Qual o melhor banco home equity para comprar outro imóvel?

Resposta direta: Não existe um "melhor banco" universal. A taxa mais baixa oscila de 0,88% a.m. (Itaú, perfil premium) até 1,52% a.m. (fintechs, perfil standard) entre nossos 22 parceiros. O banco ideal depende: se seu imóvel vale R$ 3M+ e você ganha R$ 30k+, geralmente Itaú/Bradesco/Santander lideram. Imóvel R$ 800k-R$ 2M e renda R$ 8k-R$ 20k? BV, Daycoval ou Creditas costumam ter taxas melhores. Abaixo de R$ 800k? Fintechs como CashMe ou Pontte abrem exceções.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

A taxa mais competitiva pra usar home equity na compra de outro imóvel varia R$ 64 mil em juros totais numa operação de R$ 500k a 10 anos, dependendo do banco escolhido. Em abril de 2026, observo taxas entre 0,88% a.m. (Itaú, clientes premium) e 1,52% a.m. (fintechs menores, perfil standard).

Segundo a ABECIP, 37% das operações de home equity em 2024 tiveram como finalidade "compra de outro imóvel" — é o segundo uso mais comum depois de reforma. O mercado cresceu 41% no primeiro semestre de 2025, então tem concorrência real entre bancos.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Semana passada um cliente me mandou mensagem: "Gabi, o Bradesco ofereceu 1,19% e o Daycoval 1,15%. Vou de Daycoval, né?" Aí eu pedi pra ele me enviar as propostas completas. Surpresa: o Bradesco cobrava IOF de R$ 1.850 e o Daycoval R$ 4.200 (diferença no prazo de carência). No final, Bradesco ficou R$ 2.100 mais barato no total.

A taxa nominal é só uma variável. Você precisa olhar:

1. CET (Custo Efetivo Total) — inclui IOF, tarifa de avaliação (R$ 800-R$ 3.500), registro de alienação (R$ 1.200-R$ 5.000), seguro obrigatório
2. LTV permitido — Itaú/Bradesco/Santander liberam até 60% do valor do imóvel. BV e Daycoval vão até 70%. Creditas já fez 80% em casos específicos
3. Prazo máximo — bancões vão até 20 anos (240 meses), alguns médios limitam em 15 anos
4. Exigência de portabilidade de conta — Bradesco e Santander costumam pedir que você leve sua conta-corrente e receba salário lá. Itaú é mais flexível

Quando cada tipo de banco faz mais sentido

Bancões (Itaú, Bradesco, Santander)

Perfil ideal:

• Imóvel garantia acima de R$ 2 milhões
• Renda comprovada acima de R$ 25 mil/mês
• Relacionamento bancário (conta PF + investimentos)
• Quer prazo longo (15-20 anos)

Taxas observadas (abril 2026): 0,88% a 1,29% a.m.

Exemplo concreto: Cliente com apartamento de R$ 3,5M no Itaim (SP), quitado, renda R$ 35k. Precisava de R$ 1M pra comprar flat em Ubatuba como investimento. Itaú ofereceu 0,91% a.m. em 180 meses (15 anos). CET final: 1,14% a.m. Total de juros: R$ 1.063.420 ao longo de 15 anos.

Quando NÃO funciona: Se seu imóvel vale menos de R$ 1,5M ou sua renda é abaixo de R$ 15k, esses bancos geralmente nem fazem proposta ou oferecem taxas acima de 1,4%.

Bancos médios (BV, Daycoval, Inter, Bari, Paulista)

Perfil ideal:

• Imóvel R$ 800k a R$ 2,5M
• Renda comprovada R$ 8k a R$ 25k/mês
• Não tem relacionamento robusto com bancão
• Quer flexibilidade (alguns aceitam renda informal parcial)

Taxas observadas: 1,09% a 1,39% a.m.

Exemplo concreto: Cliente com casa de R$ 1,2M em Niterói (RJ), renda R$ 14k como MEI (parte informal). BV ofereceu 1,18% a.m. para R$ 600k em 120 meses. CET: 1,31% a.m. Bradesco nem respondeu a solicitação (exigia contracheque CLT).

Vantagem específica do BV: libera até 70% do LTV (vs 60% dos bancões). No caso acima, permitiu emprestar R$ 840k (70% de R$ 1,2M) enquanto Itaú limitaria em R$ 720k (60%).

Fintechs/SCDs (Creditas, CashMe, C6, Pontte, Zili, etc.)

Perfil ideal:

• Imóvel R$ 500k a R$ 1,5M
• Renda a partir de R$ 5k (algumas aceitam até R$ 3k)
• Quer agilidade (liberação em 15-30 dias vs 45-60 dias bancão)
• Disposto a aceitar prazo menor (60-120 meses)

Taxas observadas: 1,19% a 1,52% a.m.

Exemplo concreto: Cliente com apartamento de R$ 650k em Curitiba, renda R$ 7,5k. Queria R$ 200k pra dar entrada num lançamento. CashMe ofereceu 1,29% a.m. em 84 meses (7 anos). CET: 1,44% a.m. Total de juros: R$ 127.680.

Trade-off: Taxa maior, mas aprovar renda que bancão recusaria. E velocidade — essa operação acima saiu em 18 dias corridos (vs 52 dias que Santander levou pra reprovar um caso similar na mesma semana).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que taxas mudam entre agências do mesmo banco. Já vi diferença de 0,15 p.p. entre Bradesco Prime (agência de alto padrão) e Bradesco Varejo numa mesma cidade.

Outro ponto: timing importa. Bancos têm metas trimestrais. Final de trimestre (março, junho, setembro, dezembro) geralmente tem condições melhores — gerente tem mais autonomia pra baixar taxa e bater a meta.

E tem isso: se você for sozinho em cada banco, vai ouvir 22 discursos diferentes. Itaú vai dizer que é melhor porque é Itaú. Daycoval vai falar que bancão é caro. Creditas vai prometer tecnologia. Mas ninguém vai te contar onde estão os R$ 30-70k que você deixa na mesa ao não comparar direito.

Exemplo real (março 2026): cliente pegou proposta "boa" no Santander — 1,21% a.m. pra R$ 400k em 10 anos. Antes de assinar, simulou na Solva. Resultado: BV ofereceu 1,09% e Daycoval 1,12%. Economia: R$ 41.300 em juros totais vs proposta original Santander. Mesma operação, diferença de 3 dias de análise.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar
Preço: R$ 35k-R$ 85k a mais pagos em juros numa op de R$ 500k a 10 anos. 78% dos clientes que nos procuram tinham proposta de apenas 1 banco na mão.

**2.