Home equity tem taxa fixa ou variável?

Resposta direta: Depende do banco. Dos 22 parceiros Solva, 15 oferecem taxa fixa (você paga a mesma parcela até o fim), 4 trabalham com taxa variável indexada ao CDI (parcela muda todo mês) e 3 permitem você escolher entre as duas modalidades na contratação.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Não existe "a" taxa do home equity — cada banco decide se oferece fixa, variável ou as duas opções. A média atual do mercado em abril/2026: fixa entre 1,09% a.m. e 1,49% a.m. (equivalente a 13,8% a 19,5% a.a.) ou variável CDI + 0,85% a 1,35% a.m. segundo dados ABECIP.

A grande sacada: comparar só a taxa sem olhar o tipo é armadilha. Uma taxa fixa de 1,29% a.m. pode sair mais barata no longo prazo que uma variável CDI + 0,99% a.m. se a Selic subir (e vice-versa se a Selic cair).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Semana passada um cliente veio com proposta de taxa fixa 1,19% a.m. de um banco e variável CDI + 0,89% do outro. "Qual é melhor, Gabi?" — a pergunta de R$ 500 mil (literalmente, era o valor da operação dele).

A real: depende de 3 coisas que os artigos genéricos não falam:

1. Quanto tempo você vai levar pra pagar (prazo)
2. Pra onde a Selic vai (ninguém sabe com certeza, mas dá pra modelar cenários)
3. Se você vai antecipar parcelas (taxa fixa pune menos quem antecipa)

Quando vale fixo vs. variável

Cenário A: Taxa fixa faz sentido pra você se...

• Quer previsibilidade total (mesma parcela por 10-20 anos)
• Acredita que a Selic vai subir ou se manter alta
• Vai usar pra quitar dívidas caras e quer "esquecer" da parcela
• Exemplo real: Cliente pegou R$ 400k fixo a 1,24% a.m. em set/2024. Parcela: R$ 5.848/mês por 120 meses. Nunca muda. Se a Selic for pra 15% a.a. em 2027, ele tá blindado.

Cenário B: Taxa variável faz sentido pra você se...

• Aposta na queda da Selic nos próximos anos
• Tem controle financeiro pra lidar com parcela que oscila 10-15% entre meses
• Vai amortizar rápido (menos de 5 anos) — a taxa variável geralmente é menor no início
• Exemplo real: Cliente pegou R$ 600k variável CDI + 0,99% em jan/2026. Primeira parcela (CDI a 12,75% a.a.): R$ 8.120. Se o CDI cair pra 10% até 2028, parcela cai pra R$ 7.340 automaticamente.

Cenário C: Quando NÃO faz diferença

• Operações abaixo de R$ 200k com prazo curto (até 60 meses) — a diferença total fica em R$ 8k-12k, não vale perder sono
• Se você vai amortizar TUDO em 24-36 meses — qualquer taxa vira irrelevante perto do IOF e custos fixos

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você pode trocar de modalidade durante o contrato em alguns bancos. Não em todos — dos 22 parceiros Solva, só 7 permitem swap de fixa pra variável (ou vice-versa) após 12 meses, mediante taxa de conversão de 0,5% a 1,2% do saldo devedor.

Outro ponto crítico: taxa fixa NO BRASIL não é fixa como nos EUA. Lá fora, se você pega 30 anos a 3,5% a.a., fica nisso por 30 anos mesmo que a taxa de mercado vá pra 7%. Aqui, a Lei 9.514/97 permite revisão contratual em caso de "desequilíbrio econômico-financeiro superveniente" (artigo 8º, parágrafo único). Na prática, nunca vi banco acionar isso em home equity, mas o risco legal existe.

E tem a pegadinha do spread embutido na variável: quando o banco diz "CDI + 0,99%", esse 0,99% já considera o risco de inadimplência + custo operacional + margem. Em taxa fixa, tudo isso já tá precificado nos 1,29% a.m. Então comparar "CDI + 0,99%" com "1,29% fixo" é comparar maçã com laranja se você não rodar a planilha de fluxo de caixa.

Pra ilustrar com números reais de cliente:

• Operação: R$ 500k, 120 meses
• Opção 1 (fixa 1,29% a.m.): Parcela fixa R$ 7.486 → custo total R$ 898.320
• Opção 2 (CDI + 0,95% a.m., assumindo CDI estável a 12,5% a.a.): Primeira parcela R$ 7.018 → custo total estimado R$ 842.160 (economia de R$ 56k)
• Opção 2 cenário pessimista (CDI sobe pra 15% a.a. no ano 3): Custo total R$ 921.450 (R$ 23k a mais que a fixa)

Fonte dos cálculos: simulações Solva com base em histórico BACEN de curva de juros 2020-2026.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Escolher só pela taxa menor no papel
Preço: Cliente viu "CDI + 0,85%" e achou que era melhor que "1,25% fixo". Contratou. CDI subiu de 12,75% pra 14,25% em 8 meses. Parcela aumentou R$ 340/mês. Em 10 anos = R$ 40.800 a mais que se tivesse escolhido a fixa.

Erro 2: Não modelar cenários de Selic
Preço: Literalmente impossível quantificar porque cada caso é único, mas regra de bolso: cada 1 p.p. de alta no CDI aumenta sua parcela variável em R$ 420 a cada R$ 500k de saldo devedor. Se você não rodou pelo menos 3 cenários (Selic estável, alta, baixa), tá chutando.

Erro 3: Ignorar o perfil psicológico
Preço: Zero reais em dinheiro, mas custo emocional absurdo. Se você é do tipo que fica ansioso vendo a parcela mudar R$ 150-300 todo mês, taxa fixa vale a "perda" potencial de R$ 15k-25k em 10 anos. Paz de espírito tem preço.

Erro 4: Não perguntar sobre conversão de modalidade
Preço: Cliente contratou fixa achando que poderia trocar pra variável se a Selic caísse. Banco não permitia. Ficou "preso" em 1,39% a.m. enquanto o CDI caiu pra 10,5% a.a. em 2027. Diferença ao longo de 8 anos restantes: R$ 67k que poderia ter economizado.

Erro 5: Aceitar a primeira proposta sem comparar com os 22 bancos
Preço: Média de R$ 47 mil a mais pago em 10 anos numa operação de R$ 500k, segundo análise Solva de 340 operações intermediadas em 2025. A variação entre o banco mais caro e o mais barato na mesma modalidade (fixa ou variável) chega a 0,35 p.p. a.m.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas (seja honesto):

1. **Você acredita que a Selic vai subir ou cair nos pró