Qual o LTV máximo no home equity de 300 mil?

Resposta direta: O LTV (Loan-to-Value) máximo no home equity varia de 50% a 90% do valor do imóvel, dependendo do banco e do seu perfil. Num imóvel de R$ 300 mil, isso significa liberar entre R$ 150 mil (LTV 50%) e R$ 270 mil (LTV 90%). A maioria dos bancos trabalha com LTV entre 60-70% — ou seja, R$ 180k a R$ 210k liberados.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se o seu imóvel vale R$ 300 mil, você consegue liberar entre R$ 150 mil e R$ 270 mil usando ele como garantia — dependendo do banco e do quanto de dívida você já tem.

LTV (Loan-to-Value) é a sigla que os bancos usam pra expressar quanto % do valor do imóvel eles liberam como crédito. Um LTV de 60% significa que num imóvel de R$ 300k você libera R$ 180k.

A matemática: Valor liberado = Valor do imóvel × LTV do banco

Na Solva, 8 dos nossos 22 bancos parceiros trabalham com LTV acima de 70% pra imóveis nessa faixa. O recorde atual? 90% num caso específico com cliente de alta renda + imóvel em São Paulo.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o quanto você REALMENTE consegue liberar.

Porque "LTV máximo" na teoria é uma coisa. LTV aprovado pro SEU caso específico é outra.

Semana passada um cliente veio achando que ia liberar R$ 210k (LTV 70% em imóvel de R$ 300k). Resultado final? R$ 165k aprovados. Por quê? Tinha financiamento do próprio imóvel ainda rolando — e isso muda o jogo.

Quando você consegue LTV alto (70%+) vs. quando trava em 50-60%

Cenário A: LTV 80-90% (o teto absoluto)

• Imóvel quitado OU financiamento abaixo de 20% do valor
• Renda comprovada acima de R$ 15k
• Score acima de 700
• Imóvel em capital ou região metropolitana de SP/RJ/BH
• Relacionamento bancário (conta salário, investimentos)
• Resultado real: Cliente com imóvel de R$ 300k em SP, quitado, renda R$ 22k → liberou R$ 255k (LTV 85%) no Santander

Cenário B: LTV 50-60% (maioria dos casos)

• Imóvel ainda financiado (saldo devedor acima de 30%)
• Renda entre R$ 5k-10k
• Score entre 500-650
• Imóvel em cidade do interior ou litoral
• Sem relacionamento prévio com o banco
• Resultado real: Cliente com imóvel de R$ 300k em Campinas, financiado (R$ 120k de saldo devedor), renda R$ 8k → liberou R$ 150k (LTV 50%) no Itaú

A diferença entre Cenário A e B? R$ 105 mil a mais liberados. Tudo por causa de 4 variáveis que os bancos olham ANTES de definir seu LTV.

O que ninguém te conta sobre LTV no home equity

A maioria dos artigos sobre home equity esquece de mencionar que LTV não é fixo — é negociável.

Vou te dar um exemplo concreto: o Bradesco anuncia LTV até 60% no site oficial. Mas num caso que acompanhei mês passado, aprovaram LTV 72% pra um médico com R$ 35k de renda mensal. Como? Ele tinha R$ 200k aplicados no Bradesco Prime.

Outro detalhe que muda o jogo: LTV sobre o quê exatamente?

Tem banco que calcula sobre o valor de mercado (avaliação do banco). Outros usam o valor venal (IPTU). E alguns aceitam laudo de avaliação particular (se você contratar engenheiro credenciado).

No seu caso de imóvel de R$ 300k:

• Valor de mercado (avaliação banco): R$ 300k
• Valor venal (IPTU): geralmente 70-80% do mercado = R$ 210-240k
• Laudo particular: pode chegar a 110% do mercado = R$ 330k (se você escolher bem o avaliador)

Se o banco aceita laudo particular E você consegue R$ 330k de avaliação, um LTV de 70% te dá R$ 231k — não os R$ 210k do cálculo original.

A Solva faz isso: antes de submeter pro banco, a gente orienta sobre qual tipo de avaliação vai te dar mais dinheiro liberado. Em 3 casos dos últimos 2 meses, isso significou R$ 30-50k a mais aprovados.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar o primeiro LTV oferecido sem comparar 3+ bancos
   Custo: média de R$ 35k a menos liberados. Exemplo real: BV ofereceu LTV 55% (R$ 165k) pro mesmo cliente que o Santander aprovou LTV 70% (R$ 210k). Diferença: R$ 45 mil.

2. Não declarar todas as rendas (aluguel, freelance, aposentadoria)
   Custo: 10-15 pontos percentuais de LTV. Cliente declarou só salário CLT de R$ 7k, conseguiu LTV 55%. Refez com aluguel + freela = R$ 11k total, subiu pra LTV 68%. Diferença: R$ 39k liberados.

3. Pedir home equity ANTES de quitar as últimas parcelas do financiamento
   Custo: até 20 pontos de LTV. Se você tem R$ 25k de saldo devedor num imóvel de R$ 300k, pagar essas parcelas ANTES de solicitar o home equity pode aumentar seu LTV de 50% pra 70%. Diferença: R$ 60 mil.

4. Não saber que dá pra usar o próprio home equity pra quitar o financiamento
   Custo: oportunidade perdida. Você pode usar parte do valor liberado pra quitar o financiamento E aumentar o LTV na mesma operação. Banco aprova LTV 60% sobre R$ 300k = R$ 180k → você usa R$ 80k pra quitar o financiamento, sobram R$ 100k limpos + imóvel quitado.

5. Comparar só taxa de juros, ignorando o LTV
   Custo: focar na taxa errada. Cliente escolheu banco com taxa 0,3% menor/mês mas LTV 10 pontos ABAIXO do concorrente. Resultado: liberou R$ 30k a menos e teve que fazer um segundo empréstimo pessoal a 3%/mês pra fechar a conta. Total pago em 5 anos: R$ 18k a mais só por ter ignorado o LTV.

Como saber se você consegue LTV alto no seu imóvel de 300 mil

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu imóvel está quitado OU com menos de 20% de saldo devedor?
   Sim = +15 pontos de LTV / Não = trava em 50-60%

2. Sua renda comprovada passa de R$ 10 mil?
   Sim = acesso a LTV 70%+ / Não = maioria dos bancos limita em 60%

3. Seu score no Serasa está acima de 650?
   Sim = sem trava / Não = alguns bancos cortam 10 pontos de LTV

4. Seu imóvel fica em capital ou região metropolitana de SP/RJ/MG?
   Sim = +5 pontos de LTV (bancos consideram liquidez maior)

5. Você tem conta corrente/investimentos no banco que vai solicitar?
   Sim = até +10 pontos de LTV em alguns casos (Bradesco, Santander fazem isso)

Resultado:

• 4-5 "sim" = você vai conseguir LTV entre 75-90% → liberação de R$ 225k a R$ 270k
• 2-3 "sim" = LTV entre 60-70% → liberação de R$ 180k a R$ 210k