Quanto consigo de home equity para comprar outro imóvel?

Resposta direta: Você consegue pegar até 60% do valor de mercado do imóvel atual (50-70% dependendo do banco). Num imóvel quitado de R$ 1 milhão, isso significa R$ 500-600 mil disponíveis. Se ainda tem saldo devedor, desconte ele — o que sobra é seu limite real.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Olha, vou ser direta: o cálculo é simples.

Pegue o valor de mercado do seu imóvel atual, multiplique por 0,6 (60% na média dos bancos). Se o imóvel ainda tem financiamento, desconte o saldo devedor. O que sobra é o máximo que você consegue liberar pra comprar outro imóvel.

Exemplo: imóvel vale R$ 800 mil, você deve R$ 150 mil pro banco. Limite real = (R$ 800k × 60%) - R$ 150k = R$ 330 mil disponíveis.

Segundo dados da ABECIP, 47% das operações de home equity aprovadas no 1º semestre de 2025 foram pra aquisição de outro imóvel — é a finalidade mais comum depois de quitação de dívidas.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

A resposta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu cenário específico.

Primeiro: esse "60%" não é fixo em todos os bancos. Na Solva, a gente viu propostas reais variando de 50% (bancos mais conservadores tipo Bradesco) até 70% (fintechs como Creditas e C6 em imóveis acima de R$ 2 milhões). Essa diferença de 20 pontos percentuais num imóvel de R$ 1M significa R$ 200 mil a mais ou a menos no seu bolso.

Segundo: o "valor de mercado" que o banco usa não é necessariamente o que você acha que o imóvel vale. Eles usam avaliação própria (geralmente baseada em FipeZap + vistoria). E aqui tem pegadinha — já vi banco avaliar 15% abaixo do valor real de venda porque o imóvel tinha "particularidades" (sobrado geminado, sem elevador em prédio antigo, localização mista residencial-comercial).

Terceiro: se você vai usar esse dinheiro especificamente pra dar entrada em outro imóvel, alguns bancos têm produtos híbridos que podem liberar até 80% — mas aí vira uma operação mais complexa (tipo "portabilidade + home equity simultâneos"). A Solva não trabalha com esses produtos porque a burocracia geralmente não compensa o ganho marginal.

Quando vale / quando não vale usar home equity pra comprar outro imóvel

Cenário A — Vale MUITO:

Cliente tem apartamento quitado de R$ 1,2 milhão em Pinheiros (SP). Quer comprar um segundo imóvel (investimento) de R$ 600 mil em Curitiba. Consegue liberar R$ 720 mil (60% de R$ 1,2M), usa R$ 600k pra pagar à vista o imóvel novo, sobra R$ 120k pra reforma. Taxa média: 1,09% a.m. (CET 1,39% a.m.).

Resultado: comprou o segundo imóvel SEM vender o primeiro, SEM precisar de renda comprovada pra financiamento tradicional (que exigiria 3 contracheques + IR). Tá pagando R$ 13 mil/mês durante 10 anos, mas o aluguel do imóvel novo cobre R$ 4,5 mil dessa parcela.

Cenário B — Vale com ressalvas:

Cliente tem casa de R$ 800 mil, ainda deve R$ 250 mil (faltam 8 anos). Limite real = (R$ 800k × 60%) - R$ 250k = R$ 230 mil. Quer dar entrada de R$ 300 mil num imóvel novo.

Aqui não fecha — faltam R$ 70k. Opções: (1) vender o imóvel atual de vez, (2) pegar home equity de R$ 230k + complementar com poupança/FGTS, (3) negociar entrada menor no imóvel novo (arriscado, parcelas ficam mais altas).

Cenário C — Não vale:

Cliente quer comprar imóvel novo de R$ 2 milhões, tem imóvel atual de R$ 1 milhão quitado. Consegue R$ 600 mil de home equity, mas faltam R$ 1,4 milhão. Nesse caso, home equity não resolve — a matemática simplesmente não fecha. Melhor considerar vender o atual + usar o valor integral como entrada.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que home equity NÃO exige comprovação de renda quando o imóvel vale acima de R$ 3 milhões (em 9 dos 22 bancos parceiros Solva).

Isso muda TUDO pro empreendedor, profissional liberal ou pessoa física com patrimônio mas sem contracheque formal. Você literalmente não precisa mostrar IR, holerite, nada — o banco analisa só o imóvel.

Exemplo real da carteira Solva (março/2025): cliente empresário sem pró-labore formal, imóvel de R$ 5,2 milhões em Jardins (SP). Conseguiu R$ 3,1 milhões (60%) aprovados em 72 horas no Banco Daycoval, sem apresentar um único documento de renda. Comprou cobertura em Balneário Camboriú à vista, negociou 22% de desconto por ser pagamento antecipado.

Outro ponto: bancos grandes (Bradesco, Itaú, Santander) costumam ter taxas 0,15-0,25 p.p. mais baixas que fintechs, MAS demoram 3-4x mais pra aprovar (45-60 dias vs 15-20 dias). Se você tá com proposta aceita pelo vendedor do imóvel novo e precisa fechar em 30 dias, a velocidade compensa a diferença de taxa.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar

Cliente vai direto no banco onde tem conta há 20 anos, pega oferta de 1,29% a.m. Não sabia que a concorrência (Inter, C6, BV) tava oferecendo 0,99% a.m. pro mesmo perfil.

Custo do erro numa operação de R$ 500 mil em 120 meses: R$ 89 mil a mais pagos em juros.

Erro 2: Não considerar o IOF de 0,38% + 0,0082% ao dia

Muita gente esquece que além da taxa de juros tem IOF sobre o valor liberado. Numa operação de R$ 600 mil, só de IOF são R$ 2.280 (0,38%) + mais uns R$ 150-300 dependendo do prazo entre aprovação e liberação.

Parece pouco, mas se você tava contando com R$ 600k exatos pra fechar a compra do outro imóvel, esses R$ 2,5k de IOF podem bagunçar o orçamento.

Erro 3: Ignorar custo de registro de alienação fiduciária

Você vai pagar cartório pra registrar a garantia no seu imóvel atual. Valor médio: R$ 3-8 mil dependendo do valor do imóvel e estado. Em São Paulo, numa operação de R$ 500 mil, conta R$ 5,2 mil de emolumentos.

Isso sai DO SEU BOLSO no ato da assinatura — não tá embutido no crédito liberado.

Erro 4: Não calcular a parcela NOVA antes de aceitar a proposta

Você hoje paga R$ 3 mil/mês no financiamento do imóvel atual (faltam R$ 250 mil). Pega home equity de R$ 400 mil, quita o financiamento antigo (que some) e passa a pagar R$ 7,2 mil/mês de home equity.

Conta que não fecha: sua renda líquida é R$ 18 mil. Banco aprova porque você tem imóvel de garantia, mas na prática você não aguenta a parcela. Resultado: inadimplência, acionamento de garantia, perda do imóvel.

Sempre rode o simulador de parcela ANTES de assinar.

**Erro 5: Esquecer que o imó