Como fazer home equity com terreno?

Resposta direta: Sim, é possível fazer home equity com terreno, mas apenas 6 dos 22 bancos parceiros da Solva aceitam terrenos como garantia — e só se o terreno estiver quitado, com matrícula limpa e valor mínimo entre R$ 300 mil e R$ 500 mil (varia por banco). A taxa média fica 0,5-1% ao mês acima da praticada com imóveis construídos.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

---

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Terreno vazio pode sim virar garantia pra home equity, mas você enfrenta duas restrições práticas: primeiro, menos da metade dos bancos aceita (6 de 22 na plataforma Solva). Segundo, a taxa é pior — média de 1,89% ao mês vs. 1,39% com casa/apartamento, segundo dados da ABECIP consolidados até março de 2025.

Por quê? Terreno sem construção tem liquidez menor em caso de execução. O banco demora mais pra vender se você não pagar. Logo, o spread de risco aumenta.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale se você tiver terreno em região valorizada, quitado e com valor mínimo de R$ 300-500 mil. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: matrícula limpa é obrigatório. Se o terreno ainda tem saldo devedor de financiamento (mesmo que pequeno), nenhum banco aceita como garantia. Precisa quitar antes.

Segundo: localização pesa MUITO mais com terreno do que com imóvel construído. Um apartamento de R$ 600 mil em bairro B ainda tem liquidez razoável. Terreno de R$ 600 mil em zona rural? Esquece — banco não aceita. A avaliação leva em conta o prazo médio de venda da região (dados FipeZap cruzados com cartórios locais).

Terceiro: alguns bancos exigem projeto aprovado na prefeitura. Não precisa ter começado a construir, mas precisa provar que o terreno é edificável e tem viabilidade construtiva. Isso reduz o risco percebido.

Quais bancos aceitam terreno (e quais não)

Dos 22 parceiros Solva, apenas 6 topam terreno como garantia (posição abril/2026):

Aceitam terreno:

• Bradesco — valor mínimo terreno R$ 500 mil, até 50% LTV, exige projeto aprovado
• Itaú — valor mínimo R$ 400 mil, até 40% LTV, regiões metropolitanas prioritárias
• Daycoval — valor mínimo R$ 300 mil, até 60% LTV, aceita zona rural SE tiver acesso asfaltado
• Creditas — valor mínimo R$ 350 mil, até 50% LTV, processo 100% digital
• BV — valor mínimo R$ 450 mil, até 45% LTV, exige comprovação de renda formal
• Sofisa — valor mínimo R$ 300 mil, até 55% LTV, menor taxa entre os 6 (média 1,69% a.m.)

Não aceitam terreno:

• Santander, Inter, Bari, Paulista, C6, CashMe, Crediblue, BS2, Galleria, Pontte, Rodobens, T-Cash, Zili, GVCash, Sicoob, Unicred

Por quê essa diferença? Apetite de risco. Bancos maiores (Bradesco/Itaú) têm apetite menor porque já têm carteira farta de imóveis prontos. Médios (Daycoval/BV) e fintechs (Creditas) competem por LTV maior, então assumem terreno como diferencial.

Quando vale (e quando NÃO vale) usar terreno como garantia

Vale quando:

• Cenário A: Você tem terreno quitado de R$ 800 mil em Alphaville (SP), precisa de R$ 400 mil pra abrir empresa. LTV 50% com Bradesco = libera R$ 400k a 1,79% a.m. (120 meses). Parcela R$ 8.734. Total pago: R$ 1.048.080. Alternativa sem garantia (empréstimo pessoal) seria 4-6% a.m. — você economiza ~R$ 900 mil em juros ao usar o terreno.

• Cenário B: Terreno de R$ 1,2 milhão em Jurerê (Florianópolis), você quer construir mas falta R$ 300k pra fechar orçamento. Creditas libera até R$ 600k (50% LTV), você pega R$ 300k a 1,85% a.m., constrói, e depois refinancia com taxa menor usando a casa pronta como garantia. Estratégia em 2 etapas.

NÃO vale quando:

• Cenário C: Terreno de R$ 250 mil em cidade do interior sem demanda imobiliária. Banco não aceita (abaixo do mínimo + baixa liquidez). Você teria que vender o terreno pra levantar caixa — aí não é home equity, é venda mesmo.

• Cenário D: Terreno de R$ 600 mil ainda financiado (saldo devedor R$ 150k). Banco exige quitação prévia. Se você não tem os R$ 150k pra quitar, não rola. Alternativa: vender, quitar, comprar outro terreno quitado maior — mas isso leva 6-12 meses.

O que ninguém te conta sobre home equity com terreno

A maioria dos artigos sobre home equity ignora um detalhe crucial: terreno com project approval tem taxa 0,3-0,5 p.p. menor do que terreno "cru" no mesmo banco.

Por quê? Projeto aprovado reduz o risco de indeferimento futuro. Se o banco precisar executar a garantia e vender o terreno, um comprador paga mais por terreno que já tem viabilidade construtiva confirmada pela prefeitura. Logo, o spread cai.

Exemplo concreto que vi semana passada: cliente com terreno de R$ 900 mil em Campinas. Simulação inicial no Bradesco: 1,89% a.m. Ele tirou aprovação do projeto de sobrado geminado na prefeitura (investiu R$ 8 mil entre arquiteto e taxas). Ressimulamos: taxa caiu pra 1,59% a.m. Numa operação de R$ 450 mil em 10 anos, isso representa R$ 62 mil de economia total.

Outro ponto: terreno em condomínio fechado tem aprovação mais fácil (5 dos 6 bancos). O condomínio já tem infraestrutura (asfalto, água, esgoto, segurança), então o risco de desvalorização é menor. Terreno "solto" em loteamento aberto? Só Daycoval e Sofisa topam, e com LTV reduzido (máximo 50%).

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 6 bancos que aceitam terreno — spread de 0,8 p.p. entre o mais caro (BV, 1,99% a.m.) e o mais barato (Sofisa, 1,69% a.m.). Numa op de R$ 400k/120 meses, isso é diferença de R$ 71 mil pagos a mais.

• Não considerar o custo de quitar financiamento existente antes — se o terreno tem saldo devedor de R$ 80k e você precisa de R$ 300k, o líquido é R$ 220k (porque você tem que quitar os R$ 80k primeiro pra liberar a matrícula). Muita gente esquece esse "desconto" no planejamento.

• Usar terreno em vez de imóvel construído quando você tem ambos — cliente veio com terreno de R$ 700k e apartamento de R$ 500k (ambos quitados). Queria R$ 300k. Orientei usar o apartamento: taxa 1,39% vs. 1,89% com terreno. Economia de R$ 42 mil em 10 anos. Terreno fica livre pra eventual venda/construção.

• Não calcular o IOF de operações acima de 365 dias — home equity com terreno raramente sai abaixo de 5 anos de prazo (porque o ticket médio é maior). IOF sobre operações acima de 1 ano é 0,38% do valor total + 0,0041% ao dia