Como calcular o LTV?

Resposta direta: LTV = (Valor do Empréstimo ÷ Valor do Imóvel) × 100. Exemplo: pegar R$ 300 mil com imóvel de R$ 500 mil = 60% de LTV. Bancos brasileiros liberam entre 50-80% do valor do imóvel em home equity.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

LTV significa Loan-to-Value — literalmente "empréstimo sobre valor". É a fórmula que todo banco usa pra decidir quanto dinheiro você pode pegar com garantia de imóvel.

A conta é simples: pegue o valor que você quer emprestar, divida pelo valor de mercado do seu imóvel, multiplique por 100. Pronto — esse é seu LTV percentual.

Imóvel de R$ 1 milhão e você quer R$ 500 mil? Seu LTV é 50%. Quer R$ 700 mil no mesmo imóvel? LTV sobe pra 70%.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a fórmula acima vale pra 90% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: o "valor do imóvel" não é quanto você ACHA que vale. É quanto o banco considera que vale — e isso vem de uma avaliação oficial. Pode ser laudo presencial (engenheiro vai lá) ou AVA (Avaliação Virtual Automatizada, baseada em dados de mercado tipo FipeZap).

Se você acha que seu apto vale R$ 800 mil mas o laudo veio em R$ 720 mil, o banco vai usar os R$ 720 mil na conta. Isso muda tudo.

Segundo: cada banco trabalha com um LTV máximo diferente. Bradesco libera até 60% pra pessoa física. Itaú vai até 70% dependendo do perfil. Algumas fintechs como Creditas chegam a 80% em casos específicos (renda muito alta + imóvel comercial).

(Semana passada um cliente ficou surpreso quando o Santander aprovou só R$ 400 mil num imóvel de R$ 1 milhão — LTV 40%. Renda dele era autônoma sem IRPF robusto. O banco baixou o LTV pra compensar o risco.)

Quando vale / quando não vale

Cenário A: LTV baixo (40-50%)
Cliente com imóvel de R$ 2 milhões, quer R$ 800 mil. LTV = 40%.
Resultado: Taxas mais baixas (a partir de 0,99% a.m. em 2025), aprovação rápida em praticamente qualquer banco. Você é "cliente AAA" — o banco tem margem de segurança gigante se precisar executar a garantia.

Cenário B: LTV médio (60-70%)
Cliente com imóvel de R$ 600 mil, quer R$ 420 mil. LTV = 70%.
Resultado: Maioria dos bancos aprova, mas as taxas sobem um pouco (1,2-1,5% a.m.). Você ainda passa na política de crédito de bancões, mas não tem aquele "desconto premium".

Cenário C: LTV alto (75-80%)
Cliente com imóvel de R$ 400 mil, quer R$ 320 mil. LTV = 80%.
Resultado: Poucos bancos topam — normalmente fintechs e SCDs que precificam risco diferente. Taxas de 1,8%+ a.m. são comuns. Se sua renda for CLT forte ou você tem outros imóveis, ainda rola. Se for autônomo recém-começado, complica.

Cenário D: LTV acima de 80%
Teoricamente possível, mas na prática nenhum dos 22 bancos Solva aprova. O risco de inadimplência + custo de execução da garantia não compensa pro banco. A Resolução CMN 4.935 do BACEN não proíbe LTV acima de 80%, mas o mercado se auto-regula nesse teto.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que LTV não é fixo no tempo.

Exemplo real: cliente pegou R$ 300 mil com imóvel de R$ 500 mil em 2023 (LTV inicial 60%). Pagou R$ 50 mil em 2 anos, saldo devedor caiu pra R$ 250 mil. MAS o imóvel valorizou e hoje vale R$ 600 mil segundo FipeZap.

Novo LTV = R$ 250k ÷ R$ 600k = 41,6%.

Sabe o que isso significa? Ele pode pegar MAIS dinheiro (uma "portabilidade com troco" ou um novo home equity separado) porque o LTV caiu. A margem de garantia aumentou.

Outro ponto: bancos calculam LTV antes de descontar o IOF. Se você quer líquido R$ 200 mil e o IOF come R$ 6 mil, o banco vai emprestar R$ 206 mil bruto. Alguns bancos usam esse valor bruto no cálculo de LTV, outros usam o líquido. Diferença pequena (1-2pp de LTV), mas pode derrubar uma aprovação no limite.

E tem mais: imóvel com saldo devedor de financiamento ativo complica. Se você deve R$ 100 mil pro Itaú e quer pegar R$ 300 mil de home equity no Bradesco, o Bradesco vai somar as duas dívidas: LTV efetivo = (R$ 100k + R$ 300k) ÷ valor do imóvel. Se isso passar de 70%, não rola. Por isso a Solva sempre pergunta: "Tem financiamento ativo?"

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar o LTV máximo sem questionar a taxa
   Banco oferece 80% de LTV mas cobra 2,1% a.m. Se você pegar 60% de LTV no mesmo banco, a taxa pode cair pra 1,4% a.m. Num empréstimo de R$ 400 mil em 10 anos, isso é diferença de R$ 180 mil em juros totais pagos.

2. Não atualizar o valor do imóvel antes de simular
   Cliente pegou laudo em 2023 (imóvel avaliado em R$ 700k). Em 2025 quer refinanciar. Acha que continua valendo R$ 700k, mas o mercado caiu — FipeZap mostra R$ 650k. LTV que ele calculou na cabeça (50%) na real é 54%. Pode passar do limite do banco.

3. Esquecer que LTV alto = seguro mais caro
   Bancos cobram seguro prestamista (MIP) proporcional ao risco. LTV 80% = prêmio até 40% maior que LTV 50%. Numa operação de R$ 500k, isso dá R$ 8-12 mil a mais no custo total.

4. Confundir LTV com taxa de juros
   São coisas diferentes. LTV 70% não significa taxa de 0,70% a.m. — significa que você pegou 70% do valor do imóvel. A taxa vem da política de crédito + seu perfil de renda + prazo.

5. Não considerar custos de avaliação no LTV
   Laudo presencial custa R$ 1.200-2.500. Se o imóvel veio avaliado abaixo do esperado e você não conseguir o valor desejado, perdeu esse dinheiro. Por isso a Solva sempre faz AVA prévia (grátis) antes de pedir laudo presencial.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 4 perguntas:

• Você sabe o valor de mercado real do seu imóvel hoje? (não o que você pagou em 2018 — o valor AGORA segundo FipeZap ou Imovelweb)
• Você precisa de mais de 70% desse valor? (se sim, prepare-se pra taxa mais alta e menos opções de banco)
• Seu imóvel tem financiamento ativo? (se sim, o LTV será calculado somando as duas dívidas)
• Você consegue comprovar renda estável? (renda CLT ou IRPF robusto baixa o risco pro banco → LTV mais alto aprovado)

Se respondeu "sim" pras 2 primeiras e "não" pra terceira, faz sentido simular.