 mil.

Os bancos consideram: estado de conservação, localização exata (mesmo bairro tem micro-regiões mais valorizadas), idade do imóvel, inadimplência do condomínio, documentação irregular. Qualquer ponto negativo derruba o valor.

2. Você pode ter "equity invisível" se comprou há mais de 5 anos

Segundo o FipeZap, imóveis em São Paulo valorizaram 53% entre 2019 e 2024 (valor nominal, sem descontar inflação). Se você comprou em 2019 e ainda tem 60% do financiamento pra pagar, pode estar sentado em R$ 200k-300k de equity "escondido" que nem sabia que tinha.

3. Dá pra somar imóveis (mas poucos bancos fazem isso)

Tem 2 apartamentos pequenos em vez de 1 grande? Três bancos parceiros da Solva aceitam cross-collateral — você oferece os 2 imóveis como garantia e libera crédito somando o equity dos dois. Exemplo: R$ 400k de equity no imóvel A + R$ 300k no imóvel B = R$ 700k disponíveis no total. Mas atenção: os 2 ficam alienados até você quitar.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a avaliação de 1 banco só → Diferença média de 8% entre a avaliação mais baixa e a mais alta nos 22 bancos da Solva. Num imóvel de R$ 1 milhão, isso são R$ 48 mil de crédito a mais ou a menos.

• Não quitar dívidas pequenas antes de pedir home equity → Cliente tinha R$ 15 mil no cheque especial (juros 12% ao mês). Pegou home equity de R$ 300 mil (juros 1,09% ao mês) mas não usou parte pra quitar o cheque especial. Perdeu R$ 1.800/mês de juros desnecessários durante 6 meses até se tocar.

• Confundir valor venal (IPTU) com valor de mercado → Valor venal costuma ser 50%-70% do valor real. Se seu imóvel tem valor venal de R$ 500 mil, provavelmente vale R$ 700k-1M no mercado. Não use o IPTU como referência pro cálculo.

• Esquecer que avaliação custa dinheiro se desistir → A maioria dos bancos cobra R$ 800-1.500 pela avaliação (vai pra conta do correspondente bancário). Se você desiste depois da avaliação feita, perdeu esse valor. Na Solva a gente só agenda avaliação depois de você aprovar a proposta pré-aprovada, exatamente pra evitar isso.

• Pedir menos do que precisa "pra pagar rápido" → Home equity tem IOF regressivo — quanto mais tempo você demora pra usar o dinheiro, menos IOF paga. Cliente pegou R$ 200 mil, usou tudo na reforma, 4 meses depois precisou de mais R$ 80 mil. Teve que contratar novo home equity (nova avaliação, nova burocracia, IOF zerado de novo). Se tivesse pedido R$ 280 mil de cara e deixado R$ 80k na reserva, teria economizado.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel vale pelo menos R$ 300 mil no mercado? (abaixo disso a maioria dos bancos não opera — custo operacional não compensa)

2. Você tem dívidas com juros acima de 2% ao mês? (cartão, cheque especial, empréstimo pessoal → home equity sai 1,09%-1,49% ao mês)

3. Precisa de mais de R$ 50 mil? (pra valores menores, empréstimo pessoal pode ser mais rápido — home equity demora 30-45 dias entre aprovação e liberação)

4. O imóvel está no seu CPF há mais de 3 meses? (alguns bancos exigem carência de propried