Qual o prazo recomendado home equity de 200 mil?

Resposta direta: O prazo recomendado pra home equity de R$ 200 mil fica entre 120-180 meses (10-15 anos). Depende da sua renda: quem ganha R$ 15k pode fazer em 120 meses pagando R$ 2.600/mês; renda de R$ 8k precisa esticar pra 180 meses com parcela de R$ 2.100/mês. O limite técnico é 30% da renda líquida.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Entre 10-15 anos é o sweet spot pra maioria dos clientes Solva que pegam R$ 200 mil. Por quê? Parcelas entre R$ 2.100-2.800/mês cabem em rendas de R$ 8k-15k (que é o perfil mais comum nesse ticket). E você não paga juros pro banco durante 25 anos — que seria o máximo permitido.

Dados concretos: numa simulação com 11 bancos que fizemos semana passada, cliente com renda de R$ 12k escolheu 144 meses (12 anos). Parcela de R$ 2.400, total pago R$ 345k (R$ 145k de juros em 1,05% a.m.). Se tivesse esticado pra 240 meses, pagaria R$ 270k de juros — quase o dobro.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pro cenário "médio": você tem renda estável, quer parcela confortável, e não tá desesperado pra amortizar rápido. Mas tem três nuances que podem mudar a jogada completamente:

1. Se você vai usar os R$ 200k pra algo que gera renda (reformar imóvel pra alugar, abrir negócio), parcela menor em prazo maior faz mais sentido — libera fluxo de caixa.
2. Se sua renda é variável (empresário, comissionado), parcela baixa em 180+ meses te protege nos meses ruins. E você pode amortizar nos meses bons.
3. Se você tem 55+ anos, banco limita o prazo (geralmente até você completar 75-80 anos). Então matematicamente o prazo "recomendado" vira o prazo "possível".

Semana passada um cliente de 62 anos quis fazer 240 meses. Bradesco cortou pra 156 meses (até ele completar 75). Parcela subiu de R$ 1.900 pra R$ 2.650. Ele não conseguiu aprovar porque ultrapassou 30% da renda.

Quando 120 meses funciona / quando 180 meses é melhor

Cenário 120 meses (10 anos) — parcela ~R$ 2.600/mês:

• Renda líquida: R$ 15k+
• Objetivo: quitar rápido, minimizar juros totais
• Total pago: R$ 312k (R$ 112k de juros em 0,99% a.m.)
• Perfil: assalariado estável CLT, planejamento de aposentadoria, quer se livrar da dívida antes dos 60

Cenário 180 meses (15 anos) — parcela ~R$ 2.100/mês:

• Renda líquida: R$ 8k-10k
• Objetivo: parcela confortável, fluxo de caixa preservado
• Total pago: R$ 378k (R$ 178k de juros em 1,05% a.m.)
• Perfil: empresário com renda variável, vai usar parte do dinheiro pra investimento que gera retorno

Quando NÃO funciona:

• Prazo curto (60-90 meses) com renda média: parcela de R$ 3.500-4.200 estoura 30% da renda. Banco reprova.
• Prazo longo (240 meses) pra quem tem 50+ anos: banco corta pro máximo de idade permitida, parcela fica impagável.

Exemplo real de erro: cliente quis fazer 60 meses "pra pagar menos juros". Renda de R$ 11k. Parcela teórica: R$ 4.180. Banco reprovou (38% da renda). Teve que refazer em 144 meses.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala "escolha o menor prazo que couber no bolso". Mas esquecem de mencionar três coisas:

1. Amortização extraordinária existe
Você pode pegar 180 meses (parcela baixa) e amortizar quando quiser. Exemplo: cliente pegou R$ 200k em 180 meses, parcela R$ 2.100. Recebeu herança de R$ 80k no mês 36. Amortizou. Saldo devedor caiu de R$ 170k pra R$ 90k. Prazo reduziu pra 84 meses sem mexer na parcela. Total de juros caiu R$ 62k.

Nenhum banco cobra penalidade pra amortizar home equity (Lei 9.514/97 permite multa máxima de 0,5% sobre o valor amortizado — a maioria nem cobra). Então você tem flexibilidade.

2. Taxa de juros varia MUITO entre bancos — mais do que o prazo
Diferença de 0,20% a.m. na taxa impacta mais do que escolher 120 vs 180 meses. Olha essa comparação:

• Banco A: 0,89% a.m. em 120 meses = parcela R$ 2.480, total R$ 297k
• Banco B: 1,19% a.m. em 120 meses = parcela R$ 2.780, total R$ 333k

A diferença de taxa (0,30 p.p.) custou R$ 36k a mais — muito mais do que a diferença entre prazos no mesmo banco. Por isso a Solva compara 11 bancos antes de você escolher prazo.

3. Parcela pode caber matematicamente mas não "psicologicamente"
30% da renda é o limite bancário. Mas se você tem outros compromissos (escola dos filhos R$ 3k, plano de saúde R$ 2k), mesmo 25% da renda pode apertar. A gente recomenda simular com 20-22% da renda líquida pra ter margem de segurança. Significa prazo um pouco maior, mas você dorme tranquilo.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Escolher prazo sem simular taxa de juros de múltiplos bancos
Custo: R$ 30k-50k em juros a mais. Cliente aceita primeira proposta (Itaú 1,15% a.m. em 144 meses). Não viu que Bradesco oferecia 0,92% a.m. no mesmo prazo. Diferença: R$ 47k pagos a mais em 12 anos.

Erro 2: Forçar prazo curto pra "economizar" sem considerar liquidez
Custo: aperto de caixa + risco de inadimplência. Empresário fez 96 meses com parcela de R$ 3.200 (28% da renda média). Em mês de vendas fracas, renda caiu pra R$ 7k. Parcela virou 45% da renda. Entrou em atraso, pagou juros de mora.

Erro 3: Ignorar idade na hora de escolher prazo longo
Custo: reprovação da proposta após análise completa. Cliente de 58 anos simulou 240 meses pensando em parcela de R$ 1.850. Banco aprovou apenas 180 meses (até ele completar 73 anos). Parcela subiu pra R$ 2.450. Ultrapassou 30% da renda. Operação cancelada depois de 3 semanas de trâmite.

Erro 4: Não considerar amortização futura
Custo de oportunidade: R$ 15k-40k em juros que podiam ter sido evitados. Cliente pegou 120 meses com parcela alta porque "queria pagar menos juros". Recebeu rescisão trabalhista de R$ 120k no mês 18. Quis amortizar, mas parcela já estava apertando o orçamento (estava pagando 32% da renda). Se tivesse feito 180 meses desde o início (parcela 22% da renda) e amortizado os R$ 120k no mês 18, teria pago R$ 23k a menos em juros totais do que o plano "curto sem amortização".

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