Como funciona home equity para comprar outro imóvel?

Resposta direta: Você oferece um imóvel quitado (ou quase quitado) como garantia ao banco, que libera até 60% do valor de avaliação com taxas de 0,99% a 1,79% a.m. Esse dinheiro entra na conta e você usa pra dar entrada ou comprar à vista o segundo imóvel. O prazo vai até 240 meses.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Funciona assim: você já tem um imóvel (apartamento, casa, sala comercial) quitado ou com saldo devedor baixo. Esse imóvel vale, digamos, R$ 800 mil na avaliação do banco. Você consegue emprestar até R$ 480 mil (60% de R$ 800k) com taxas entre 0,99% e 1,79% ao mês — metade do que um financiamento imobiliário tradicional cobra.

O banco registra uma alienação fiduciária sobre o imóvel garantia (Lei 9.514/97). Se você pagar tudo direitinho, o bem permanece no seu nome sem restrições. O dinheiro cai na conta e você usa como quiser — mas a aplicação mais comum na Solva (41% das operações em 2025) é justamente comprar um segundo imóvel.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: nem todo imóvel serve de garantia. Bancos aceitam residenciais urbanos (apto, casa, cobertura), comerciais (sala, loja, galpão) e até terrenos em condomínios consolidados. Não aceitam imóveis rurais, em áreas de risco (encosta, APP) ou com problemas jurídicos (penhora, inventário em aberto).

Segundo: o percentual de liberação varia. Bradesco libera até 60% do valor de avaliação. Santander vai a 50%. Daycoval chega a 70% se o imóvel for top (Leblon, Jardins, área nobre consolidada). A Solva compara as 22 instituições parceiras pra você ver qual libera mais no seu caso.

Terceiro — e aqui muita gente escorrega: você precisa comprovar renda OU ter um imóvel de valor alto (acima de R$ 3 milhões). Se o imóvel vale R$ 5 milhões, mesmo sem contracheque formal, bancos como BV e Creditas aprovam porque o risco é coberto pela garantia. Mas se o imóvel vale R$ 600 mil, você vai precisar mostrar holerite ou IR.

Quando vale usar home equity pra comprar outro imóvel

Cenário A — Entrada turbinada
Cliente tem apartamento quitado avaliado em R$ 1,2 milhão. Quer comprar cobertura de R$ 2,5 milhões. Sem home equity, teria que dar entrada de R$ 500 mil (20%) e financiar R$ 2 milhões com taxa de 10,49% a.a. + TR (média mercado em abril/2026 segundo ABECIP).

Com home equity: contrata R$ 500 mil a 0,99% a.m. no imóvel antigo, dá entrada maior (R$ 1 milhão) no novo, financia só R$ 1,5 milhão. Resultado: parcela total (home equity + financiamento novo) fica R$ 3.200 menor por mês nos primeiros 60 meses. Economia total: R$ 192 mil em 5 anos.

Cenário B — Compra à vista com desconto
Cliente tem casa avaliada em R$ 800 mil, quitada. Encontra oportunidade: apartamento de R$ 650 mil com 15% de desconto pra pagamento à vista (R$ 552,5k). Contrata home equity de R$ 560 mil a 1,29% a.m. em 180 meses. Parcela: R$ 9.100/mês.

Se alugasse o apartamento comprado por R$ 4.500/mês, custo líquido cai pra R$ 4.600/mês. Em 15 anos, paga o empréstimo e fica com 2 imóveis quitados. Sem home equity, levaria 12 anos só poupando pra juntar os R$ 650 mil (considerando renda líquida de R$ 15k/mês e 30% de capacidade de poupança).

Cenário C — Quando NÃO vale
Cliente tem apartamento de R$ 400 mil com saldo devedor de R$ 180 mil. Quer R$ 200 mil pra dar entrada num segundo imóvel. Problema: banco avalia o apto em R$ 380 mil (10% abaixo do Fipe porque mercado local esfriou). 60% de R$ 380k = R$ 228 mil. Subtraindo os R$ 180k de saldo devedor, libera apenas R$ 48 mil. Não resolve.

Nesse caso, vale mais acelerar a quitação do primeiro imóvel (amortizando direto o saldo devedor com FGTS ou 13º) e só depois contratar home equity.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você pode usar o segundo imóvel (o que está comprando) como garantia adicional. Alguns bancos como Itaú e Santander aceitam estruturar a operação como "home equity + garantia do imóvel novo" — isso aumenta o percentual liberado de 50-60% pra até 80% do valor somado dos dois bens.

Exemplo real que acompanhei em março/2026: cliente tinha sobrado de R$ 900k avaliado em R$ 850k. Queria comprar casa de R$ 1,8 milhão. Banco avaliou o sobrado em R$ 850k (60% = R$ 510k) e a casa nova em R$ 1,75 milhão (20% adicional = R$ 350k). Total liberado: R$ 860 mil. Cliente deu R$ 860k de entrada, financiou só R$ 940k do imóvel novo com taxa Prime (1,09% a.m.). Parcela combinada 34% menor que financiar os R$ 1,8 milhão tradicionais.

Outro ponto: você não paga IOF em home equity quando o prazo é superior a 365 dias (Decreto 6.306/2007, art. 7º, II). Operação de R$ 500 mil em 180 meses = zero IOF. Mesma operação em crédito pessoal = R$ 15 mil de IOF. Isso ninguém explica no chat do banco.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente fecha com o gerente do banco onde já é correntista. Taxa oferecida: 1,49% a.m. em R$ 400 mil, 180 meses. Custo total: R$ 1.068.000 (juros de R$ 668k).

Se tivesse comparado via Solva: melhor proposta sai a 0,99% a.m. no mesmo prazo. Custo total: R$ 798.400 (juros de R$ 398k). Diferença: R$ 269.600 jogados fora por não ter comparado. Isso é real — média Solva em abril/2026 mostra spread de 0,5 p.p. entre melhor e pior proposta nas 22 instituições.

Erro 2: Esquecer do CET (Custo Efetivo Total)
Taxa nominal de 1,19% a.m. parece ótima. Aí vem tarifa de avaliação (R$ 2.800), registro de alienação (R$ 4.500), seguro MIP obrigatório (R$ 18 mil), taxa de abertura (R$ 3 mil). CET real: 1,37% a.m. — 15% mais caro que a taxa anunciada. Sempre peça a planilha Price completa antes de assinar.

Erro 3: Contratar prazo curto demais pra "pagar menos juros"
Cliente contrata R$ 300 mil em 120 meses (10 anos) porque "quer se livrar logo da dívida". Parcela