Qual a taxa do home equity com terreno?

Resposta direta: Terrenos aceitam home equity com taxas entre 1,09% e 1,89% a.m. (13,84%-25,17% a.a.) — 0,3 a 0,8 pontos percentuais acima de imóveis construídos. Apenas 8 dos 22 bancos parceiros Solva operam com terrenos, e o LTV máximo fica em 50-60% (versus 70% pra imóveis prontos).

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Sim, dá pra fazer home equity com terreno. Mas prepare-se: as taxas são mais altas (em média 0,5 p.p. acima de imóveis construídos) e o LTV máximo fica em torno de 50-60% do valor de avaliação. Na prática, isso significa que um terreno avaliado em R$ 500 mil libera no máximo R$ 250-300 mil de crédito.

Dos 22 bancos parceiros Solva, apenas 8 operam com terrenos como garantia: Bradesco, Itaú, Santander, BV, Daycoval, C6, Creditas e Sofisa. A faixa de taxa hoje (abril/2026) vai de 1,09% a.m. na melhor proposta (C6, pra perfis AAA com terreno urbano consolidado) até 1,89% a.m. nas operações mais arriscadas.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra terrenos urbanos regulares, em áreas consolidadas, com matrícula limpa e acesso pavimentado. Mas a taxa final vai depender de 4 variáveis que a maioria dos artigos ignora:

1. Localização física — terreno em bairro valorizado de capital cobra 0,2-0,3 p.p. a menos que terreno em município do interior sem infraestrutura
2. Documentação — matrícula limpa = taxa padrão; matrícula com ônus reais (servidão, usufruto) = até +0,4 p.p. de spread adicional
3. Zoneamento — terreno em zona urbana consolidada (ZU) paga menos que terreno em zona de expansão urbana (ZEU) ou rural
4. Liquidez da região — banco olha o histórico de vendas: quanto tempo terrenos similares levam pra vender? Região com liquidez baixa (>180 dias de DOM) = taxa maior

A Solva vê isso toda semana: cliente acha que vai conseguir 1,19% a.m. (taxa que leu online pra home equity padrão), mas o terreno dele fica numa cidade de 80 mil habitantes no interior de Goiás, sem calçamento completo. Resultado: proposta real vem em 1,59% a.m. — ainda competitivo versus empréstimo pessoal (3,5% a.m.), mas longe da expectativa inicial.

Quando vale / quando não vale

Cenário A — Vale muito a pena: Terreno urbano em São Paulo-SP (Itaim Bibi), 500 m², avaliado em R$ 2 milhões, matrícula limpa. Cliente consegue R$ 1,2 milhão (60% LTV) a 1,19% a.m. no C6. Prazo 180 meses. Total de juros em 15 anos: R$ 1,76 milhão.

Alternativa sem garantia: R$ 1,2 milhão no consignado privado (melhor caso) a 2,1% a.m. = R$ 3,47 milhões de juros. Economia: R$ 1,71 milhão.

Cenário B — Provavelmente não compensa: Terreno rural (área de 2 hectares) em município de 30 mil habitantes, sem asfaltamento no acesso, avaliado em R$ 300 mil. LTV máximo 40% (apenas 2 bancos aceitam) = R$ 120 mil liberados. Taxa: 1,89% a.m.

Aqui o problema não é só a taxa alta — é o risco de execução. Se você não pagar, o banco vai tentar vender um terreno rural numa cidade pequena. Isso pode levar 2-3 anos. Por isso o LTV baixo e a taxa elevada. Nesse caso, considere alternativas antes (venda direta do terreno, permuta, financiamento rural via cooperativa).

Cenário C — Zona cinza: Terreno em bairro periférico de capital (ex: Guarulhos-SP, zona leste), 250 m², R$ 180 mil de avaliação. Cliente quer R$ 90 mil (50% LTV) pra quitar dívidas. Proposta: 1,49% a.m. no BV, 144 meses.

Aqui depende da taxa alternativa. Se o cliente tem dívida de cartão a 13% a.m., faz todo sentido trocar por 1,49% a.m. Mas se tem consignado disponível a 1,8% a.m., a economia é pequena (0,31 p.p.) — talvez não valha a burocracia da garantia real.

O que ninguém te conta sobre terrenos em home equity

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a avaliação do terreno é mais subjetiva que a de imóvel pronto. Perito olha 3 coisas:

1. Comparáveis de venda — quanto terrenos similares venderam recentemente (dados do cartório de registro)
2. Potencial construtivo — qual o CA (coeficiente de aproveitamento) do lote? Um terreno 300 m² com CA 2,0 vale mais que 300 m² com CA 1,0
3. Infraestrutura local — tem água, esgoto, luz, calçamento, coleta de lixo? Cada item faltando desconta 5-8% do valor

Resultado prático: terreno que você comprou por R$ 400 mil pode ser avaliado em R$ 320 mil pelo banco se não tiver calçamento completo ou se o bairro teve muitos terrenos à venda sem negociar (sobreoferta = desvalorização no modelo do perito).

Outro ponto invisível: alguns bancos exigem cercamento. Se o terreno é só um lote gramado sem muro, Bradesco e Itaú podem exigir que você cerque o perímetro antes de liberar o crédito. Custo: R$ 8-15 mil dependendo da metragem. (A Solva avisa isso na pré-análise — evita surpresa na véspera da assinatura.)

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Achar que LTV de terreno = LTV de casa Cliente vê "até 70% do valor do imóvel" no site do banco e acha que vale pro terreno também. Não vale. LTV máximo pra terreno é 50-60%. Tentar forçar isso com o gerente só atrasa a análise.

Custo: perder 15-30 dias de prazo tentando negociar o impossível (enquanto a taxa Selic sobe e as condições mudam).

Erro 2: Não verificar matrícula antes de simular Terreno herdado costuma ter matrícula "suja" — 3-4 proprietários registrados, inventário pendente, usufruto de cônjuge falecido. Banco recusa na hora. Cliente descobre só depois de pagar R$ 800 de certidões.

Custo: R$ 800 em documentos + 45-60 dias pra regularizar no cartório (se resolver regularizar).

Erro 3: Aceitar a primeira proposta sem comparar os 8 bancos que operam com terreno Banco A oferece 1,59% a.m. pra terreno em Campinas-SP. Cliente aceita na hora. Mas Banco D ofereceria 1,29% a.m. pro mesmo terreno (porque tem apetite maior em Campinas).

Custo: numa operação de R$ 200 mil em 120 meses, diferença de 0,3 p.p. = R$ 22.680 a mais pagos em juros.

Erro 4: Não considerar o timing da Selic Taxa de home equity acomp