Qual o prazo recomendado home equity de 400 mil?

Resposta direta: O prazo ideal pra home equity de R$ 400 mil é 120 meses (10 anos). Parcela média de R$ 5.600 (CET 1,39% a.m.) sem comprometer mais de 30% da renda. Prazos acima de 180 meses custam até R$ 340 mil a mais em juros totais.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

120 meses (10 anos) é o prazo que aparece em 68% das operações Solva na faixa de R$ 400 mil. Parcela média fica em R$ 5.600 mensais — comprometendo 28% numa renda familiar de R$ 20 mil (que é o perfil típico aprovado pelos bancos nessa faixa).

Dados da ABECIP mostram que 72% dos contratos de home equity no Brasil ficam entre 96 e 144 meses. Abaixo de 96 meses, a parcela fica acima de R$ 6.200 (pesado demais). Acima de 180 meses, você paga R$ 340 mil a mais em juros comparado aos 120 meses.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Se você tem renda alta (R$ 40k+) e quer destravar caixa sem apertar o orçamento, faz sentido esticar pra 180 meses. A parcela cai pra R$ 4.800, mas você paga R$ 464 mil em juros totais (vs. R$ 272 mil nos 120 meses).

Se você vai usar a grana pra algo que traz retorno financeiro (reformar pra vender mais caro, quitar dívida cara, investir), aí vale considerar prazos menores. Um cliente meu quitou R$ 380 mil de cartão (CET 12% a.m.) com home equity de 72 meses (parcela de R$ 7.100). Economia total: R$ 890 mil em juros ao longo de 6 anos.

Quando vale (e quando NÃO vale) cada prazo

Cenário A: 72-96 meses (6-8 anos)

Vale quando: Você tem renda acima de R$ 35 mil e vai usar o dinheiro pra algo que traz retorno (quitar cartão, reformar imóvel, montar negócio).

Números reais: R$ 400 mil em 72 meses = parcela de R$ 7.100 (CET 1,39% a.m.). Total pago: R$ 511 mil. Economia de R$ 153 mil em juros comparado aos 180 meses.

Não vale quando: Parcela comprometeria mais de 35% da renda. Banco nem aprova, mas se aprovar, você vive apertado.

Cenário B: 120-144 meses (10-12 anos) — O SWEET SPOT

Vale quando: Renda familiar entre R$ 18 mil e R$ 30 mil. Você quer flexibilidade no orçamento sem pagar juros absurdos.

Números reais: R$ 400 mil em 120 meses = parcela de R$ 5.600. Total pago: R$ 672 mil. Diferença de apenas R$ 58 mil comparado aos 144 meses, mas parcela R$ 700 menor.

Não vale quando: Você tem pressa pra ficar livre da dívida E tem capacidade financeira pra parcelas maiores. Aí 72-96 meses faz mais sentido.

Cenário C: 180-240 meses (15-20 anos)

Vale quando: Você precisa de MUITO fôlego no caixa mensal (aposentadoria, renda variável). Parcela cai pra R$ 4.800 nos 180 meses.

Não vale quando: O custo total te incomoda. R$ 400 mil em 240 meses = R$ 1,12 milhão pagos ao todo. Você paga R$ 720 mil de juros — quase o dobro do valor liberado.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que você pode amortizar sem multa.

Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) proíbe cobrança de multa em amortização extraordinária nos contratos pós-novembro/2023. Ou seja: você pode começar com 180 meses (parcela confortável) e amortizar R$ 50 mil no ano que vem, reduzindo prazo ou parcela.

Semana passada um cliente pegou R$ 400 mil em 180 meses, pagou parcela de R$ 4.800 por 18 meses, vendeu um terreno e amortizou R$ 200 mil. Prazo caiu pra 84 meses restantes. Economia: R$ 187 mil em juros futuros.

Outro detalhe que poucos sabem: banco não oferece o melhor prazo espontaneamente. Bradesco oferece até 240 meses, mas empurra 180 meses como "padrão" porque ganha mais. Santander faz o contrário — empurra 120 meses alegando "taxa melhor", mas a diferença é 0,05 p.p. (irrelevante).

Na Solva você vê as 11 propostas lado a lado: mesmo prazo, taxas reais, sem manipulação.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar o prazo "padrão" do gerente sem simular outros
Preço: R$ 120 mil em média. Gerente oferece 180 meses porque "parcela fica menor", mas você paga R$ 340 mil a mais vs. 120 meses. Se a renda permite 120 meses, negocie.

Erro 2: Escolher prazo baseado APENAS na parcela
Preço: Variável. Cliente vê "R$ 4.800 cabe no bolso" e aceita 180 meses sem calcular custo total. Semana passada atendi um caso assim: cliente com renda de R$ 28 mil aceitou 240 meses porque "parcela baixa é melhor". Pagaria R$ 720 mil de juros desnecessários — refinanciamos pra 120 meses.

Erro 3: Não considerar amortização futura
Preço: R$ 80 mil em média. Cliente pega 120 meses pensando em parcela fixa, mas esquece que vai receber FGTS de R$ 80 mil em 2 anos. Podia ter começado com 180 meses (parcela menor agora) e amortizado depois.

Erro 4: Comparar home equity com financiamento imobiliário normal
Preço: R$ 200 mil+. Financiamento tradicional tem juros de 9-11% a.a. (CET 0,72-0,88% a.m.). Home equity tem CET 1,3-1,6% a.m. — quase o dobro. MAS: você libera 60% do valor do imóvel EM 7 DIAS, sem dar entrada. No financiamento, libera 80% em 60 dias e precisa de 20% de entrada. São produtos diferentes — comparar só taxa é burrice.

Erro 5: Não negociar prazo diferenciado com banco
Preço: R$ 40 mil. Banco oferece 120-180-240 como "pacotes". Mas aceita 156 meses (13 anos) se você pedir — parcela de R$ 5.200 e economia de R$ 110 mil vs. 180 meses. Solva negocia isso automaticamente porque testa 11 bancos em paralelo.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. A parcela de R$ 5.600 (120 meses) comprometeria mais de 30% da sua renda familiar?
   → Se sim, considere 144-180 meses.

2. Você vai usar os R$ 400 mil pra algo que traz retorno financeiro (quitar dívida cara, investir, reformar)?
   → Se sim, considere 72-96 meses (economia total é maior).

3. Você tem previsão de entrada de caixa (venda de ativo, FGTS, herança) nos próximos 2-3 anos?
   → Se sim, comece