Qual o LTV mínimo do home equity?

Resposta direta: O LTV mínimo praticado pelos bancos no Brasil varia entre 10% e 15% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter pelo menos 85-90% de patrimônio líquido no imóvel pra conseguir uma operação de home equity. Na prática, a maioria dos bancos exige que seu imóvel valha no mínimo R$ 300 mil avaliado.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

LTV (Loan-to-Value) é quanto o banco empresta em relação ao valor do imóvel. Se você tem um apartamento de R$ 500 mil e quer pegar R$ 50 mil, seu LTV é 10% (50k ÷ 500k).

O mercado brasileiro trabalha com LTV mínimo entre 10% e 15% dependendo do banco. Traduzindo: você precisa ter 85-90% do imóvel já pago pra conseguir qualquer operação de home equity. Banco nenhum empresta se você ainda deve muito pro financiamento original.

Segundo dados da ABECIP, o ticket médio de home equity no Brasil em 2024 foi R$ 247 mil, o que indica LTV médio entre 40-50% em imóveis de R$ 500-600 mil.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O LTV mínimo não é regulado pelo Banco Central. Cada instituição define sua política interna. A gente acompanha 22 bancos na Solva e vê variações importantes:

Bancões tradicionais (Bradesco, Santander, Itaú) costumam aceitar LTV a partir de 15%. Mas exigem relacionamento prévio e análise de crédito mais rigorosa.

Fintechs especializadas (Creditas, CashMe, Pontte) aceitam operações menores — LTV de 10% — porque têm custo operacional mais baixo. Só que a taxa pode ser 1-2 pontos percentuais maior.

Cooperativas (Sicoob, Unicred) trabalham com LTV mínimo 12-15%, mas só pra cooperados com histórico.

E tem outro ponto que ninguém te conta: o LTV mínimo geralmente vem casado com valor mínimo absoluto. Tipo assim: banco aceita LTV de 10%, mas só empresta a partir de R$ 50 mil. Se seu imóvel vale R$ 400 mil, você tecnicamente poderia pegar R$ 40 mil (LTV 10%). Só que o banco não vai aprovar porque está abaixo do ticket mínimo dele.

Então na prática você precisa olhar os DOIS números: LTV percentual E valor absoluto mínimo.

Quando vale / quando não vale

Deixa eu desenhar três cenários reais que a gente vê toda semana:

Cenário A — Vale: Seu imóvel está avaliado em R$ 800 mil, totalmente quitado. Você precisa de R$ 100 mil pra reforma. LTV de 12,5%. Qualquer banco dos 22 vai aprovar. Você vai ter 8-11 propostas reais competindo, taxa entre 0,99% a.m. e 1,39% a.m. dependendo do banco.

Cenário B — Não vale: Seu imóvel vale R$ 350 mil, você ainda deve R$ 180 mil pro financiamento original. Patrimônio líquido: R$ 170 mil. Você quer pegar mais R$ 80 mil. LTV total ficaria 74% (260k ÷ 350k). Banco nenhum vai aprovar — você precisa de 15-25% de patrimônio LIVRE no imóvel, não pode comprometer quase tudo.

Cenário C — Zona cinza: Imóvel de R$ 600 mil quitado, você quer R$ 80 mil (LTV 13,3%). Alguns bancos vão aprovar, outros vão recusar porque o valor está próximo do mínimo deles. Aqui entra o valor da Solva: a gente submete pra 22 bancos de uma vez e filtra quem aceita esse perfil. Semana passada fizemos exatamente isso — cliente conseguiu 4 propostas, fechou com Daycoval a 1,09% a.m.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o LTV mínimo não é fixo durante a operação.

Funciona assim: você fecha com LTV de 20% (pegou R$ 100 mil num imóvel de R$ 500 mil). Dois anos depois, o imóvel valorizou pra R$ 600 mil e você já pagou R$ 20 mil do saldo devedor. Seu LTV novo é 13,3% (80k ÷ 600k). Você pode fazer uma portabilidade com troco — migrar pra outro banco, pegar mais R$ 50 mil, e ainda assim ficar com LTV de 21,6% (130k ÷ 600k).

Isso significa que o LTV mínimo inicial é só uma porta de entrada. Depois você gerencia o LTV como ferramenta.

Outro detalhe técnico: bancos calculam LTV sobre o menor valor entre avaliação deles e escritura. Se seu imóvel está escriturado por R$ 400 mil (preço de compra há 10 anos) mas vale R$ 700 mil hoje, alguns bancos vão usar R$ 400 mil como base. Isso reduz artificialmente quanto você consegue emprestar.

Na Solva a gente sempre pede avaliação atualizada de pelo menos dois bancos antes de submeter a operação. Ganho médio: 18% a mais de crédito aprovado só por usar o valor real, não o da escritura antiga.

Erros comuns que custam dinheiro

Vejo esses erros toda semana:

Erro 1: Achar que "quanto menos LTV, melhor a taxa" Não é linear. A taxa melhora até LTV de 40-50%, depois estabiliza. Cliente com LTV 15% paga praticamente a mesma taxa de quem tem LTV 30%. Você pode estar deixando crédito barato na mesa.

Preço: Num imóvel de R$ 800 mil, pegar R$ 120k (LTV 15%) em vez de R$ 240k (LTV 30%) não muda a taxa. Se você precisar dos R$ 120k adicionais em 2 anos, vai pagar taxa maior porque o mercado subiu. Custo: 2-3 pontos percentuais a mais, algo como R$ 18k em juros extras ao longo de 10 anos.

Erro 2: Comparar LTV sem ver o IOF Operações abaixo de R$ 50 mil pagam IOF de 3,38% + 0,0082% ao dia nos primeiros 365 dias. Acima de R$ 50k, IOF é zero (Lei 14.711/2023 isenta home equity).

Preço: Pegar R$ 45 mil com LTV 10% = R$ 1.521 de IOF. Pegar R$ 55 mil com LTV 12% = R$ 0 de IOF. Mesmo que você precise só de R$ 45k, vale pegar R$ 55k e guardar R$ 10k — você economiza o IOF E tem reserva.

Erro 3: Aceitar a primeira proposta sem checar os 22 bancos LTV mínimo varia, mas a TAXA também. Diferença média entre o banco mais caro e o mais barato numa mesma operação: 0,31 pontos percentuais ao mês segundo nossos dados de 2024-2025.

Preço: Numa operação de R$ 200k a 120 meses, 0,31 p.p. representa R$ 47 mil a mais pagos em juros. Literalmente o preço de não comparar.

Erro 4: Confundir LTV máximo com mínimo LTV máximo (quanto o banco empresta no limite) está entre 50-60% na maioria dos bancos. LTV mínimo (quanto você precisa ter livre no imóvel) é 10-15%. São coisas opostas. Cliente às vezes acha que "LTV 60%" significa "preciso ter 60% pago" — é o contrário.

Erro 5: Usar o LTV da tabela Price como referência Se você tem financiamento Price (sistema que a maioria usa), suas primeiras 60-80 parcelas pagam MUITO mais juros que amortização. Você acha que já pagou 40% das parcelas, mas seu patrimônio líqu