Qual o LTV máximo no home equity de 2 milhões?

Resposta direta: O LTV máximo no home equity varia de 50% a 90% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 2 milhões, isso significa conseguir de R$ 1 milhão (LTV 50%) até R$ 1,8 milhão (LTV 90%), dependendo do banco, tipo de garantia e seu perfil de renda.

Por Gabrielle Aksenen · Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se o seu imóvel vale R$ 2 milhões, o valor máximo que você consegue liberar depende da política de LTV (Loan-to-Value) do banco. Os 3 bancões (Bradesco, Santander, Itaú) operam com LTV de 50-60%, liberando R$ 1M a R$ 1,2M. Já fintechs especializadas como Creditas e bancos médios chegam a 70-80%, permitindo R$ 1,4M a R$ 1,6M. Em casos raríssimos com garantias adicionais, algumas instituições esticam até 90% (R$ 1,8M).

Segundo dados da ABECIP, o LTV médio praticado no mercado brasileiro de home equity em 2024 foi de 62%, bem abaixo dos 80% comuns nos EUA. Essa diferença reflete a maturidade do mercado aqui.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem fazer você sair de R$ 1 milhão pra R$ 1,6 milhão na mesma operação. A variável que mais pesa não é só o banco — é a combinação entre tipo de garantia (alienação fiduciária vs hipoteca), localização do imóvel, e se você tem ou não renda comprovada alta.

Exemplo real: semana passada um cliente com imóvel de R$ 2,1M em Perdizes (SP) recebeu proposta de R$ 1,05M do Bradesco (LTV 50%) e R$ 1,47M da Creditas (LTV 70%) no mesmo dia. Diferença de R$ 420 mil simplesmente porque comparou. E os dois exigiam a mesma documentação.

LTV por categoria de banco (ranking atualizado 2025)

Dos 22 bancos parceiros da Solva, o LTV máximo se distribui assim:

Conservadores (50-60% LTV):

• Bradesco, Santander, Itaú → R$ 1M a R$ 1,2M num imóvel de R$ 2M
• Exigem renda comprovada mínima de 3-5% do valor solicitado
• Alienação fiduciária obrigatória (registro mais rápido que hipoteca)
• Prazo: até 240 meses

Moderados (60-70% LTV):

• BV, Daycoval, Inter, Paulista, Bari → R$ 1,2M a R$ 1,4M
• Aceitam renda não-comprovada se imóvel está em região prime (Zona Sul SP, Leblon RJ, etc)
• Alguns fazem híbrido: alienação fiduciária + aval

Agressivos (70-80% LTV):

• Creditas, C6, Pontte, BS2, Sofisa → R$ 1,4M a R$ 1,6M
• Creditas lidera: 80% LTV pra imóveis acima de R$ 1,5M em 15 capitais
• Modelagem de risco própria (olham patrimônio total, não só renda CLT)
• Taxa pode ser 0,3-0,5pp maior que bancões, mas volume compensa

Nicho ultra-agressivo (até 90% LTV):

• GVCash, Galleria (casos específicos com garantias adicionais)
• Exigem alienação de veículo ou segunda garantia imobiliária
• R$ 1,8M possível, mas com juros 1,2-1,5pp acima da média
• Prazo reduzido: até 120 meses

Fonte: políticas de crédito dos 22 bancos parceiros Solva, atualizadas em março de 2025.

O que ninguém te conta sobre LTV alto

A maioria dos artigos só mostra a tabela de LTV e pronto. Mas tem um trade-off escondido: LTV alto nem sempre é o melhor negócio.

Pega esse cenário real:

• Opção A: Creditas, LTV 80%, R$ 1,6M liberado, taxa 1,29% a.m., 180 meses
• Opção B: Itaú, LTV 60%, R$ 1,2M liberado, taxa 0,99% a.m., 240 meses

Se você realmente precisa dos R$ 1,6M inteiros, Opção A ganha. Mas se precisa de "uns R$ 1,2M" (e está pedindo 1,6M só porque o banco oferece), você vai pagar R$ 380 mil a mais em juros ao longo de 15 anos na Opção A.

Fiz as contas: num imóvel de R$ 2M, cada 10% de LTV adicional custa em média R$ 18-24k em juros totais se a taxa do banco for 0,2pp mais alta. Por isso a Solva compara propostas reais — não adianta LTV 90% se você não precisa disso e vai sangrar em juros.

Quando vale / quando não vale esticar o LTV

Vale esticar pra 70-80% quando:

• Você tem destino específico pro valor total (compra de segundo imóvel, reforma pesada com projeto aprovado, consolidação de dívidas acima de R$ 800k)
• Imóvel é em região de alta liquidez (ZS SP, Leblon/Ipanema RJ, Boa Viagem Recife) — facilita revenda se precisar
• Você tem renda estável que cobre 40-50% da parcela (margem de segurança)

Exemplo: Cliente com imóvel de R$ 2,3M em Moema precisava de R$ 1,5M pra comprar lote e construir casa de praia. Pegou LTV 75% na Creditas (R$ 1,725M), pagou entrada do terreno à vista, financiou obra com Caixa. Saving: R$ 180k vs pegar CDC pra entrada.

NÃO vale quando:

• Você está "testando quanto consegue" sem destino claro pro dinheiro
• Imóvel é único bem da família (risco de execução se não pagar)
• Parcela compromete mais de 30% da renda — LTV alto vira bomba-relógio

Exemplo anti-padrão: Cliente pediu R$ 1,8M (LTV 90%) num imóvel de R$ 2M pra "investir na bolsa". Parcela de R$ 22k/mês com renda de R$ 45k. Em 11 meses, perdeu 18% na bolsa e entrou em atraso. Banco executou garantia. Perdeu o imóvel por ganância.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Pedir o máximo LTV sem simular cenários menores
   Custo médio: R$ 40-60k em juros desnecessários ao longo de 10 anos. A diferença entre LTV 80% e 60% num imóvel de R$ 2M pode ser R$ 400k solicitados a mais pagando 0,3pp de taxa extra. Faça a conta reversa: quanto você PRECISA, não quanto consegue.

2. Aceitar LTV 50% do bancão sem comparar com médios/fintechs
   Custo: até R$ 600k que você deixou na mesa. Cliente real: recebeu R$ 1M do Santander, poderia ter recebido R$ 1,6M da Pontte com taxa apenas 0,18pp maior. Diferença: R$ 600k de capital de giro que ele não teve.

3. Confundir LTV máximo do banco com LTV aprovado pro seu perfil
   O Creditas anuncia "até 80% LTV", mas isso é pra perfil AAA (