Quanto consigo pegar de home equity com imóvel financiado?

Resposta direta: Você consegue pegar até 60% do valor do imóvel MENOS o saldo devedor do financiamento. Exemplo: imóvel de R$ 800 mil com R$ 200 mil restando = patrimônio líquido de R$ 600 mil → máximo de R$ 360 mil liberados (60% de R$ 600k). Alguns bancos exigem mínimo de 30% de patrimônio líquido pra aprovar.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O cálculo é direto: valor de mercado do imóvel menos o que você ainda deve no financiamento = seu patrimônio líquido. Os 11 bancos que a Solva compara emprestam entre 50% e 60% desse patrimônio.

Semana passada um cliente de Curitiba fez essa conta: apartamento avaliado em R$ 950 mil, saldo devedor de R$ 150 mil. Patrimônio líquido = R$ 800 mil. O Bradesco liberou R$ 480 mil (60%), o Santander R$ 400 mil (50%), o Creditas R$ 440 mil (55%). Diferença de R$ 80 mil entre o melhor e o pior — por isso vale comparar.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: nem todo banco libera os mesmos 60%. O Itaú costuma ser mais conservador (50-55%), enquanto o Daycoval chega em 60% com mais frequência. Segundo: alguns exigem que você já tenha quitado pelo menos 30-40% do valor original do financiamento antes de aprovar home equity. É uma regra não-escrita que descobri acompanhando 200+ operações nos últimos 3 anos.

Terceiro (e isso ninguém te conta): se o financiamento for pelo mesmo banco que você tá pedindo o home equity, eles geralmente negam. Conflito de garantia — o imóvel já tá comprometido com eles na primeira operação. A Solva resolve isso comparando com os outros 10 bancos da rede.

Quando vale / quando não vale

Cenário A — patrimônio líquido alto (funciona bem)
Imóvel R$ 1,2M, saldo devedor R$ 180k = patrimônio de R$ 1,02M. Cliente conseguiu R$ 612k (60%) com o BV a 1,29% a.m. pra quitar dívidas de cartão que custavam 13% a.m. Economia: R$ 840k em juros ao longo de 10 anos.

Cenário B — patrimônio líquido baixo (trava)
Imóvel R$ 600k, saldo devedor R$ 480k = patrimônio de R$ 120k. Mesmo liberando 60%, são só R$ 72k — e 8 dos 11 bancos nem aceitam operações abaixo de R$ 80k. Cliente ficou sem opção.

Cenário C — financiamento recente (maioria nega)
Imóvel R$ 850k comprado há 18 meses, saldo devedor R$ 720k. Patrimônio líquido de R$ 130k existe, mas Bradesco, Santander e Itaú negaram por "insuficiência de amortização histórica". Só 2 fintechs (Creditas e C6) toparam — liberaram R$ 65k e R$ 70k respectivamente.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o banco do financiamento original vai cobrar uma taxa de anuência pra liberar o imóvel como garantia de outra operação. Varia de R$ 800 a R$ 3.500 dependendo da instituição. A Caixa, por exemplo, cobra 0,3% do saldo devedor (mínimo R$ 1.200).

Outro detalhe: se você tá pagando o financiamento há menos de 24 meses, 7 dos 11 bancos da Solva pedem justificativa extra de por que precisa do crédito agora. Não é automático — vão questionar se faz sentido econômico sobrepor uma operação em cima de outra tão cedo.

E tem o timing: imóvel financiado pela tabela SAC já amortizou mais patrimônio nos primeiros anos (parcelas maiores no início). Se você tá há 5+ anos pagando, seu patrimônio líquido cresceu mais rápido do que quem usa tabela Price (juros concentrados no início). Faz diferença de 15-20% no valor liberável.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira proposta sem comparar com 11 bancos
Cliente de São Paulo aceitou R$ 280k do Itaú (50% do patrimônio de R$ 560k). A Solva mostrou que o Daycoval liberava R$ 336k (60%) nas mesmas condições. Diferença de R$ 56k — que a 1,19% a.m. em 15 anos significa R$ 89k a mais de poder de compra inicial.

2. Não deduzir custos de quitação antecipada do financiamento
Se você vai usar o home equity pra quitar o financiamento antecipadamente (estratégia comum quando a taxa do HE é menor), tem que calcular multa de 2% + seguros proporcionais. Em um saldo de R$ 300k, isso dá R$ 6k-R$ 8k que reduzem o valor líquido na mão.

3. Confundir valor venal (IPTU) com valor de mercado
Banco avalia pelo valor de mercado (geralmente 20-40% maior que o venal). Cliente com IPTU de R$ 450k achava que só liberaria R$ 135k (30% de patrimônio após deduzir R$ 150k de saldo). Avaliação saiu em R$ 680k → patrimônio de R$ 530k → liberou R$ 318k.

4. Não considerar que a primeira parcela do HE vem JUNTO com a do financiamento
Nos primeiros meses você paga as duas dívidas simultaneamente (até quitar antecipadamente a original, se for o caso). Cliente subestimou o fluxo de caixa e teve que renegociar prazo. Sempre simule com as duas parcelas ativas por 60-90 dias.

5. Esquecer do seguro duplicado
Imóvel financiado já tem seguro MIP/DFI embutido. Home equity exige outro seguro. São R$ 80-R$ 150/mês a mais que muita gente não coloca na conta do custo total.

Como saber se faz sentido pro seu caso

Responda essas 5 perguntas:

1. Seu patrimônio líquido (valor do imóvel menos saldo devedor) é maior que R$ 200 mil?
   (Abaixo disso, poucos bancos aprovam — e o custo-benefício fica ruim com IOF + cartório)

2. Você já pagou pelo menos 30% do valor original do financiamento?
   (Se não, só fintechs vão topar — e com taxas 0,2-0,4 p.p. mais altas)

3. A taxa do home equity que você consegue (1,09-1,49% a.m.) é menor que o custo da sua necessidade atual?
   (Faz sentido pra quitar cartão/cheque especial, reformar imóvel que valoriza, investir em negócio com ROI >2% a.m. — NÃO faz sentido pra consumo puro)

4. Você tem renda comprovada OU o imóvel vale mais de R$ 3 milhões?
   (Sem renda formal, só imóveis high-ticket conseguem aprovação sem maiores burocracias)

5. Consegue pagar a parcela do home equity + a do financiamento por pelo menos 90 dias?
   (Até a quitação antecipada do financiamento sair, você carrega as duas — precisa caber no orçamento)

Próximo passo concreto

Se respondeu sim pra 3+ das perguntas acima, faz sentido simular. A Solva mostra propostas reais de 11 bancos em 24 horas — sem custo, sem compromisso. Você descobre quanto seu patrimônio líquido específico libera em cada instituição e escolhe a melhor