Qual o prazo recomendado home equity de 1 milhão?

Resposta direta: Entre 120 e 180 meses (10 a 15 anos) equilibra prestação acessível com juros totais razoáveis. Com taxa 1,19% ao mês (média mercado), R$ 1 milhão em 120 meses = R$ 16.200/mês. Em 180 meses = R$ 12.800/mês. Prazos acima de 240 meses dobram os juros totais.

Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

120 a 180 meses é o sweet spot pra R$ 1 milhão em home equity. Você mantém a prestação entre R$ 12k e R$ 16k (comprometendo 20-30% de uma renda bruta de R$ 40k-50k) sem explodir os juros totais pagos. Segundo a ABECIP, o prazo médio contratado no setor ficou em 168 meses em 2024.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 70% dos casos. Mas o prazo "certo" pro seu R$ 1 milhão muda radicalmente dependendo de três coisas: (1) sua renda mensal disponível, (2) o que você vai fazer com o dinheiro, e (3) quanto você odeia pagar juros (sim, isso importa).

Semana passada atendi dois clientes pedindo R$ 1 milhão. Um escolheu 120 meses, o outro 240. Ambos acertaram. Por quê? Contextos completamente diferentes.

Quando vale cada prazo — com números reais

Vou usar taxa de 1,19% ao mês (média dos 11 bancos que a Solva compara em abril/2026) pra R$ 1 milhão:

120 meses (10 anos)

• Prestação: R$ 16.200/mês
• Juros totais pagos: R$ 944k
• Total devolvido: R$ 1.944 milhão
• Quando faz sentido: Você tem renda líquida acima de R$ 50k/mês E vai usar o crédito pra algo que se paga rápido (reforma pra revenda, consolidar dívidas caras). Libera o imóvel mais cedo.

180 meses (15 anos)

• Prestação: R$ 12.800/mês
• Juros totais: R$ 1.304 milhão
• Total: R$ 2.304 milhões
• Sweet spot da maioria: Renda líquida R$ 40k-50k. Prestação fica em 25-30% do orçamento. Você economiza R$ 360k vs. prazo de 240 meses.

240 meses (20 anos)

• Prestação: R$ 11.000/mês
• Juros totais: R$ 1.640 milhão
• Total: R$ 2.640 milhões
• Quando vale: Renda mensal R$ 35k-40k OU você vai usar o crédito pra investir com retorno acima de 1,19% ao mês (arbitragem). Prestação cai R$ 1.800/mês vs. 180 meses, mas você paga R$ 336k a mais de juros no final.

300 meses (25 anos)

• Prestação: R$ 10.400/mês
• Juros totais: R$ 2.120 milhões
• Total: R$ 3.120 milhões
• Evite a menos que: Sua única opção seja essa OU você tem certeza absoluta que vai amortizar extra nos primeiros 5 anos. Diferença de R$ 816k em juros vs. 180 meses é brutal.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos compara só a prestação. Mas tem três pegadinhas que custam caro:

1. IOF cresce com o prazo IOF em home equity é 0,38% do valor financiado (pessoa física). Parece pouco, mas em R$ 1 milhão = R$ 3.800 upfront. Esse valor é o mesmo independente do prazo, MAS entra no cálculo do CET (Custo Efetivo Total). Prazos longos "diluem" menos o IOF, deixando o CET mais alto nos primeiros anos.

2. Bancos cobram taxas diferentes por prazo Bradesco oferece taxa 0,99% ao mês pra até 180 meses, mas sobe pra 1,09% acima disso. Santander mantém 1,19% até 240 meses, depois sobe pra 1,29%. A diferença de 0,10% ao mês em R$ 1 milhão por 20 anos = R$ 48k a mais pagos.

3. Amortização antecipada sem taxa só vale a pena até metade do prazo Se você pegar 240 meses pensando "depois amortizo", saiba que depois do mês 120, cada R$ 100k amortizado economiza só R$ 24k em juros (vs. R$ 89k se amorizar no mês 24). A conta muda muito.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Escolher o maior prazo possível "pra sobrar dinheiro" Custo: Cliente pegou R$ 1 milhão em 300 meses com taxa 1,29% (banco que aceita prazo longo cobra mais). Prestação R$ 10.900/mês. Se tivesse ido com 180 meses em banco com taxa 1,09%, prestaria R$ 12.100/mês (só R$ 1.200 a mais), mas economizaria R$ 624k em juros totais.

Erro 2: Comparar só a prestação, ignorar o CET Custo: Banco A ofereceu 180 meses com prestação R$ 12.800 (taxa 1,19%). Banco B ofereceu R$ 12.600 (taxa 1,15%). Cliente escolheu o B. MAS o banco B cobrava R$ 4.800 de taxa de avaliação + R$ 2.200 de registro (o A cobrava R$ 0). CET do B ficou 0,12% maior = R$ 31k a mais nos 15 anos.

Erro 3: Não simular amortização extraordinária no momento da contratação Custo: Você sabe que vai receber R$ 200k de uma venda daqui 18 meses. Se contratar 240 meses sem planejar isso, paga 18x R$ 11k = R$ 198k. Se tivesse contratado 180 meses (prestação R$ 12,8k) e amortizado os R$ 200k no mês 18, teria pago R$ 230k nos 18 meses iniciais (R$ 32k a mais), mas economizado R$ 187k no total da operação. Diferença líquida: R$ 155k no seu bolso.

Erro 4: Ignorar que imóveis acima de R$ 3 milhões destravam condições especiais Custo: Se seu imóvel vale R$ 3,5 milhões, Bradesco Private e Itaú Personnalité oferecem taxas a partir de 0,89% ao mês (vs. 1,19% varejo) + prazos até 300 meses sem escalonar taxa. Num crédito de R$ 1 milhão em 180 meses, a diferença entre 1,19% e 0,89% = R$ 312k economizados.

Erro 5: Aceitar a primeira proposta sem comparar com 11 bancos Custo médio: R$ 87k a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 1 milhão, segundo levantamento interno Solva em 342 operações fechadas entre jan/2024 e mar/2026. Cliente que simula com 1 banco só vs. cliente que compara 11 bancos paga, em média, 0,21% ao mês a mais de taxa.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Sua renda líquida mensal é pelo menos 3x a prestação?
   (R$ 16k prestação = precisa de R$ 48k líquido)

2. Você tem fluxo de caixa estável pelos próximos 5 anos?
   (Não adianta pegar 180 meses se você vai ter aperto no ano