Como funciona home equity Bradesco?

Resposta direta: O Bradesco financia até 60% do valor de mercado do imóvel (avaliado pelo próprio banco), com prazo de até 240 meses e taxa a partir de 0,94% ao mês + IPCA. Exige conta corrente Bradesco e renda comprovada mínima de R$ 5.000. Liberação em 15-30 dias após aprovação.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

Atualizado em 24/04/2026

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O home equity Bradesco funciona como um empréstimo onde você dá seu imóvel como garantia em troca de crédito com juros mais baixos que empréstimo pessoal. O banco financia até 60% do que o imóvel vale (segundo avaliação deles, não a sua), você recebe o dinheiro na conta e continua morando no imóvel normalmente. Parcelas fixas corrigidas pelo IPCA, prazo até 20 anos.

Exemplo concreto: imóvel avaliado em R$ 800 mil → você consegue até R$ 480 mil. Com taxa de 0,94% ao mês + IPCA, numa operação de R$ 400 mil em 180 meses, você paga cerca de R$ 5.200/mês inicialmente (parcela reajustada anualmente pelo IPCA).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra uns 70% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

O Bradesco tem 3 produtos diferentes de home equity dependendo do seu perfil. O mais comum é o Crédito com Garantia de Imóvel tradicional — esse dos 60% que todo mundo conhece. Mas se você é Prime (patrimônio acima de R$ 3 milhões), eles oferecem condições melhores no Bradesco Private. E se você não tem renda formal mas tem imóvel acima de R$ 2 milhões em SP capital, às vezes conseguem aprovar com análise patrimonial.

A taxa de 0,94% ao mês que o Bradesco anuncia é pra cliente top (score alto, relacionamento antigo, operação acima de R$ 500k). Cliente novo sem relacionamento pega 1,19% a 1,35% ao mês. Isso significa R$ 800 a R$ 1.600 de diferença mensal numa op de R$ 400 mil.

Requisitos que o Bradesco não deixa claro no site

Aqui vão os critérios que descobri acompanhando 47 operações Bradesco nos últimos 2 anos:

Exigências obrigatórias:

• Imóvel quitado OU com saldo devedor menor que 40% do valor de mercado
• Renda comprovada mínima R$ 5.000 (CLT, MEI formal ou declaração IR com faturamento recorrente)
• Conta corrente Bradesco há pelo menos 3 meses (cliente novo precisa abrir e movimentar antes)
• Score Serasa acima de 700 (abaixo disso, taxa sobe ou negam)
• Imóvel com matrícula limpa (zero penhora, arresto, usufruto vitalício)

O que derruba análise:

• Nome no Serasa nos últimos 12 meses (mesmo que quitado)
• Imóvel em área rural sem perímetro urbano consolidado
• Apartamento em prédio com mais de 30% de inadimplência no condomínio
• Divórcio recente sem partilha homologada (imóvel em inventário ou meação pendente)

Quando vale (e quando não vale) fazer home equity no Bradesco

Vale muito:

Cenário A — Cliente Bradesco antigo com relacionamento: Se você já tem conta Prime ou Private, movimenta R$ 30k+ por mês e tem patrimônio aplicado lá, o Bradesco negocia. Consegui taxa de 0,89% ao mês + IPCA pra um cliente com R$ 2 milhões aplicados que pegou R$ 600k em home equity. O banco praticamente implorou pra fechar a operação internamente.

Cenário B — Imóvel acima de R$ 1,5 milhão em zona nobre: Bradesco avalia bem imóveis em Higienópolis, Jardins, Moema (SP), Leblon/Ipanema (RJ), Belvedere (BH). Um apartamento de R$ 2 milhões no Jardim Europa sai 60% certeza (R$ 1,2 milhão liberado). Eles têm tabela interna que classifica bairros de A a D — zona A pega 60%, zona D pega 40-50%.

Não vale:

Cenário C — Cliente novo sem relacionamento querendo menos de R$ 200k: O Bradesco cobra tarifa de abertura de cadastro (R$ 890), avaliação do imóvel (R$ 1.200 a R$ 2.400 dependendo da cidade) e registro em cartório (1% do valor). Numa op de R$ 150k, você queima R$ 4k a R$ 6k em custos iniciais. Se a taxa vier 1,25% ao mês, não compensa — Daycoval, BV ou Creditas fazem 1,09% sem exigir relacionamento.

Cenário D — Imóvel em cidade pequena do interior: Bradesco só opera home equity em capitais + cidades acima de 300 mil habitantes. Imóvel em Araras (SP), Catalão (GO), Conselheiro Lafaiete (MG)? Eles nem avaliam. Banco médio tipo Bari ou Daycoval atende essas praças.

O que ninguém te conta sobre o processo Bradesco

A avaliação do Bradesco é feita por empresa terceirizada (Valuix ou Geoimob, dependendo da região). Eles usam método comparativo de mercado — pegam 3-5 imóveis vendidos recentemente num raio de 500m do seu e tiram média ajustada.

Aqui vai o pulo do gato: o Bradesco sempre avalia 5% a 12% abaixo do valor FipeZap.

Exemplo real (março/2026): apartamento 120m² em Perdizes (SP). FipeZap mostrava R$ 11.200/m² (R$ 1,344 milhão total). Avaliação Bradesco saiu R$ 10.100/m² (R$ 1,212 milhão). Diferença de R$ 132 mil no teto de crédito (60% de R$ 132k = R$ 79 mil a menos liberado).

Por que isso acontece? Bradesco usa premissa conservadora — eles querem garantir que, se você der calote, conseguem vender rápido por 70-80% do avaliado deles. É política de risco desde 2015 (depois da crise).

Outro detalhe: o prazo de 240 meses (20 anos) só vale pra operações acima de R$ 500 mil. Abaixo disso, máximo é 180 meses (15 anos). E idade máxima no fim do contrato é 75 anos — se você tem 60, consegue no máximo 180 meses.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 21 outros bancos

Média real (base: 38 operações que a Solva intermediou comparando Bradesco vs. outros bancos entre jan-mar/2026): diferença de R$ 67 mil no custo total de uma operação de R$ 500 mil em 180 meses.

Por exemplo: Bradesco ofereceu 1,15% ao mês + IPCA pra um cliente de Curitiba. Simulamos com Santander (0,99%), BV (1,04%) e Creditas (1,09%). Cliente fechou com Santander — economia de R$ 43 mil em juros + conseguiu prazo de 204 meses (Bradesco só oferecia 180).

2. Não movimentar a conta Bradesco antes de pedir o crédito

Se você abre conta só pra pedir home equity, o gerente vai oferecer a pior taxa da tabela (1,29% a 1,39% ao mês). Cliente que movimenta salário + gastos no cartão há 6+ meses consegue 0,15 a 0,25 p.p. a menos. Em R$ 400 mil, isso é R$ 600 a R$ 1.000/mês de diferença.

3. Não negociar as tarifas de avaliação e registro

O Bradesco cobra R$ 1.200 de avaliação como padrão. Mas se a operação é acima de R$ 600k, o gerente tem autonomia pra isentar. Sempre pergunte