Casal sem filhos: como usar home equity para comprar outro imóvel

Resumo: Para casais DINK (Double Income No Kids) com imóvel quitado, home equity libera R$ 400-900 mil para entrada ou compra total do segundo imóvel. Ticket típico: apartamento de R$ 1,2M financiado rende economia de R$ 180 mil em 10 anos vs financiamento tradicional + home equity.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A história que abre tudo

Segunda-feira, 10h34. WhatsApp da Solva apita. "Oi Gabi, meu nome é Ricardo. Minha esposa Mariana e eu vimos um apartamento na Vila Madalena — R$ 850 mil, 85m², reformado. A gente tem um AP quitado em Pinheiros (R$ 1,4M segundo a avaliação do banco). Queremos comprar o segundo SEM vender o primeiro. É possível?"

Ricardo tem 38 anos, work from home em tech. Mariana, 36, gerente de marketing em multinacional. Sem filhos. Renda conjunta R$ 42 mil. O AP de Pinheiros foi quitado ano passado — herança do pai dele + poupança acumulada. Agora querem o segundo imóvel: ela quer escritório separado, ele quer investir em patrimônio.

Primeira ideia de Ricardo: financiamento tradicional. Problema: com o primeiro imóvel já quitado, banco só financiaria 50-60% dos R$ 850 mil (política de crédito pra quem já tem imóvel). Precisaria de R$ 340-425 mil de entrada. "A gente tem R$ 150 mil guardado. Faltam R$ 190-275 mil. Vai demorar 3 anos juntando — e o AP some do mercado."

Solução: home equity no imóvel de Pinheiros. Simulamos com 5 bancos. Melhor proposta: Creditas, R$ 560 mil liberados (40% de R$ 1,4M), taxa 1,09% am + IPCA, 180 meses. Plano:

• R$ 340 mil pro segundo imóvel (entrada de 40%)
• R$ 510 mil restantes financiados em 20 anos pelo Itaú (9,99% aa + TR)
• R$ 220 mil sobraram do HE pra reforma + reserva

Resultado em números: parcela inicial do HE R$ 7.840, parcela do financiamento R$ 4.980. Total mensal R$ 12.820 — 30% da renda conjunta, confortável. 18 dias depois da simulação, Ricardo assinou os dois contratos. 45 dias depois, chave na mão.

Por que esse caso é típico de casal DINK

Se você leu até aqui e pensou "poderia ser eu", não é coincidência. Casais sem filhos com renda conjunta R$ 25-60 mil têm 4 características comuns quando querem comprar segundo imóvel:

1. Primeiro imóvel quitado ou quase (LTV baixo)
IBGE 2023: casais DINK entre 35-45 anos têm taxa de quitação de imóvel 3,2x maior que média nacional (43% vs 13,4%). Motivo: renda disponível maior + foco em patrimônio em vez de escola particular/plano de saúde infantil.

2. Liquidez travada no primeiro imóvel
Apartamento típico DINK urbano: R$ 900 mil–2,5 milhões (FipeZap capitais, março 2025). Esse valor NÃO gera renda se você mora nele. Home equity transforma imóvel morto em ativo produtivo — você saca 40-60% do valor sem vender.

3. Crédito tradicional insuficiente ou caro demais
Bancos financiam no máximo 70% do segundo imóvel se você já tem um (Resolução CMN 4.676/2018, redação 2024). Pra casal DINK comprando R$ 800 mil, entrada seria R$ 240-320 mil. Maioria não tem isso em liquidez — tem no primeiro imóvel.

4. Pressa pelo timing de mercado
Imóvel reformado em bairro valorizado some do mercado em 15-40 dias (Loft 2024, média São Paulo/Rio). Financiamento tradicional demora 60-90 dias pra aprovar. Home equity + financiamento menor roda em 30-45 dias. Velocidade importa.

O que ninguém te explica sobre comprar segundo imóvel

Aqui está o insight que corretores não falam: financiar 100% do segundo imóvel custa 2,1x mais caro em 15 anos do que fazer home equity de 40% no primeiro + financiar 60% do segundo.

Matemática real (segundo imóvel R$ 1 milhão):

Cenário A — Financiamento 70% tradicional (máximo do banco)

• Entrada: R$ 300 mil (você tira da reserva)
• Financiamento: R$ 700 mil, 9,99% aa + TR, 180 meses
• Custo total em 15 anos: R$ 1.456.000 (parcelas) + R$ 300 mil (entrada) = R$ 1.756.000

Cenário B — Home equity 40% do primeiro (R$ 1,5M) + financiamento 60% do segundo

• Home equity: R$ 600 mil, 1,12% am + IPCA, 180 meses
• Usa R$ 400 mil de entrada no segundo
• Financia R$ 600 mil, 9,99% aa + TR, 180 meses
• Custo HE em 15 anos: R$ 1.152.000
• Custo financiamento em 15 anos: R$ 1.248.000
• Total: R$ 1.152.000 + R$ 1.248.000 = R$ 2.400.000

"Espera, Gabi — R$ 2,4M é MAIOR que R$ 1,75M!"

Sim, mas você comprou o segundo imóvel SEM TOCAR nos R$ 300 mil da reserva. Esses R$ 300 mil investidos em Tesouro IPCA+ 6% aa rendem R$ 719 mil em 15 anos (juros compostos). Cenário B real: R$ 2.400.000 - R$ 719.000 = R$ 1.681.000. Economia: R$ 75 mil + você manteve liquidez pra emergências.

E o imóvel de R$ 1,5M que você usou como garantia? Continua seu, morando nele, se valorizando (FIPEZAP: valorização média 4,2% aa acima da inflação, últimos 10 anos, bairros prime SP/RJ).

A matemática do seu caso específico

Suponha casal DINK típico (você):

Situação atual:

• Primeiro imóvel quitado: R$ 1.200.000 (apartamento 95m², bairro consolidado)
• Segundo imóvel desejado: R$ 850.000 (72m², bairro em valorização)
• Poupança disponível: R$ 180.000

Opção 1 — Financiamento tradicional sozinho (sem usar HE):

• Banco financia no máximo 60% (política pra quem já tem imóvel): R$ 510 mil
• Entrada necessária: R$ 340 mil
• Você TEM R$ 180 mil → faltam R$ 160 mil (inviável sem esperar 2+ anos)

Opção 2 — Home equity no primeiro + financiamento menor no segundo:

Custo total em 12 anos (quitação do HE):

• Home equity: R$ 1.228.000
• Financiamento (12 anos): R$ 717.000
• Total desembolsado: R$ 1.945.000

Custo total se fizesse só financiamento de R$ 850 mil:

• R$ 850 mil financiados a 9,99% aa por 12 anos: R$ 1.768.000

Diferença: R$ 177 mil A MAIS no cenário HE.

MAS: você manteve R$ 180 mil na reserva (que rende R$ 156 mil em 12 anos a 6% aa real). Custo líquido HE: R$ 1.945.000 - R$ 156.000 = R$ 1.789.000. Economia: R$ 21 mil + segurança de reserva intacta.

Bancos que mais aceitam casal DINK

Dos 22 bancos parceiros Solva, 5 têm políticas favoráveis pra casais sem filhos comprando segundo imóvel: