Qual a taxa nominal do home equity?

Resposta direta: A taxa nominal do home equity varia de 0,89% a 1,99% ao mês em abril/2026, dependendo do banco, valor financiado e perfil do cliente. Mas atenção: taxa nominal não é o que você paga de verdade — o CET (Custo Efetivo Total) pode subir 0,3 a 0,8 pontos percentuais com tarifas e seguros obrigatórios.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Taxa nominal é o percentual de juros "limpo" que o banco cobra, sem contar tarifas, IOF ou seguro. No home equity de abril/2026, a faixa vai de 0,89% ao mês (bancos digitais pra valores acima de R$ 1 milhão) até 1,99% ao mês (bancos médios em operações menores).

Pra você ter noção: 1,20% a.m. nominal vira aproximadamente 1,45% a.m. efetivo quando somam IOF (0,38% + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias), tarifa de avaliação (R$ 2.500–4.500) e seguro habitacional obrigatório (0,02–0,05% a.m. sobre o saldo devedor).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

A taxa nominal é o que aparece em destaque no folder do banco. É bonita. É redonda. É o número que o gerente usa pra fechar negócio. Só que no home equity — onde você tá falando de R$ 300k, R$ 500k, R$ 2 milhões financiados por 10–20 anos — a diferença entre nominal e efetiva pode custar R$ 80–150 mil reais ao longo do contrato.

Semana passada um cliente chegou aqui com proposta "incrível" de 1,09% a.m. nominal. CET real? 1,52% a.m. Por quê? Tarifa de avaliação de R$ 4.200 + seguro habitacional de 0,04% a.m. + IOF sobre os primeiros 365 dias. Numa operação de R$ 600k em 15 anos, isso representou R$ 112 mil a mais pagos em relação à proposta com CET de 1,28% que ele acabou fechando com outro banco da nossa comparação.

Quando a taxa nominal importa (e quando não)

Cenário A: Você vai financiar R$ 800k por 20 anos
Aqui a taxa nominal É relevante, mas só se você comparar CET contra CET de 5+ bancos diferentes. Diferença de 0,15 pontos percentuais no CET = R$ 47k a mais pagos ao longo de 20 anos. A Solva mostra propostas reais de 22 instituições — cliente médio economiza 0,28 p.p. no CET versus aceitar a primeira oferta do gerente.

Cenário B: Você vai financiar R$ 150k por 5 anos
Taxa nominal importa MENOS porque o IOF e as tarifas fixas (avaliação, registro em cartório) representam fatia maior do CET total em operações menores. Um banco com nominal de 1,75% a.m. pode ter CET melhor que outro com nominal de 1,49% se as tarifas forem mais baixas. Por isso a gente sempre compara CET, não nominal.

Cenário C: Você tem imóvel acima de R$ 5 milhões em SP capital
Aqui você consegue nominal abaixo de 1% a.m. em 3–4 bancos específicos (Itaú Private, Bradesco Prime, fintechs especializadas em high net worth). Mas atenção: esses bancos exigem relacionamento ou aplicação mínima (R$ 500k–1M em investimentos). Se você não tem, a taxa "de prateleira" sobe pra 1,30–1,50% nominal.

O que ninguém te conta sobre taxa nominal

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a taxa nominal muda DURANTE a análise de crédito. Aquele 1,19% a.m. que o gerente falou no telefone? É pra perfil AAA:Score acima de 800, renda comprovada de R$ 30k+, imóvel em bairro nobre, LTV abaixo de 50%.

Se seu score é 650, sua renda é R$ 12k (comprovada) e você quer financiar 60% do valor do imóvel, a taxa nominal sobe 0,25 a 0,50 pontos percentuais na proposta final. Isso não é sacanagem — é tabela de risco do banco. Mas ninguém avisa isso de cara.

Outro detalhe: bancos médios cobram nominal maior, mas têm tarifas menores. Exemplo real de março/2026:

• Itaú: 1,09% a.m. nominal + R$ 4.200 avaliação + seguro 0,05% = CET 1,48%
• Daycoval: 1,39% a.m. nominal + R$ 1.800 avaliação + seguro 0,02% = CET 1,46%

Daycoval acabou sendo 0,02 pontos MAIS BARATO no CET mesmo com nominal 0,30 pontos maior. A gente só descobriu isso comparando as 11 propostas lado a lado.

Erros comuns que custam dinheiro

• Aceitar a primeira proposta sem comparar: Diferença média de 0,28 p.p. no CET entre a primeira oferta e a melhor das 11 que a Solva apresenta. Numa op de R$ 500k/10 anos, isso é R$ 41 mil.

• Confundir taxa nominal com CET: Cliente olha só o 1,19% a.m. nominal e ignora que o CET é 1,52%. Ao longo de 15 anos numa operação de R$ 700k, a diferença entre contratar pensando em 1,19% versus o real 1,52% é R$ 189 mil a mais pagos.

• Não negociar a avaliação do imóvel: Tarifa de avaliação varia de R$ 1.500 (bancos digitais) a R$ 5.500 (bancões em imóveis de alto padrão). Se você tá financiando R$ 300k, uma tarifa R$ 3 mil maior representa 1% do valor financiado — isso sobe o CET em 0,15–0,20 pontos.

• Esquecer do seguro habitacional obrigatório: Todo home equity exige seguro contra incêndio/danos no imóvel. Taxa varia de 0,015% a 0,06% a.m. sobre o saldo devedor. Parece pouco? Numa operação de R$ 1M, diferença de 0,03 pontos no seguro = R$ 14 mil ao longo de 20 anos.

• Comparar nominal de bancos diferentes em momentos diferentes: Taxa nominal muda SEMANALMENTE em alguns bancos (especialmente fintechs que ajustam conforme CDI + Selic). A proposta de 1,29% que você viu em janeiro pode estar 1,45% em abril. A Solva força os 22 bancos a apresentarem propostas NA MESMA SEMANA pra comparação justa.

Como saber se você tá pagando justo

Faça essas 5 perguntas antes de assinar:

1. O CET está abaixo de 1,60% a.m.? Se não, você provavelmente consegue melhor em outro banco (desde que score 600+, renda R$ 8k+, imóvel quitado em cidade com mais de 100k habitantes).

2. A diferença entre nominal e CET é menor que 0,35 pontos? Se for maior, tem tarifa gorda escondida (avaliação cara, seguro inflado, taxa de abertura de crédito).

3. O banco te mostrou a planilha Price OU SAC detalhada? Se só mandaram o valor da parcela sem discriminar juros + amortização + seguros mês a mês, RED FLAG.

4. Você comparou PELO MENOS 3 bancos? Mercado de home equity tem 60+ players ativos (segundo ABECIP, mar/2026). Aceitar a primeira proposta é como comprar carro na primeira loja que você entra.

5. O contrato especifica se a taxa é FIXA ou tem cláusula de reajuste? 97% dos home equity no Brasil são pós-fixados (taxa fixa + TR). Mas alguns bancos têm cláu