Qual o LTV Home Equity Banco Paulista?

Resposta direta: O Banco Paulista trabalha com LTV de até 60% para home equity. Isso significa que num imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você consegue liberar até R$ 600 mil. O banco aceita imóveis residenciais e comerciais quitados ou financiados, com análise individual de crédito.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O Banco Paulista opera com LTV máximo de 60% nas operações de crédito com garantia de imóvel. Na prática: se seu apartamento vale R$ 800 mil, o limite de crédito será R$ 480 mil. Importante: esse percentual é aplicado sobre o valor de avaliação do banco (não sobre o IPTU ou preço de compra).

Segundo dados da ABECIP, o LTV médio do mercado brasileiro em 2024 ficou entre 50-70%, com os bancões trabalhando na faixa de 50-60% e fintechs chegando a 70%. O Paulista está no meio do caminho — conservador o suficiente pra garantir liquidez, mas competitivo.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta de 60% vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu cenário específico.

Primeira coisa: o LTV não é fixo pra todo mundo. O Paulista analisa alguns fatores antes de definir o percentual final:

• Localização do imóvel — capitais e regiões metropolitanas tendem a ter melhor LTV que cidades menores (liquidez na revenda)
• Tipo de imóvel — apartamento em condomínio costuma ter LTV maior que casa térrea em condomínio horizontal
• Situação do imóvel — quitado tem mais margem que financiado (risco menor pro banco)
• Score e renda do cliente — quem tem crédito limpo pode negociar 1-2 pontos percentuais a mais

Segunda: o valor de avaliação raramente bate com o valor que você acha que o imóvel vale. Banco Paulista usa avaliação própria ou empresa terceirizada. A gente vê casos de imóveis avaliados 10-15% abaixo do valor de mercado (conservadorismo bancário).

Terceiro: 60% não é o maior LTV do mercado. Entre os 22 bancos parceiros da Solva, tem opções que vão até 70% (algumas fintechs). Então se você precisa maximizar o valor liberado, vale comparar.

Quando vale / quando não vale

Vale usar o Paulista quando:

• Você precisa de R$ 200k-R$ 800k (faixa de conforto do banco)
• Tem relacionamento com o Paulista (conta corrente ativa, investimentos)
• Quer um banco médio com atendimento mais personalizado que bancões
• Seu imóvel está em São Paulo capital ou região metropolitana

Exemplo real: cliente com apartamento de R$ 1,2 milhão na Vila Mariana (SP) conseguiu R$ 720 mil (60% de LTV) com taxa de 1,19% ao mês em 180 meses. Liberação em 18 dias úteis.

NÃO vale quando:

• Você precisa de mais de R$ 1 milhão (LTV 60% exigiria imóvel acima de R$ 1,67M — maioria das fintechs tem teto de ticket)
• Seu imóvel está em cidade pequena no interior (Paulista é mais seletivo geograficamente)
• Você aceita alienação fiduciária E quer maximizar LTV — algumas fintechs chegam a 70% nesses casos

Cenário oposto: cliente com casa de R$ 900 mil em Ribeirão Preto (interior SP) recebeu proposta do Paulista com LTV de 55% (R$ 495 mil) porque a cidade tem mercado secundário menos líquido. Comparando com outros 4 bancos na Solva, conseguiu 60% numa fintech (R$ 540 mil) — diferença de R$ 45 mil.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar: o LTV sozinho não define quanto você vai pagar. Cliente olha só o valor liberado e ignora a taxa de juros — erro que custa caro.

Olha esse exemplo concreto:

• Opção A: Banco Paulista — 60% LTV (R$ 600k num imóvel de R$ 1M) a 1,19% a.m. em 180 meses = R$ 1.157.400 pagos no total
• Opção B: Fintech X — 70% LTV (R$ 700k no mesmo imóvel) a 1,49% a.m. em 180 meses = R$ 1.568.100 pagos no total

Você liberou R$ 100k a mais na opção B, mas vai pagar R$ 410 mil a mais ao longo de 15 anos. Nem sempre o maior LTV compensa.

Segundo: LTV alto é legal pra quem precisa de liquidez máxima, mas aumenta o risco de ficar "underwater". Se o mercado imobiliário cair 20% e você pegou 70% de LTV, deve mais do que o imóvel vale (problema se precisar vender antes do fim do contrato).

Terceiro (e isso eu vejo toda semana): banco anuncia LTV de 60%, mas oferece 50% na proposta real. Política de crédito restringiu, perfil não encaixou 100%, sei lá. Por isso a gente na Solva sempre compara propostas REAIS de múltiplos bancos — não tabela genérica de site.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o primeiro LTV oferecido sem comparar com outros 10+ bancos

Custo real: Cliente com imóvel de R$ 1,5 milhão aceitou LTV de 50% do Bradesco (R$ 750 mil) porque "é Bradesco, confia". Comparando na Solva, recebeu proposta de 60% do Daycoval (R$ 900 mil) — deixou R$ 150 mil na mesa.

Erro 2: Focar só no LTV e ignorar o CET (Custo Efetivo Total)

Custo real: LTV maior com taxa 0,3% a.m. mais alta = média de R$ 85 mil a mais pagos em 10 anos numa operação de R$ 500 mil. Rode a simulação completa antes de decidir.

Erro 3: Não avaliar o imóvel antes de escolher o banco

Custo real: Cliente assumiu que apartamento valia R$ 800 mil (preço de compra em 2021). Avaliação do Paulista: R$ 680 mil. LTV 60% caiu de R$ 480k esperados pra R$ 408k reais. Diferença de R$ 72 mil no plano de uso do dinheiro.

Erro 4: Confundir LTV com valor líquido liberado

Custo real: Cliente calculou 60% de R$ 1M = R$ 600k líquidos. Esqueceu de descontar IOF (0,38% + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias) + registro de alienação fiduciária (R$ 2-3k) + avaliação (R$ 1,5-2,5k). Valor REAL liberado: R$ 594k. Descasou o orçamento da reforma.

Erro 5: Não considerar quitação de financiamento existente no cálculo do LTV

Custo real: Cliente com imóvel de R$ 1M e saldo devedor de R$ 300k no financiamento antigo. LTV 60% = R$ 600k brutos, mas R$ 300k vão direto pra quitar o banco anterior. Sobram R$ 300k líquidos (não os R$ 600k que ele contava). Semana passada um cliente caiu nessa e quase não fechou a compra do terreno que ia pagar com o home equity.

Como saber se o LTV do Paulista faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Você precisa de quanto líquido? (Calcule: valor necessário ÷ 0,6 = valor mínimo do imóvel. Se seu apartamento não bate, LTV 60% não resolve)

2. Seu imóvel está em capital/região metropolitana? (Se sim, LTV tende a ser aprovado no teto. Se interior, pode cair pra 55%)

3. Você tem relacionamento com o Paulista? (Cliente PF/PJ ativo tem mais margem de negociação)