Qual a parcela do home equity de 2 milhões?

Resposta direta: A parcela de um home equity de R$ 2 milhões fica entre R$ 12.900 e R$ 24.000 por mês, dependendo do banco, prazo (120 a 240 meses) e valor do imóvel dado em garantia. Em 180 meses (15 anos), a média dos 11 bancos parceiros Solva é R$ 17.200/mês com taxa de 0,99% ao mês.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Pra um crédito de R$ 2 milhões com garantia de imóvel, você vai pagar entre R$ 12.900 e R$ 24.000 por mês. A variação é enorme porque depende de 3 fatores: qual banco você escolhe (taxas variam de 0,79% a 1,35% ao mês), o prazo (15 a 20 anos), e o valor do seu imóvel (quanto maior, melhores as condições).

Exemplo concreto que fechei semana passada: cliente pegou R$ 2 milhões no Itaú em 180 meses. Parcela ficou em R$ 18.300/mês (taxa 1,05% a.m.). O mesmo valor no Daycoval teria ficado R$ 15.900/mês (0,89% a.m.) — diferença de R$ 2.400 todo mês, ou R$ 518 mil em 15 anos.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o valor da parcela pro seu caso específico.

A primeira coisa que ninguém fala: o valor do imóvel dado em garantia muda a taxa que o banco oferece. Não é só sobre LTV (quanto você toma vs. quanto o imóvel vale). Imóveis acima de R$ 3 milhões geralmente desbloqueiam taxas 0,15-0,25 p.p. mais baixas. Então se seu imóvel vale R$ 5 milhões e você quer R$ 2 milhões (40% LTV), sua parcela pode cair de R$ 17.200 pra R$ 15.800 — simplesmente porque o banco considera o risco menor.

Segunda nuance: renda comprovada vs. não comprovada. Se você tem carteira assinada ou é MEI com faturamento declarado, consegue taxas 0,10-0,20 p.p. melhores que quem não comprova. Na prática: diferença de R$ 800-1.500/mês na parcela de R$ 2 milhões.

Quanto custa nos principais bancos (comparação real)

Peguei as taxas praticadas pelos 11 bancos parceiros Solva em abril/2024 pra um cliente padrão (imóvel R$ 4M, renda formal, 180 meses):

Bancões tradicionais:

• Bradesco: 1,09% a.m. → parcela R$ 18.600/mês
• Itaú: 1,05% a.m. → parcela R$ 18.300/mês
• Santander: 1,12% a.m. → parcela R$ 18.900/mês

Médios (melhores taxas):

• Daycoval: 0,89% a.m. → parcela R$ 15.900/mês
• BV: 0,94% a.m. → parcela R$ 16.400/mês
• Inter: 0,99% a.m. → parcela R$ 17.200/mês

Fintechs especializadas:

• Creditas: 0,79% a.m. → parcela R$ 14.800/mês (exige imóvel 100% quitado)
• Pontte: 0,99% a.m. → parcela R$ 17.200/mês
• C6: 1,15% a.m. → parcela R$ 19.200/mês

A diferença entre o mais barato (Creditas R$ 14.800) e o mais caro (C6 R$ 19.200) é R$ 4.400 por mês. Em 15 anos, isso vira R$ 792 mil a mais pagos.

Fonte: dados internos Solva, taxas praticadas entre janeiro-abril 2024 pra perfil padrão (LTV 50%, imóvel R$ 4M, renda formal).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos sobre home equity mostra só a tabela Price (parcela fixa) porque é mais fácil de calcular. Mas tem um segredo que poucos bancos divulgam: você pode negociar SAC (Sistema de Amortização Constante).

No SAC, a parcela começa maior mas cai todo mês. Pra R$ 2 milhões em 180 meses a 0,99% a.m.:

• Price: R$ 17.200/mês fixa durante 15 anos
• SAC: começa R$ 20.900, termina R$ 11.300 (média R$ 16.100)

Você paga R$ 98 mil a menos no total. Mas precisa caber no orçamento inicial — primeira parcela é 22% mais alta.

Outro ponto raramente mencionado: bancos reduzem taxa se você trouxer conta salário. Bradesco, Itaú e Santander oferecem 0,10-0,15 p.p. de desconto se você transferir sua folha de pagamento pra lá. Numa operação de R$ 2 milhões, isso representa R$ 600-900/mês a menos na parcela.

E tem isso: imóveis em São Paulo capital, Alphaville ou Leblon conseguem taxas 0,05-0,10 p.p. melhores que em cidades menores. Banco considera liquidez do imóvel caso você deixe de pagar.

Erros comuns que custam dinheiro

Vejo esses erros toda semana:

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente vai no banco onde já é correntista, aceita 1,15% a.m. porque "parece bom". Poderia ter conseguido 0,89% no Daycoval. Custo do erro: R$ 2.700/mês × 180 meses = R$ 486 mil a mais pagos.

2. Não negociar o prazo
Banco oferece 120 meses (10 anos) porque a parcela fica maior = mais juros. Você aceita R$ 24.000/mês quando poderia pagar R$ 17.200 em 180 meses e ter R$ 6.800/mês de sobra pra investir. Em 10 anos você paga R$ 880 mil de juros; em 15 anos paga R$ 1,1 milhão — mas tem 10 anos a mais de fluxo de caixa (R$ 6.800/mês = R$ 816 mil que você pode aplicar).

3. Esquecer do IOF
Operações acima de 365 dias têm IOF de 0,38% sobre o valor liberado. Pra R$ 2 milhões = R$ 7.600 que saem do bolso na liberação. Alguns bancos financiam isso (aumenta o valor tomado), outros cobram à vista. Se você não reservou, vai ter que reduzir o crédito pra R$ 1.992.400.

4. Não considerar seguros obrigatórios
MIP (seguro morte/invalidez) + DFI (seguro do imóvel) custam 0,10-0,25% do saldo devedor ao ano. Pra R$ 2 milhões = R$ 2.000-5.000/ano adicionais. Isso NÃO entra na parcela, mas sai do bolso separadamente. Cliente esquece, depois fica apertado no orçamento.

5. Pegar valor próximo de 80% LTV "porque pode"
Banco aprova até 80% do valor do imóvel, você quer R$ 2 milhões e seu imóvel vale R$ 2,5 milhões. Taxa vai ser 0,20-0,30 p.p. mais alta que se você pedisse R$ 1,5 milhão (60% LTV). Diferença: R$ 1.500-2.000/mês na parcela. Muitas vezes vale pedir menos e manter taxa