Qual o LTV máximo no home equity de 20 milhões?

Resposta direta: O LTV máximo em operações de home equity com imóvel avaliado em R$ 20 milhões varia de 60% a 80% conforme o banco e seu perfil. Bradesco libera até 80% (R$ 16M), Santander até 75% (R$ 15M), BV e Inter até 70% (R$ 14M). Fintechs operam entre 60-70% nessa faixa.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se o seu imóvel vale R$ 20 milhões, você consegue emprestado entre R$ 12 milhões e R$ 16 milhões via home equity, dependendo do banco e do seu perfil. Os 3 bancões (Bradesco, Santander, Itaú) lideram com LTV de 75-80% nessa faixa de valor. Bancos médios e fintechs ficam em 60-70%.

Segundo dados da ABECIP, operações acima de R$ 10 milhões representaram 8,4% do volume total contratado em home equity no 1º semestre de 2025 — fatia pequena mas em crescimento de 22% ano a ano.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pro cenário ideal: imóvel bem localizado, documentação limpa, cliente com renda formal robusta. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

LTV (Loan-to-Value, ou "quanto do valor do imóvel vira empréstimo") não funciona como régua fixa quando a gente fala de imóveis acima de R$ 10 milhões. Cada banco tem política própria, e alguns fatores pesam mais do que outros nessa faixa:

Localização conta MUITO. Um apartamento de R$ 20M em Jardins (SP) ou Leblon (RJ) consegue LTV maior que uma casa de mesmo valor em condomínio fechado no interior — mesmo que o segundo imóvel seja mais novo. Banco pensa em liquidez: se precisar executar a garantia, quanto tempo demora pra vender?

Perfil de renda também muda o jogo. Cliente com R$ 300k/mês de renda comprovada (CLT ou pró-labore com 2+ anos) consegue LTV 5-10 pontos percentuais maior que investidor sem renda formal, mesmo com patrimônio líquido milionário. Resolução CMN 4.935 do BACEN exige análise de capacidade de pagamento — e renda formal pesa.

Finalidade declarada importa menos nessa faixa (diferente de operações até R$ 2M, onde "obras" pode barrar aprovação). Acima de R$ 10M, banco assume que você sabe o que está fazendo.

LTV por banco em imóveis de R$ 20 milhões

Vou ser direto: esses números são médias que vi nos últimos 12 meses acompanhando operações Solva nessa faixa. Cada caso é um caso, mas serve como referência:

Bradesco (até 80%)

• Máximo em R$ 20M: R$ 16 milhões
• Pré-requisitos: Renda mínima R$ 200k/mês OU patrimônio líquido acima de R$ 40M, imóvel em capital ou RM de capitais, avaliação interna + externa convergentes
• Taxa: a partir de 0,79% a.m. (9,9% a.a.) em out/2025
• Prazo: até 240 meses
• Tempo aprovação: 15-25 dias úteis (inclui 2 vistorias)

Santander (até 75%)

• Máximo em R$ 20M: R$ 15 milhões
• Pré-requisitos: Cliente Select ou Private, renda R$ 150k/mês, imóvel residencial (comercial reduz pra 60%)
• Taxa: a partir de 0,84% a.m. (10,6% a.a.)
• Prazo: até 180 meses
• Tempo aprovação: 12-20 dias úteis

Itaú (até 70%)

• Máximo em R$ 20M: R$ 14 milhões
• Pré-requisitos: Relacionamento Personnalité mínimo 6 meses, score interno AA/AAA, imóvel com matrícula limpa há 10+ anos
• Taxa: a partir de 0,89% a.m. (11,2% a.a.)
• Prazo: até 240 meses
• Tempo aprovação: 18-30 dias úteis (Itaú é mais conservador em prazos)

BV / Inter (até 70%)

• Máximo em R$ 20M: R$ 14 milhões
• Pré-requisitos: Avaliação de mercado recente (até 90 dias), aceita investidor sem renda formal se patrimônio 3x o valor do empréstimo
• Taxa: a partir de 0,95% a.m. (12,0% a.a.)
• Prazo: até 180 meses
• Tempo aprovação: 10-15 dias úteis (mais rápidos que bancões)

Creditas / C6 / fintechs (60-65%)

• Máximo em R$ 20M: R$ 12-13 milhões
• Pré-requisitos: LTV menor mas análise menos burocrática, aceita imóvel rural com registro CBR
• Taxa: a partir de 1,09% a.m. (13,9% a.a.)
• Prazo: até 144 meses
• Tempo aprovação: 7-12 dias úteis

O que ninguém te conta sobre LTV em operações grandes

A maioria dos artigos por aí fala de LTV como se fosse número fixo. Não é. Principalmente acima de R$ 10 milhões, onde tem variáveis escondidas que podem derrubar seu pedido mesmo com imóvel impecável:

1. Banco cruza seu CPF com base de PEPs (Pessoas Expostas Politicamente)
Se você ou cônjuge é servidor público de alto escalão, conselheiro de estatal, ou político eleito nos últimos 5 anos, LTV cai automaticamente 10 pontos percentuais. Lei 14.711/2023 não mudou isso — é política interna de compliance.

Semana passada um cliente com apartamento de R$ 18M em Higienópolis teve proposta de 65% no Bradesco (esperava 80%) porque o sogro foi secretário municipal 3 anos atrás. Compliance detectou no cruzamento com base TCU.

2. Histórico de consultas no SCR (Sistema de Informações de Crédito do BACEN) conta
Se você simulou home equity em 5+ bancos nos últimos 90 dias, score interno cai. Banco interpreta como "desespero por crédito" ou "shopping de taxa" agressivo. Resultado: LTV oferecido menor que o máximo da tabela.

Por isso a Solva faz curadoria: manda proposta só pros 3-4 bancos com maior probabilidade de aprovar no LTV que você precisa. Evita "queimar" seu perfil em consultas desnecessárias.

3. Avaliação divergente entre laudos pode travar tudo
Imóveis acima de R$ 15M exigem 2 avaliações (interna do banco + externa por engenheiro credenciado). Se a diferença entre as duas for maior que 8%, banco congela a operação até terceira avaliação — o que adiciona 15-20 dias no prazo.

Cliente nosso teve imóvel avaliado em R$ 22M pelo Bradesco e R$ 19,8M pela avaliação externa (delta de 10%). Banco ofereceu LTV sobre o menor valor (R$ 19,8M), não sobre os R$ 22M que ele esperava. Diferença de R$ 1,76M no valor liberado.

4. Prazo escolhido influencia LTV aprovado
Contra-intuitivo mas real: se você pede prazo de 240 meses (20 anos) em operação de R$ 15M, alguns bancos cortam LTV em 5 pontos vs. pedir 120 meses. Motivo: risco de inadimplência aumenta exponencialmente após 10 anos segundo modelo atuarial deles.

Bradesco e Santander não fazem isso. Itaú e BV fazem.

5. Ter outros financiamentos ativos reduz LTV marginal
Se você já tem financiamento imobiliário