Qual o LTV máximo no home equity de 200 mil?

Resposta direta: No mercado brasileiro, o LTV (Loan-to-Value) máximo em home equity varia entre 50% e 70% do valor do imóvel. Num imóvel avaliado em R$ 200 mil, isso significa crédito disponível entre R$ 100 mil (bancos mais conservadores) e R$ 140 mil (instituições mais agressivas). O Santander e Bradesco trabalham com até 60%, enquanto fintechs como Creditas chegam a 70%.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, se você tem um imóvel de R$ 200 mil quitado ou quase quitado, o mercado vai te oferecer entre R$ 100 mil e R$ 140 mil em crédito com garantia. A diferença brutal entre esses valores depende de qual banco você escolhe e do seu perfil.

Na Solva, a gente vê isso toda semana: mesmo cliente, mesmo imóvel, propostas variando R$ 30-40 mil só porque cada instituição tem política de LTV diferente. Por isso a gente compara 11 bancos de uma vez — você descobre quem realmente aprova o teto máximo pro seu caso.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: LTV não é fixo. Ele varia conforme três fatores principais — (1) política interna do banco, (2) localização do imóvel, (3) seu score de crédito. Um apartamento de R$ 200 mil em Higienópolis (SP) consegue LTV maior que uma casa de mesmo valor em cidade do interior sem liquidez imobiliária.

Segundo: o número que importa é o valor de avaliação, não o que você pagou. Se comprou por R$ 180 mil há 3 anos e hoje vale R$ 200 mil (valorização), o banco considera os R$ 200 mil. Se pagou R$ 220 mil mas o mercado caiu, considera o valor atual menor.

Quando vale / quando não vale

Cenário A — Perfil prime em capital: João tem apartamento quitado de R$ 200 mil na Zona Sul do Rio, score acima de 700, renda comprovada de R$ 8 mil/mês. Creditas aprovou R$ 140 mil (LTV 70%), Bradesco ofereceu R$ 120 mil (60%), Daycoval R$ 100 mil (50%). João comparou via Solva e ficou com a Creditas — economia de R$ 8.200/ano em juros vs segunda melhor proposta.

Cenário B — Imóvel em cidade pequena sem renda formal: Maria tem casa de R$ 200 mil em cidade de 40 mil habitantes no interior de Minas, sem renda comprovada mas com histórico limpo no Serasa. Dos 11 bancos Solva, apenas 3 aprovaram: Daycoval R$ 90 mil (45%), Sofisa R$ 85 mil (42,5%), BV R$ 100 mil (50%). LTV efetivo ficou abaixo do teórico porque o banco considerou risco de liquidez do imóvel.

Cenário C — Imóvel ainda financiado: Carlos tem imóvel de R$ 200 mil com saldo devedor de R$ 60 mil no financiamento original. Aqui a matemática muda: banco só libera sobre o equity livre (R$ 140 mil). Com LTV de 60%, crédito máximo seria R$ 84 mil (60% de R$ 140 mil), não R$ 120 mil. A maioria dos clientes esquece esse detalhe e se frustra quando a aprovação vem menor.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que LTV máximo no site do banco é diferente do LTV que você realmente consegue.

Exemplo concreto que vejo toda semana: Bradesco anuncia "até 60%" no site institucional. Mas quando você simula, aparece 55% pro seu CEP específico. Por quê? Sistema interno cruza localização + liquidez histórica daquela região + inadimplência local. Um apartamento em Perdizes (SP) pega os 60% cheios. Mesmo valor em bairro periférico cai pra 50-55%.

Outro ponto: bancos ajustam LTV conforme concorrência no trimestre. Primeiro semestre de 2024, com crescimento de 41% no setor segundo ABECIP, várias instituições subiram limite temporariamente pra ganhar market share. Já no segundo semestre, com aperto de liquidez, recuaram. A Solva acompanha isso em tempo real — por isso conseguimos te dizer "essa semana o Santander tá mais agressivo que o Itaú" ou vice-versa.

E tem o truque da portabilidade de garantia: se você já tem home equity em outro banco com LTV baixo (digamos 50% = R$ 100 mil), pode portar pra instituição que aceita 70% e liberar os R$ 40 mil adicionais sem nova avaliação física. Resolução CMN 4.935 do BACEN regulamenta isso via correspondentes bancários.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1 — Aceitar a primeira proposta sem comparar: Cliente vai no banco onde tem conta corrente, aprova R$ 100 mil (LTV 50%), acha que é o máximo. Se tivesse comparado, descobriria que fintech parceira liberaria R$ 130 mil. Custo do erro: deixou R$ 30 mil na mesa.

Erro 2 — Confundir valor venal (IPTU) com valor de mercado: Prefeitura avalia imóvel em R$ 150 mil pra cobrança de imposto, mas mercado paga R$ 200 mil. Banco considera avaliação própria (sempre valor de mercado via peritos credenciados). Cliente acha que vai conseguir menos do que realmente consegue.

Erro 3 — Não limpar o nome antes de aplicar: Com score baixo (abaixo de 600), banco reduz LTV automaticamente. Num imóvel de R$ 200 mil, diferença entre score 550 vs 700+ é de R$ 20-30 mil no valor liberado. Custo: 45-60 dias pra limpar restrições poderia viabilizar proposta 20-30% melhor.

Erro 4 — Subestimar custo da avaliação repetida: Cada banco cobra avaliação separada (R$ 1.500-3.000 dependendo do imóvel). Cliente aplica em 4 bancos individualmente = R$ 6-12 mil em avaliações pra comparar. Via Solva, avaliação é única e compartilhada entre os 11 bancos parceiros.

Erro 5 — Ignorar cláusula de balloon payment em LTV alto: Alguns bancos oferecem LTV de 70% MAS com balão (parcela final grande) obrigatório. Cliente vê "R$ 140 mil aprovados" e só descobre depois que 30% vence em 5 anos, não em 20. Custo: ter que refinanciar no meio do caminho, pagando novos custos de operação.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Faça esse checklist rápido:

• Seu imóvel está quitado OU o saldo devedor é menor que 30% do valor? (Se ainda deve 70%+, equity livre é baixo demais pra valer a pena)
• Você tem score acima de 600 no Serasa? (Abaixo disso, LTV cai significativamente)
• O imóvel fica em capital ou região metropolitana? (Interior sem liquidez = LTV 5-10 pontos percentuais menor)
• Você precisa de pelo menos R$ 80 mil? (Abaixo disso, home equity pode não ser a melhor opção — juros de empréstimo pessoal ficam competitivos pra valores pequenos)
• Consegue comprovar renda OU o imóvel vale acima de R$ 500 mil? (Sem renda formal, só imóveis de alto valor conseguem aprovar — bancos compensam risco com garantia robusta)

Próximo passo concreto

Se você respondeu sim pra 3 ou mais das perguntas acima, faz sentido simular.

A Solva mostra propostas reais de 11 bancos em até 24 horas, incluindo os LTVs exatos que cada um aprova pro seu imóvel específico. Você descobre se consegue os R$ 140 mil (70%) ou se seu perfil limita em R$