Qual o LTV máximo no home equity de 3 milhões?

Resposta direta: Em imóvel de R$ 3 milhões, o LTV máximo varia de 50% a 90% conforme o banco. Bradesco e Santander chegam a 60% (R$ 1,8M). Creditas, Bari e Daycoval chegam a 70-80% (R$ 2,1M a R$ 2,4M). Bancos digitais como Credihome e Pontte chegam a 90% em casos específicos (R$ 2,7M) — mas exigem renda comprovada alta ou imóvel em localização premium.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

LTV é "Loan to Value" — quanto do valor do imóvel vira crédito. Num imóvel de R$ 3 milhões:

• LTV 50% = R$ 1,5 milhão liberado (maioria dos bancões)
• LTV 60% = R$ 1,8 milhão (Bradesco, Santander, Itaú em alguns casos)
• LTV 70% = R$ 2,1 milhões (Creditas, Bari, Daycoval)
• LTV 80-90% = R$ 2,4M a R$ 2,7M (bancos digitais + análise rigorosa)

Na prática, 11 dos 22 bancos que a Solva trabalha oferecem acima de 60% de LTV pra imóveis de R$ 3M. Mas tem pegadinha: LTV maior nem sempre é a melhor proposta quando você olha taxa de juros + IOF + seguros.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: LTV máximo não é automático. Banco analisa 3 coisas além do valor do imóvel:

1. Sua renda comprovada (ou patrimônio líquido se for investidor)
2. Localização + liquidez do imóvel (apartamento em Jardins SP ≠ casa em cidade do interior)
3. Idade do imóvel + documentação (prédio de 1975 com problemas na matrícula = LTV menor)

Segundo: quanto maior o LTV, maior a taxa. Exemplo real de cliente nosso semana passada:

• Proposta A: R$ 1,5M (LTV 50%) a 0,89% am = R$ 28.350/mês em 10 anos
• Proposta B: R$ 2,1M (LTV 70%) a 1,19% am = R$ 46.410/mês em 10 anos

Ele pegou a proposta A porque não precisava dos R$ 2,1M inteiros — precisava de R$ 1,6M. Economizou R$ 18k/mês só por não pedir o máximo possível.

Quando vale (e quando NÃO vale) pegar o LTV máximo

Cenários onde 80-90% de LTV faz sentido

Cenário A: Investidor com imóvel premium mas renda variável
Cliente tinha apartamento de R$ 3,2M em Moema, mas renda oscilante (empresário). Conseguiu R$ 2,56M (LTV 80%) no Creditas porque o imóvel era extremamente líquido. Usou pra comprar 2 imóveis menores pra aluguel. ROI: 18% aa vs. 14,4% aa do custo da dívida.

Cenário B: Consolidação de dívidas caras
Cliente devia R$ 2,3M divididos em: cheque especial (12% am), cartão rotativo (14% am), empréstimo pessoal (4,5% am). Imóvel de R$ 3M. Pegou R$ 2,4M (LTV 80%) a 1,09% am e zerou tudo. Economia mensal: R$ 87k → R$ 41k (diferença de R$ 46k/mês).

Cenários onde LTV alto é cilada

Cenário C: "Vou pegar o máximo porque nunca se sabe"
Esse é o erro clássico. Cliente pega R$ 2,7M num imóvel de R$ 3M mas precisa só de R$ 1,2M. Resultado:

• Paga R$ 1,5M a mais de IOF + registro (6,38% de R$ 2,7M = R$ 172k vs. 6,38% de R$ 1,2M = R$ 76k)
• Taxa maior (1,29% am vs. 0,94% am)
• Prestação 126% mais alta (R$ 54k vs. R$ 24k/mês)

Se você não tem aplicação pra esse dinheiro que renda MAIS que o custo da dívida, não faz sentido.

Cenário D: Imóvel com problemas documentais
Imóvel de R$ 3M mas tem pendência na matrícula (ex: terreno acima do permitido, obra sem habite-se, IPTU atrasado). LTV cai pra 40-50% em QUALQUER banco. Alguns nem aprovam. Resolve a documentação primeiro.

O que ninguém te conta sobre LTV máximo

A maioria dos artigos esquece de mencionar que LTV máximo muda conforme o banco avalia o "risco-retorno" do imóvel, não só o valor.

Traduzindo: um apartamento de R$ 3M em Leblon (RJ) ou Higienópolis (SP) pode ter LTV de 90% porque o banco sabe que se você der calote, ele vende em 60 dias. Já uma casa de R$ 3M numa cidade de 50 mil habitantes vai ter LTV de 50-60% porque a revenda é mais lenta.

Outro ponto: LTV alto exige seguro mais caro. Exemplo:

• R$ 1,5M (LTV 50%): seguro R$ 190/mês
• R$ 2,7M (LTV 90%): seguro R$ 480/mês

São R$ 290/mês x 120 meses = R$ 34.800 a mais só de seguro obrigatório.

E tem mais: bancos digitais (Creditas, Pontte, Credihome) topam LTV 80-90% mas só em operações acima de R$ 500k. Abaixo disso, LTV médio cai pra 60%. Isso porque o custo operacional deles é fixo — não compensa análise complexa pra operação pequena.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Comparar só o LTV máximo (não a taxa final)

Banco X oferece LTV 90% a 1,49% am. Banco Y oferece LTV 70% a 0,99% am. Cliente escolhe X porque "libera mais". Resultado em 10 anos:

• Banco X: R$ 2,7M a 1,49% am = R$ 67.230/mês → total pago R$ 8,067M
• Banco Y: R$ 2,1M a 0,99% am = R$ 39.690/mês → total pago R$ 4,762M

Diferença: R$ 3,305M a mais só porque focou em LTV em vez de custo total.

2. Não considerar o prazo de carência

Alguns bancos oferecem LTV 80% MAS sem carência. Você precisa pagar R$ 50k/mês desde o mês 1. Outros oferecem LTV 70% com 6 meses de carência (paga só juros nos primeiros meses). Se você vai usar o dinheiro pra investimento que demora 4-6 meses pra render, a carência vale mais que o LTV extra.

3. Aceitar a primeira proposta sem comparar 11 bancos

Esse é o erro de R$ 47k em média. Cliente vai direto no gerente do banco onde tem conta. Gerente oferece LTV 60% a 1,19% am. Cliente não sabia que Creditas oferecia LTV 75% a 0,94% am pro mesmo imóvel. Diferença no mesmo exemplo de R$ 3M:

• Banco da conta: R$ 1,8M a 1,19% am = R$ 39.780/mês
• Creditas via