Qual o valor máximo de home equity?

Resposta direta: O valor máximo varia de 50% a 80% do valor de avaliação do imóvel, dependendo do banco e do perfil do cliente. Na prática, com um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, você pode conseguir de R$ 500 mil (bancões) a R$ 800 mil (fintechs especializadas). Imóveis acima de R$ 3 milhões têm mais flexibilidade.

Por Gabrielle Aksenen — Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O limite de home equity não é fixo — cada banco tem sua política de LTV (Loan-to-Value, ou empréstimo sobre valor do imóvel). Segundo dados da ABECIP, o mercado opera entre 50-80% do valor de avaliação. Um imóvel de R$ 800 mil pode liberar entre R$ 400 mil e R$ 640 mil, dependendo de onde você contrata. A Solva compara 22 instituições em paralelo justamente porque essa diferença pode significar R$ 100 mil+ a mais (ou a menos) no seu bolso.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

O valor máximo que você consegue não depende só do imóvel. Os bancos analisam três variáveis simultaneamente:

1. Valor de avaliação do imóvel (não o valor de mercado que você acha)
2. Sua capacidade de pagamento (renda comprovada ou não)
3. Política de LTV do banco (que muda conforme o perfil de risco)

Semana passada atendi um cliente com apartamento avaliado em R$ 2,3 milhões na Zona Sul do Rio. Bancão tradicional ofereceu 50% (R$ 1,15 milhão). Fintech especializada liberou 70% (R$ 1,61 milhão). Mesma garantia, R$ 460 mil de diferença. Por quê? Política de risco diferente.

Limites práticos por faixa de imóvel

Vou ser direta com os números reais que vejo acontecer (baseado em 200+ operações que acompanhei nos últimos 18 meses):

Imóveis de R$ 200k a R$ 500k

• Bancões (Bradesco, Santander, Itaú): 50-60% → R$ 100k a R$ 300k
• Bancos médios (BV, Inter, Daycoval): 60-65% → R$ 120k a R$ 325k
• Fintechs (Creditas, CashMe): raramente aceitam (valor mínimo delas é R$ 200k de operação)

Pegadinha nessa faixa: muitos bancos têm ticket mínimo de R$ 150k. Se seu imóvel vale R$ 280k e o banco só libera 50%, você fica com R$ 140k — abaixo do mínimo deles. A Solva identifica isso antes de você perder tempo.

Imóveis de R$ 500k a R$ 1,5M

• Bancões: 50-60% → R$ 250k a R$ 900k
• Bancos médios: 60-70% → R$ 300k a R$ 1,05M
• Fintechs especializadas: 65-75% → R$ 325k a R$ 1,12M

Sweet spot do mercado. A maioria das operações home equity no Brasil está nessa faixa (segundo relatório ABECIP 1S/2025, imóveis entre R$ 600k-R$ 1,2M representam 48% do volume contratado).

Imóveis de R$ 1,5M a R$ 3M

• Bancões: 50-65% → R$ 750k a R$ 1,95M
• Bancos médios: 60-70% → R$ 900k a R$ 2,1M
• Fintechs: 70-80% → R$ 1,05M a R$ 2,4M

Diferencial: acima de R$ 1,5M, bancos começam a considerar análise patrimonial (não só renda). Cliente com R$ 3M em imóveis mas renda formal baixa pode conseguir 70% em vez dos 50% padrão.

Imóveis acima de R$ 3M

• Políticas customizadas — cada banco negocia caso a caso
• LTV pode chegar a 80-85% em situações específicas (imóvel premium em localização AAA)
• Limite prático observado na Solva: maior operação individual foi R$ 7,8M (imóvel de R$ 11M, LTV 71%)

Realidade: acima de R$ 5M, você negocia direto com mesa de Private do banco. A curadoria Solva aqui é conectar você com o gerente certo (não adianta ir no app do banco).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o valor de avaliação bancária é sempre menor que o valor de mercado. Sabe aquele apartamento que você jurava valer R$ 1,2M porque o vizinho vendeu por isso? O avaliador do banco vai cravar R$ 980k-R$ 1,05M.

Por quê? Bancos usam metodologia conservadora (NBR 14.653 da ABNT) que aplica descontos sobre comparáveis. Na prática:

• Avaliação bancária = 85-95% do valor de mercado (FipeZap ou Zap Imóveis)
• Quanto mais líquido o imóvel, menor o desconto (apto 2 quartos em São Paulo = 95%; casa em condomínio fechado fora de capital = 85%)

Exemplo numérico concreto:

• Imóvel anunciado: R$ 850 mil
• Avaliação bancária: R$ 740 mil (87% do anunciado)
• LTV banco 60%: R$ 444 mil liberados
• Você esperava (60% de R$ 850k): R$ 510 mil
• Diferença: R$ 66 mil a menos que o esperado

Isso frustra muita gente. A Solva avisa antes: "Olha, seu imóvel provavelmente vai avaliar entre X e Y, então o limite real é Z". Expectativa calibrada = menos decepção depois.

Limites além do imóvel: renda e comprometimento

Tem um segundo teto que ninguém explica direito: capacidade de pagamento.

Bancos aplicam limite de comprometimento de renda:

• 30-40% da renda líquida comprovada (CLT, aposentadoria, pró-labore)
• Resolução CMN 4.935/2023 permite até 50% em casos específicos

Cenário real que acontece direto:

• Cliente tem imóvel de R$ 1,5M (LTV 60% = R$ 900k possíveis)
• Renda comprovada: R$ 15 mil/mês
• Limite por comprometimento (35%): R$ 5.250/mês
• Prazo 120 meses, taxa 1,2% a.m.
• Valor máximo calculado: R$ 483 mil (não os R$ 900k do LTV)

O que acontece? Banco libera R$ 483 mil, não R$ 900 mil. O teto de renda venceu o teto de LTV.

Sacada Solva: fintechs como CashMe e Creditas aceitam análise patrimonial em vez de renda comprovada (você tem R$ 3M em imóveis = capacidade presumida). Bancões raramente fazem isso. Por isso a gente compara 22 instituições — cada uma tem critério diferente.

Erros comuns que custam dinheiro

Vou listar os 5 erros que vejo clientes cometendo (e quanto custa não saber disso):

1. Aceitar o primeiro LTV oferecido

• Erro: Banco X oferece 50%, você aceita sem comparar
• Custo: R$ 200 mil a menos num imóvel de R$ 1M (outro banco daria 70%)
• Fix: Simular em pelo menos 3 bancos — Solva faz isso em paralelo

2. Não considerar imóveis de terceiros como garantia adicional

• Erro: Você tem imóvel de R$ 600k, quer R$ 500k, LTV 60% só dá R$ 360k
• Custo: Desistir da operação (ou p