Qual o LTV máximo no home equity de 100 mil?

Resposta direta: LTV máximo varia de 50% a 80% do valor avaliado do imóvel. Pra liberar R$ 100 mil, você precisa de um imóvel valendo entre R$ 125 mil (80% LTV) e R$ 200 mil (50% LTV). Bancões trabalham com 50-60%, fintechs chegam a 80%.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Se você quer liberar exatos R$ 100 mil em home equity, o valor do seu imóvel precisa estar entre R$ 125 mil e R$ 200 mil dependendo do banco. LTV (Loan-to-Value) é quanto o banco empresta sobre o valor avaliado do imóvel. Nos 22 bancos que a Solva compara, esse percentual varia: Bradesco/Santander/Itaú trabalham com 50-60%, bancos médios ficam em 60-70%, e fintechs especializadas como Creditas e Pontte chegam a 80%.

Exemplo concreto: imóvel avaliado em R$ 150 mil. No Bradesco (60% LTV), você libera R$ 90 mil. Na Creditas (80% LTV), libera R$ 120 mil — mesmo imóvel, R$ 30 mil de diferença.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a matemática acima funciona em 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente o LTV que você vai conseguir:

1. Imóvel quitado vs. financiado
Se ainda tem saldo devedor, o banco desconta primeiro. Exemplo: imóvel vale R$ 200 mil, falta pagar R$ 50 mil. LTV de 70% = R$ 140 mil menos os R$ 50 mil do saldo = você libera R$ 90 mil, não R$ 100 mil.

2. Localização do imóvel
Capitais e regiões metropolitanas conseguem LTV maior. Interior de estados com mercado imobiliário menos líquido? Alguns bancos cortam 5-10 pontos percentuais. Um apartamento em São Paulo capital pode conseguir 80% LTV na Creditas; o mesmo valor de imóvel em cidade de 50 mil habitantes no interior provavelmente fica em 60-65%.

3. Tipo de imóvel
Apartamento em condomínio regular = LTV cheio. Casa sem documentação 100% regularizada = banco corta. Imóvel comercial = alguns bancos nem aceitam, outros cortam 10-15 pontos no LTV.

Quando vale buscar LTV alto vs. aceitar o menor

Cenário A: Vale buscar LTV de 80%
Você tem pressa e o valor de R$ 100 mil é o mínimo que resolve. Imóvel vale R$ 125 mil quitado, bem localizado em capital. Aqui faz sentido mirar fintechs que bancam 80% — senão não fecha a conta.

• Exemplo real: cliente com apartamento em Belo Horizonte avaliado em R$ 130 mil. Precisava de R$ 100 mil pra quitar dívidas de cartão (juros 14% ao mês). Bancões ofereceram R$ 70-78 mil. Fechou com fintech a 80% LTV = R$ 104 mil liberados. Taxa 1,15% ao mês (vs. 0,99% que o Bradesco oferecia nos R$ 78 mil). Valeu a pena? Sim — eliminou os 14% do rotativo.

Cenário B: Aceita LTV menor e economiza na taxa
Imóvel vale R$ 200 mil, você quer R$ 100 mil mas não é urgente. Aqui vale comparar: LTV de 50% no Santander pode sair a 0,89% ao mês, enquanto 80% LTV em fintech vai a 1,29%. Diferença de 0,40 pontos em 120 meses = R$ 52 mil a mais pago.

Nesse caso? Pega os R$ 100 mil no banco que oferece taxa menor, mesmo que ele trabalhe só com 50-60% LTV (já que você tem margem no valor do imóvel).

Cenário C: Não vai rolar R$ 100 mil agora
Imóvel vale R$ 110 mil, ainda deve R$ 20 mil. Melhor LTV do mercado (80%) = R$ 88 mil menos R$ 20 mil de saldo = R$ 68 mil disponíveis. Aqui a conta não fecha pra R$ 100 mil. Opções:

1. Esperar valorização do imóvel (mercado cresceu 8,04% em 2024 segundo FipeZap)
2. Quitar o saldo devedor com outra fonte primeiro
3. Ajustar o valor que você precisa

O que ninguém te conta sobre LTV

A maioria dos artigos esquece de mencionar 3 coisas:

1. LTV não é sobre o que você pagou no imóvel — é sobre o que vale hoje
Comprou por R$ 180 mil há 5 anos, mercado subiu, hoje vale R$ 240 mil? LTV é calculado sobre os R$ 240 mil. Isso significa que imóveis antigos em regiões valorizadas têm vantagem gigante.

2. Cada banco faz avaliação própria (e os valores divergem)
O FipeZap pode dizer R$ 150 mil, mas o Bradesco avaliar em R$ 135 mil e a Creditas em R$ 158 mil. Diferença de 17% na base = diferença de 17% no que você libera. Por isso comparar entre bancos não é luxo, é necessidade.

Semana passada: cliente com imóvel na Zona Sul do Rio. Avaliação bancão: R$ 420 mil. Avaliação fintech: R$ 485 mil. Mesmo LTV de 70% = R$ 294 mil vs. R$ 339,5 mil. R$ 45 mil de diferença só pela divergência na avaliação.

3. Alguns bancos têm ticket mínimo acima de R$ 100 mil
Itaú, por exemplo, só opera home equity acima de R$ 150 mil em algumas praças. Se seu imóvel vale R$ 180 mil (60% LTV = R$ 108 mil), você até "se qualifica" no papel, mas a operação nem abre. Já cooperativas como Sicoob aceitam operações desde R$ 30 mil.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Aceitar o LTV do primeiro banco sem comparar
Custo médio: R$ 23 mil em 10 anos numa operação de R$ 100 mil.

Você liga pro gerente do banco onde tem conta, ele oferece 60% LTV. Parece justo, você aceita. O problema: banco concorrente oferecia 70% LTV no mesmo imóvel E taxa 0,20 pontos menor. Resultado: você pegou menos dinheiro (ou teve que usar um imóvel mais caro) e pagou mais caro.

Erro #2: Não descontar custos de regularização antes de calcular o LTV líquido
Custo: 5-15% do valor liberado.

Imóvel precisa de averbação de reforma, certidões pendentes, IPTU atrasado. Banco libera R$ 100 mil com LTV de 70%, mas você gasta R$ 8 mil regularizando. LTV efetivo virou 66,4%. Se soubesse disso antes, teria buscado banco com LTV maior pra compensar.

Erro #3: Confundir LTV com valor líquido na mão
Custo: surpresa negativa no dia da liberação.

Banco aprova R$ 100 mil (70% LTV do seu imóvel de R$ 142 mil). Você já gastou mentalmente os R$ 100 mil. Aí vem o contrato: R$ 2.500 de avaliação, R$ 4.800 de registro em cartório, R$ 1.200 de seguro obrigatório. Cai R$ 91.500 na conta. Faltaram R$ 8.500.

Sempre pergunte: "Qual o líquido que cai na minha conta?". Alguns bancos incluem custos no corpo do empréstimo (você paga depois), outros descontam na hora.

Erro #4: Não considerar prazo vs. LTV
Custo: prestação impagável.

Imóvel vale R$ 150 mil, você consegu