Qual o CET do home equity?

Resposta direta: O CET (Custo Efetivo Total) do home equity varia de 12% a 24% ao ano em 2025, dependendo do banco, valor da operação, perfil do cliente e avaliação do imóvel. Bancos médios costumam oferecer CET 2-4 pontos percentuais menor que bancões.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O CET médio do home equity brasileiro em 2025 gira em torno de 14% a 18% ao ano nas operações que passam pela Solva. Isso inclui juros + tarifas + seguros + IOF.

Segundo dados da ABECIP, o home equity cresceu 41% no primeiro semestre de 2025, com volume total de R$ 8,97 bilhões contratado em 2024 — e essa popularização trouxe mais competição entre bancos, o que naturalmente pressionou o CET pra baixo nos últimos 18 meses.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a faixa 12-24% a.a. é real. Mas essa amplitude gigantesca não é à toa.

Um cliente com imóvel de R$ 2 milhões quitado em bairro nobre paulistano consegue CET de 12,5% no Bari. Outro com apartamento de R$ 400 mil ainda financiado em cidade do interior pode pagar 21% no Bradesco.

O CET do home equity depende de 5 variáveis concretas:

1. Banco escolhido — fintechs e bancos médios cobram 2-4 pontos a menos que bancões
2. LTV (Loan-to-Value) — quanto maior o percentual emprestado sobre o valor do imóvel, maior o CET
3. Prazo — operações longas (240 meses) têm CET maior que curtas (120 meses)
4. Perfil de crédito — score alto + renda comprovada = CET menor
5. Localização e liquidez do imóvel — imóvel em capital vale mais que interior pro banco

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o CET varia DENTRO do mesmo banco dependendo desses fatores. Não existe "o CET do Bradesco" — existe uma faixa.

Quando o CET fica nos 12-14% (cenários reais)

Cenário A: Cliente prime

• Imóvel: R$ 3 milhões (quitado), Jardins/SP
• Operação: R$ 1,2 milhão (LTV 40%)
• Prazo: 120 meses
• Perfil: empresário, score 850+, renda R$ 50k/mês
• CET alcançado: 12,3% a.a. (Daycoval)
• Parcela mensal: R$ 17.280
• Total pago em 10 anos: R$ 2.073.600

Cenário B: Classe média alta

• Imóvel: R$ 800 mil (quitado), Botafogo/RJ
• Operação: R$ 320 mil (LTV 40%)
• Prazo: 180 meses
• Perfil: CLT, score 720, renda R$ 15k/mês
• CET alcançado: 14,8% a.a. (Inter)
• Parcela mensal: R$ 4.435
• Total pago em 15 anos: R$ 798.300

Quando o CET vai pra 20-24% (e por quê)

Cenário C: Imóvel ainda financiado

• Imóvel: R$ 450 mil (saldo devedor R$ 180 mil)
• Operação: R$ 100 mil (LTV efetivo 62%)
• Prazo: 240 meses
• Perfil: autônomo, score 650, renda variável
• CET alcançado: 21,5% a.a. (Bradesco)
• Parcela mensal: R$ 2.008
• Total pago em 20 anos: R$ 481.920

Por que tão alto? Três razões:

1. LTV efetivo acima de 60% (banco assume mais risco)
2. Imóvel com garantia "suja" (ainda tem financiamento)
3. Renda não-comprovada (autônomo sem Decore)

Cenário D: Interior + prazo longo

• Imóvel: R$ 350 mil (quitado), cidade 100 mil habitantes
• Operação: R$ 175 mil (LTV 50%)
• Prazo: 240 meses
• Perfil: CLT, score 680
• CET alcançado: 19,2% a.a. (Santander)
• Motivo: liquidez baixa do imóvel (cidade pequena) + prazo esticado

O que ninguém te conta sobre o CET do home equity

1. Tarifa de avaliação NÃO entra no CET (mas deveria pro seu bolso)

O CET oficial inclui juros + tarifas bancárias + seguros + IOF. Mas a tarifa de avaliação do imóvel (R$ 800 a R$ 2.500 dependendo do banco e valor) fica de fora do cálculo regulatório.

Na prática, você paga essa tarifa antes da liberação do crédito. Ou seja: seu custo real é CET + avaliação dividida pelo prazo.

Exemplo concreto:

• CET anunciado: 14,5% a.a.
• Tarifa avaliação: R$ 1.800
• Operação: R$ 400 mil, 180 meses
• Custo real efetivo no primeiro ano: 14,62% a.a. (diferença pequena, mas existe)

2. IOF representa 0,3-0,8 pontos do CET

O IOF no home equity é 0,38% ao ano + 0,0041% ao dia sobre o valor liberado. Numa operação de R$ 500 mil a 120 meses, isso representa cerca de R$ 3.700 no total — ou 0,74 pontos do CET.

Não tem como fugir (é imposto federal), mas saber disso ajuda a entender por que o CET nunca vai ser menor que 11-12% mesmo em bancos competitivos.

3. Bancos médios batem bancões em 87% dos casos

Dado interno Solva (amostra 420 operações jan-dez/2024):

• Bradesco, Itaú, Santander: CET médio 17,8% a.a.
• Bari, BV, Daycoval, Inter, Paulista: CET médio 14,2% a.a.
• Diferença: 3,6 pontos percentuais

Numa operação de R$ 500 mil a 180 meses, isso representa R$ 187 mil de economia ao longo do contrato.

Por que bancões cobram mais? Estrutura pesada (agências físicas, burocracia, marca premium). Bancos médios têm custo operacional menor e repassam isso pro cliente.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar a primeira proposta sem comparar

• Custo: média de R$ 47 mil a mais pagos em 10 anos (operação R$ 500 mil)
• Por quê: diferença de 2 pontos no CET entre bancos é comum — mas invisível se você não comparar lado a lado

Erro #2: Focar só na parcela, ignorar o CET

• Custo: até R$ 90 mil em juros extras (prazo longo esconde CET alto)
• Exemplo: parcela de R$ 3.200 pode vir de CET 14% a 180 meses OU CET 18% a 240 meses — total pago varia R$ 86 mil entre os dois

Erro #3: Não negociar a tarifa de avaliação

• Custo: R$ 800 a R$ 1.200 desperdiçados
• Bancos cobram R$ 1.500-R$ 2.500 pra avaliar imóvel. Avaliadores independentes credenciados fazem por R$ 800-R$ 1.300. Alguns bancos aceitam laudo externo.

Erro #4: Ignorar o seguro MIP/DFI incluído no CET

• Custo: 0,8 a 1,2 pontos do CET jogados fora se você já tem seguro de vida próprio
• O banco embute seguro de morte/invalidez (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI) no CET.