Quem aceita home equity com imóvel financiado?

Resposta direta: 15 dos 22 bancos parceiros da Solva aceitam home equity com imóvel financiado: Bradesco, Itaú, Santander, Inter, Daycoval, BV, Creditas, CashMe, C6, Pontte, BS2, Sofisa, Zili, Sicoob e Unicred. O valor liberado é o equity (diferença entre valor do imóvel e saldo devedor do financiamento), com LTV médio de 50-60%.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

---

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Sim, dá pra fazer home equity com imóvel financiado. 15 das 22 instituições que a Solva trabalha aceitam.

A conta é simples: eles avaliam o imóvel (digamos R$ 800 mil), pegam o saldo devedor do seu financiamento atual (R$ 300 mil), sobram R$ 500 mil de equity. Aí aplicam o LTV deles — geralmente 50-60% — e liberam entre R$ 250-300 mil.

Exemplo real: cliente com apartamento avaliado em R$ 1,2 milhão, saldo devedor de R$ 480 mil no Itaú (financiamento habitacional). A Solva comparou 11 propostas. Creditas aprovou R$ 360 mil (50% do equity de R$ 720 mil) a 1,19% a.m. + IPCA, prazo 180 meses.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: nem todo banco aceita. Dos 22 parceiros Solva, 7 exigem imóvel quitado (Bari, Paulista, Crediblue, Galleria, Rodobens, T-Cash, GVCash). Esses focam em ticket alto (R$ 1M+) e querem simplicidade na garantia.

Segundo: o prazo do seu financiamento atual importa. Se faltam menos de 5 anos pra quitar, alguns bancos preferem que você quite primeiro (com parte do home equity) e depois liberam o restante. Faz mais sentido operacional pra eles — menos credores na cadeia.

Terceiro: a modalidade do financiamento atual influencia. Se é Sistema Financeiro de Habitação (SFH) com TR, o equity cresce mais devagar (TR média 0,08% a.m. em 2024-2025 segundo BACEN). Se é Poupex/CEF com IPCA, o equity acompanha a inflação. Bancos gostam mais de IPCA — previsibilidade maior.

Quais bancos aceitam e quais não aceitam

ACEITAM (15 instituições):

• Bancões: Bradesco (LTV até 60%), Itaú (50-55%), Santander (50%)
• Médios: Inter (60%), Daycoval (50%), BV (55%)
• Fintechs/SCDs: Creditas (50-60%), CashMe (55%), C6 (50%), Pontte (60%), BS2 (50%), Sofisa (55%), Zili (50%)
• Cooperativas: Sicoob (50%), Unicred (55%)

NÃO ACEITAM — exigem quitado (7 instituições):

• Médios: Bari, Paulista
• Fintechs/SCDs: Crediblue, Galleria, Rodobens, T-Cash, GVCash

Observação: Bari e Paulista às vezes flexibilizam se o equity for gigante (R$ 5M+) e o saldo devedor residual for menos de 10% do valor do imóvel. Mas é caso a caso.

Quando vale / quando não vale

Cenário A — Vale MUITO: Você comprou o imóvel em 2018 por R$ 500 mil, financiou 80% (R$ 400 mil). Hoje o imóvel vale R$ 1,2 milhão (FipeZap São Paulo +140% no período), saldo devedor caiu pra R$ 220 mil. Equity disponível: R$ 980 mil. Com LTV 50%, você libera R$ 490 mil. Taxa home equity média 1,29% a.m. vs. financiamento habitacional 0,65% a.m. + TR. Diferença de custo compensa porque você está alavancando valorização do imóvel, não só amortizando dívida antiga.

Cenário B — Provavelmente NÃO vale: Você comprou em 2023, financiou 90%, imóvel não valorizou (mercado lateral). Saldo devedor R$ 810 mil, imóvel vale R$ 900 mil. Equity R$ 90 mil → LTV 50% = R$ 45 mil liberados. Custo de escritura (2-3% do valor financiado) + ITBI (quando couber) come boa parte. Melhor amortizar o financiamento direto ou esperar mais equity se acumular.

Cenário C — Vale se você PRECISA de liquidez rápido: Imóvel R$ 2,5 milhões, saldo devedor R$ 600 mil, você precisa de R$ 800 mil pra investir num negócio com TIR 24% a.a. Equity R$ 1,9 milhão → LTV 50% libera R$ 950 mil. Sobram R$ 150 mil depois de pagar o que você precisa. Custo médio home equity 1,25% a.m. (16,1% a.a. com juros compostos) vs. TIR 24% = spread positivo de 7,9% a.a. Faz sentido.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que a ordem dos credores importa MUITO pra você conseguir aprovar.

Quando você faz home equity com imóvel financiado, o banco do home equity entra como credor em segunda posição na matrícula do imóvel. Isso significa: se você der calote, o banco do financiamento habitacional (primeira posição) recebe primeiro na execução. O banco do home equity assume mais risco → por isso exige equity maior (daí o LTV 50-60%, não 70-80% como em imóvel quitado).

Mas tem uma sacada: alguns bancos oferecem portabilidade + home equity simultâneos. Você transfere o financiamento habitacional pra eles (com taxa menor, tipo Itaú 0,59% a.m. + TR em 2025) E libera o equity na mesma operação. Aí eles ficam em primeira posição nos dois contratos → LTV sobe pra 65-70%. Cliente economiza na taxa do financiamento antigo E libera mais dinheiro.

Exemplo real Solva: cliente tinha financiamento Santander 0,79% a.m. + TR, saldo R$ 380 mil, faltavam 12 anos. Imóvel R$ 1,1 milhão. Fizemos portabilidade pro Itaú 0,59% a.m. + TR + home equity R$ 420 mil a 1,15% a.m. + IPCA. Economia: R$ 82 mil em juros no financiamento ao longo de 12 anos + R$ 420 mil na mão. Operação única, mesma escritura.

Outro ponto: o prazo do home equity pode ser MAIOR que o prazo restante do financiamento. Financiamento com 8 anos pela frente? Home equity pode ser 15 anos (180 meses). Depois que o financiamento quitar, o home equity continua rodando normalmente. O banco só exige que o equity cubra o saldo devedor do financiamento + o saldo devedor do home equity durante todo o período de sobreposição.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar Banco onde você já tem o financiamento habitacional costuma dar proposta "de gaveta" — LTV 50%, taxa 1,49% a.m. Você acha que é boa porque é o banco que você confia. Comparando com 11 bancos via Solva: diferença média de R$ 63 mil pagos a mais em 10 anos numa operação de R$ 400 mil. Cliente real semana passada: Bradesco (banco do financiamento) ofereceu 1,42% a.m. Creditas fechou 1,19% a.m. + IPCA. Mesma garantia, R$ 71 mil de diferença no custo total.

Erro 2: Não considerar a portabilidade junto Você faz home equity em outro banco,