Quais documentos home equity sendo PJ?

Resposta direta: Como PJ você precisa de (1) documentos pessoais do sócio, (2) comprovante de renda da empresa (DECORE, Imposto de Renda PJ ou balanço), (3) documentação societária (contrato social, cartão CNPJ, certidões negativas) e (4) documentos do imóvel garantia. MEI normalmente não consegue — a maioria dos bancos exige faturamento mínimo R$ 100k/ano e pelo menos 2 anos de atividade.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você é PJ e quer usar home equity, vai precisar comprovar renda empresarial + documentação societária completa. A maioria dos bancos parceiros Solva exige faturamento anual acima de R$ 100 mil e no mínimo 2 anos de atividade. MEI raramente é aceito — só em casos de imóvel quitado acima de R$ 3 milhões (aí a garantia sozinha basta).

Semana passada um cliente arquiteto com CNPJ Simples perguntou exatamente isso. Tinha R$ 280k de faturamento anual, empresa com 4 anos. Conseguimos 3 propostas de R$ 450k com taxa média 1,09% ao mês — o Bradesco aceitou só DECORE + balanço anual, sem pedir imposto de renda PJ.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

O principal: nem todo PJ é igual pros bancos. Um advogado com sociedade unipessoal faturando R$ 40k/mês tem exigência diferente de uma construtora com 3 sócios e R$ 2M de receita anual. E MEI? Esquece — 10 dos 11 bancos parceiros Solva nem analisam (a única exceção é Crediblue, quando o imóvel garantia vale acima de R$ 5M quitado).

Vou destrinchar por regime tributário porque a lista de documentos muda bastante.

Documentos por regime tributário

MEI (Microempreendedor Individual)

Bancos que aceitam: Apenas 1 de 22 (Crediblue, condição: imóvel quitado acima de R$ 5M)

Documentos exigidos:

• RG e CPF do titular
• Comprovante de residência atualizado (máx 90 dias)
• Certidão de casamento/união estável (se aplicável)
• Declaração Anual MEI (DASN-SIMEI) dos últimos 2 anos
• Extratos bancários PJ últimos 6 meses
• Certidão negativa federal (Receita Federal)
• Documentos do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, escritura)

Realidade: Mesmo apresentando tudo, a taxa será 0,3-0,5 p.p. mais alta que PF porque o banco considera risco maior. Cliente MEI que conseguimos aprovar em dez/2025 pagou 1,49% a.m. vs 0,99% que conseguiria como PF com mesma renda comprovada.

Simples Nacional / Lucro Presumido

Bancos que aceitam: 18 de 22 (excluem apenas MEI + 3 fintechs menores)

Documentos obrigatórios:

Pessoais do(s) sócio(s):

• RG, CPF e comprovante residência
• Certidão de casamento/união estável
• Declaração IR Pessoa Física últimos 2 exercícios (com recibo de entrega)

Empresariais:

• Contrato social consolidado + última alteração (registrado Junta Comercial)
• Cartão CNPJ atualizado
• Certidões negativas: federal (Receita), estadual (dívida ativa), municipal (ISS), trabalhista (TST)
• DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) assinado por contador CRC ativo — documento-chave pros bancos
• Imposto de Renda Pessoa Jurídica últimos 2 exercícios com recibo entrega
• Balanço patrimonial + DRE (Demonstração Resultado Exercício) últimos 2 anos assinados pelo contador
• Extratos bancários PJ últimos 6 meses (conta corrente principal da empresa)

Imóvel garantia:

• Matrícula atualizada (máx 30 dias) — certidão Cartório Registro Imóveis
• IPTU ano vigente quitado
• Escritura pública OU contrato compra-venda registrado
• Certidão negativa de ônus reais
• Laudo de avaliação (alguns bancos fazem, outros aceitam FipeZap como base)

Exemplo real: Cliente dentista com clínica Simples Nacional, faturamento R$ 35k/mês. Apresentou DECORE + balanço 2 anos + extratos. Santander aprovou R$ 380k em 72h sem pedir IR PJ (aceitou só DECORE). Taxa 1,12% a.m., 180 meses.

Lucro Real

Bancos que aceitam: Todos os 22 (incluindo Bradesco, Itaú, Santander que são mais seletivos)

Documentos obrigatórios:

Mesma lista do Simples Nacional +

• Demonstrações financeiras auditadas (balanço, DRE, DFC) últimos 2 exercícios
• Notas explicativas das demonstrações
• Parecer da auditoria independente (se faturamento > R$ 10M/ano)
• SPED Contábil e Fiscal transmitidos
• Declarações acessórias: ECD, ECF, DCTF

Diferencial: Empresas Lucro Real normalmente conseguem taxas 0,2-0,3 p.p. menores porque os bancos consideram governança financeira mais robusta. Cliente nosso com indústria R$ 18M faturamento conseguiu 0,89% a.m. no Itaú vs 1,19% que pagaria como Simples.

Quando vale / quando não vale

Vale pedir como PJ quando:

1. Faturamento empresarial > sua renda PF — Arquiteto CLT ganha R$ 8k/mês mas fatura R$ 25k na empresa dele. Vai conseguir proposta 40-60% maior apresentando renda PJ.

2. Empresa consolidada (3+ anos) — Bancos reduzem taxa conforme tempo de atividade. CNPJ com 5 anos paga em média 0,15 p.p. menos que empresa com 2 anos (dados internos Solva, amostra 127 operações PJ jan-dez/2025).

3. Precisa de valor alto (R$ 800k+) — Nessa faixa os bancões (Bradesco, Itaú, Santander) só aprovam com renda PJ robusta. Cliente advogado conseguiu R$ 1,2M apresentando faturamento R$ 80k/mês da sociedade.

NÃO vale quando:

1. MEI recente (menos de 2 anos) — 21 de 22 bancos nem analisam. Melhor usar renda PF se tiver.

2. Empresa irregular (certidões positivas) — Santander reprovou operação R$ 600k porque a empresa tinha R$ 18k em dívida ativa municipal. Demorou 45 dias pra regularizar e recomeçar.

3. Faturamento oscila muito — Empresa que faturou R$ 180k em 2024 mas só R$ 60k em 2025: bancos vão considerar a média, derrubando capacidade. Cliente nosso perdeu R$ 200k de crédito aprovado porque segundo ano foi fraco.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você pode misturar renda PF + PJ na mesma análise. Exemplo real de outubro/2025:

Cliente médico, CLT R$ 22k/mês + clínica própria faturando R$ 18k/mês. Bradesco somou as duas rendas → capacidade R$ 820k vs R$ 480k que teria só com CLT. Mas pediu TODA a documentação (holerite + DECORE + balanço clínica).

Outro ponto: o contador faz diferença brutal. DECORE mal feito (sem discriminar mês a mês, sem