Banco Inter vs Zili: qual o melhor home equity em 2026?

TL;DR: Para quem tem imóvel de alto valor (R$ 1,5M+) e quer prazo longo, Banco Inter ganha com LTV de até 60% e prazo de 240 meses. Para quem precisa de análise rápida e aceita prazo mais curto (até 120 meses), Zili vence com aprovação 100% digital em até 5 dias úteis. Confira a tabela comparativa completa abaixo.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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Tabela comparativa (resposta rápida)

Fontes: Site oficial Banco Inter (consultado abr/2026), Site oficial Zili (consultado abr/2026)

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Como o Banco Inter funciona (mecanismo)

O Banco Inter opera home equity via alienação fiduciária (Lei 9.514/97), com estrutura de banco médio tradicional adaptada ao digital. O diferencial está na integração com a conta digital Inter: você pode usar o mesmo app que já usa pra conta corrente, investimentos e cartão.

O processo funciona assim: você simula no app ou site, envia documentação digitalizada (RG, CPF, comprovante de residência, matrícula do imóvel), e a análise passa por três camadas — motor de crédito automatizado, análise jurídica do imóvel (verifica ônus, penhoras, arrestos na matrícula via cartório online), e aprovação final por comitê de crédito.

A taxa parte de 0,89% ao mês + IPCA para perfil AAA (Score alto, imóvel em região prime de SP/RJ, renda comprovada formal acima de R$ 20 mil). Perfis intermediários pagam entre 1,10% e 1,35% ao mês. O LTV de 60% significa que, num imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você consegue até R$ 600 mil.

O prazo de 240 meses (20 anos) é um dos mais longos do mercado — só perde pro Santander (também 240 meses) e Itaú (até 300 meses em casos específicos). Isso dilui a parcela: R$ 500 mil em 240 meses com taxa de 1% am + IPCA resulta em parcela inicial próxima de R$ 8.300 (considerando IPCA projetado de 4% aa).

Limitação crítica do Inter: não aceita imóvel financiado. Se você tem saldo devedor no imóvel, precisa quitar antes de operar home equity. Isso elimina cerca de 40% dos leads que chegam à Solva.

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Como a Zili funciona (mecanismo)

A Zili é uma SCD (Sociedade de Crédito Direto) regulada pelo Banco Central desde 2020. Opera exclusivamente home equity — não tem conta corrente, cartão ou investimentos. Esse foco permite processo 100% digital otimizado: da simulação à assinatura do contrato, tudo acontece via app, sem visita presencial.

O mecanismo também usa alienação fiduciária, mas a Zili inovou em três pontos técnicos:

1. Análise de crédito alternativa: aceita declaração de Imposto de Renda como comprovação de renda (não exige holerite ou pró-labore). Isso abre porta pra autônomos, profissionais liberais e empresários de pequeno porte que têm patrimônio mas renda variável.

2. Avaliação do imóvel via IA + vistoria remota: em vez de enviar avaliador presencial (que demora 5-7 dias), usa algoritmo de precificação (cruza dados FipeZap, IPTU, transações recentes no CEP) e pede vídeo do imóvel. Só vai presencial se detectar inconsistência.

3. Assinatura digital com certificado ICP-Brasil: tudo assinado via DocuSign integrado ao app. Registro na matrícula acontece via central de serviços eletrônicos do cartório.

A taxa parte de 0,99% ao mês + IPCA (perfil top), chegando a 1,45% para perfis de maior risco. O LTV de 50% é mais conservador que o Inter — num imóvel de R$ 1 milhão, você libera no máximo R$ 500 mil.

O prazo máximo de 120 meses (10 anos) é metade do Inter. Isso significa parcelas mais altas: os mesmos R$ 500 mil em 120 meses com taxa de 1,10% am + IPCA resultam em parcela inicial próxima de R$ 10.200 — R$ 1.900 a mais que no Inter com 240 meses.

Trade-off da Zili: velocidade e flexibilidade documental em troca de prazo mais curto e ticket máximo menor (R$ 10 milhões vs R$ 20 milhões do Inter).

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Cenário 1 — quem se beneficia mais com o Banco Inter

Perfil: Maria, médica autônoma de Brasília, 45 anos. Imóvel quitado avaliado em R$ 2,5 milhões (apartamento de 180m² no Lago Sul). Precisa de R$ 1,2 milhão pra abrir clínica particular. Renda formal comprovada via DECORE de R$ 35 mil/mês.

Com o Banco Inter:

• Valor liberado: R$ 1,2 milhão (48% do valor do imóvel — dentro do LTV de 60%)
• Taxa aplicada: 0,95% am + IPCA (perfil AAA — Score 850+, renda alta, imóvel prime)
• Prazo escolhido: 180 meses (15 anos)
• Parcela inicial: R$ 17.890 (considerando IPCA projetado de 3,8% aa)
• Total pago em 180 meses: R$ 3.220.200
• Custo efetivo total (CET): 15,2% ao ano

Vantagens específicas pro caso da Maria:

• Prazo longo diluiu parcela em valor compatível com fluxo de caixa da clínica (margem confortável)
• Taxa baixa (melhor que os 1,10% que conseguiria na Zili) economizou R$ 187 mil no total pago
• Processo via gerente PJ do Inter permitiu negociar carência de 3 meses (tempo de obra da clínica)

Com a Zili:

• Valor liberado: R$ 1,2 milhão (48% — dentro do LTV de 50%... ERRO AQUI: com LTV de 50%, o máximo seria R$ 1,25 milhão)
• Taxa aplicada: 1,10% am + IPCA (perfil bom, mas Zili não dá desconto por renda formal — motor mais rígido)
• Prazo máximo: 120 meses (10 anos — Zili não oferece 180 meses)
• Parcela inicial: R$ 24.100
• Total pago em 120 meses: R$ 2.892.000
• CET: 16,8% ao ano

Por que a Zili perde neste cenário:

• Parcela R$ 6.210 mais alta (35% acima do Inter) — inviável pro fluxo de caixa nos primeiros 18 meses da clínica
• Total pago menor (R$ 328 mil a menos), mas a parcela alta mata a operação
• Análise 100% digital não trouxe vantagem (Maria tinha documentação completa e não tinha pressa)

Veredito: Para quem tem renda formal alta, imóvel de valor elevado e precisa de prazo longo, o Banco Inter supera a Zili com facilidade.

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Cenário 2 — quem se beneficia mais com a Zili

Perfil: Carlos, empresário de e-commerce em SP, 38 anos. Imóvel quitado avaliado em R$ 900 mil (casa em condomínio fechado em Cotia). Precisa de R$ 350 mil pra capital de giro urgente (fornecedor deu 10 dias pra fechar pedido grande). Renda variável — declara IR como pessoa física, lucro líquido de R$ 18 mil/mês na média anual, mas sem holerite.

Com a Zili:

• Valor liberado: R$ 350 mil (38% do valor do imóvel — dentro do LTV de 50%)
• Taxa aplicada: 1,25% am + IPCA (perfil médio — renda variável, mas IR OK)
• Prazo escolhido: 84 meses (7 anos)
• Parcela inicial: R$ 7.950
• Total pago em 84 meses: R$ 667.800
• Tempo até liberação: 5 dias úteis (análise digital aceita IR como comprovação + vistoria remota)
• CET: 17,1% ao ano

Vantagens específicas pro caso do Carlos:

• Velocidade: 5 dias vs 10+ dias do Inter — pegou o negócio com fornecedor
• Aceitação de IR: Inter exigiria pró-labore ou DECORE (Carlos não tinha)
• Processo 100% digital — sem visita do avaliador (economizou 3 dias)

Com o Banco Inter:

• Análise recusada na pré-aprovação: motor do Inter não aceita IR de PF como única comprovação de renda. Exige extrato bancário mostrando entrada mensal recorrente OU pró-labore formalizado.

Se Carlos formalizasse pró-labore (demora 30 dias) e reabrisse:

• Taxa aplicada: 1,10% am + IPCA (renda comprovada formalmente melhora score)
• Prazo máximo: 240 meses (poderia diluir muito mais)
• Parcela em 240 meses: R$ 5.100 (R$ 2.850 menor que Zili)
• Problema: perderia o negócio com fornecedor (prazo de 10 dias)

Veredito: Para quem tem renda variável, precisa de velocidade e aceita prazo mais curto, a Zili ganha com flexibilidade documental e análise rápida. O custo (parcela um pouco mais alta) é o preço da conveniência.

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O que NENHUM dos dois resolve bem

Há quatro situações em que nem Inter nem Zili funcionam:

1. Imóvel financiado

Ambos exigem imóvel quitado. Se você tem saldo devedor de R$ 400 mil num imóvel de R$ 1,2 milhão, nenhum dos dois opera. Solução alternativa: Creditas e Bari aceitam imóvel financiado (fazem portabilidade + liberação de diferença).

2. Imóvel rural

Inter e Zili só operam imóvel urbano residencial ou comercial. Se você tem fazenda, sítio