Quanto consigo pegar de home equity com imóvel quitado?

Resposta direta: Com imóvel quitado, você consegue entre 50% e 70% do valor de avaliação do imóvel. Num apartamento avaliado em R$ 800 mil, por exemplo, o crédito vai de R$ 400 mil a R$ 560 mil, dependendo do banco e do seu perfil de renda.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Com imóvel quitado, os bancos liberam entre 50% e 70% do valor de avaliação. Alguns chegam a 80% em casos específicos (renda alta, imóvel premium, relacionamento bancário forte). Segundo a ABECIP, o ticket médio das operações em 2024 foi R$ 387 mil — o que bate com imóveis na faixa de R$ 600-700 mil usando LTV (Loan-to-Value) de 60%.

A diferença entre 50% e 70% num imóvel de R$ 1 milhão é R$ 200 mil a mais ou a menos no seu bolso. Por isso vale comparar propostas.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar MUITO a jogada pro seu caso específico.

O limite de crédito não depende SÓ do valor do imóvel. Depende de:

1. Política de LTV do banco — Bradesco trabalha com até 60%, Itaú com 50%, algumas fintechs chegam a 70-80%
2. Sua capacidade de pagamento — mesmo com imóvel quitado, você precisa ter renda pra bancar a parcela (geralmente até 30% da renda comprometida)
3. Valor e localização do imóvel — imóveis acima de R$ 2 milhões em São Paulo/Rio conseguem LTVs maiores que apartamentos de R$ 400 mil em cidades do interior
4. Relacionamento com o banco — ser correntista há anos pode liberar 5-10% a mais de LTV

Na Solva, a gente vê isso toda semana: dois clientes com imóveis quitados de R$ 800 mil recebem propostas de R$ 400 mil (banco conservador) e R$ 560 mil (fintech agressiva) no mesmo dia. Diferença de R$ 160 mil por causa de políticas de risco diferentes.

Quando vale mais / quando vale menos

Cenário A: Imóvel premium + renda comprovada

Perfil: Apartamento R$ 2,5 milhões em Moema (SP), quitado. Cliente empresário com renda comprovada R$ 80 mil/mês.

Resultado real (operação Solva jan/2026):

• Bradesco ofereceu R$ 1,5 milhão (60% LTV)
• Creditas ofereceu R$ 1,75 milhão (70% LTV)
• Diferença: R$ 250 mil a mais na proposta da fintech

Cliente escolheu Creditas: 18 anos, taxa 0,99% a.m., parcela R$ 23.800. Usou pra quitar dívidas caras (cheque especial a 8% a.m.) e abrir empresa.

Cenário B: Imóvel médio + renda informal

Perfil: Casa R$ 600 mil em Curitiba, quitada. Cliente autônomo sem IR, renda informal R$ 15 mil/mês.

Resultado:

• Bancos tradicionais negaram (exigem comprovação)
• Fintechs ofereceram R$ 300 mil a R$ 360 mil (50-60% LTV)
• Limite MENOR porque renda informal reduz score de crédito

Cliente pegou R$ 300 mil na CashMe: 12 anos, taxa 1,19% a.m., parcela R$ 4.850. Conseguiu porque imóvel quitado compensa a falta de comprovação formal.

Cenário C: Quando NÃO vale

Perfil: Apartamento R$ 350 mil em cidade pequena, quitado. Cliente aposentado INSS R$ 3 mil/mês.

Problema: Mesmo com 60% LTV (R$ 210 mil), a parcela seria R$ 3.200 em 120 meses — mais que a renda total.

Resultado: Bancos limitaram crédito a R$ 100-120 mil pra caber na margem de 30% da renda (R$ 900-1.000/mês). Nesses casos, o limitante não é o imóvel — é a capacidade de pagamento.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos fala "50-60% do valor do imóvel" e para por aí. Mas tem 3 coisas que mudam o jogo:

1. Avaliação ≠ valor de mercado

O banco manda um perito fazer vistoria. Ele usa a Norma 14653 da ABNT pra calcular o valor. Pode dar 5-15% diferente do que você vê no Zap Imóveis.

Exemplo real: cliente achava que apartamento valia R$ 900 mil (preço de anúncios na rua). Avaliação bancária deu R$ 780 mil. Com 60% LTV, em vez de R$ 540 mil esperado, liberaram R$ 468 mil. Diferença de R$ 72 mil.

2. Imóvel quitado pode usar "equity release" total

Alguns bancos (Creditas, Pontte, Galleria) permitem que você pegue o valor E continue morando no imóvel. É diferente de vender e fazer sale-leaseback. Você mantém a propriedade, só coloca alienação fiduciária como garantia.

Isso significa que num imóvel de R$ 1 milhão quitado, você pode:

• Pegar R$ 600-700 mil de crédito
• Quitar dívidas caras ou investir
• Continuar morando lá
• Parcela de R$ 9-12 mil dependendo do prazo

3. Imóvel quitado te dá poder de negociação

Com 22 bancos na Solva, a gente vê que imóvel quitado é o "perfil premium" do mercado. Bancos brigam por você.

Semana passada: cliente com imóvel R$ 1,2 milhão quitado recebeu 7 propostas. Usamos a melhor (Itaú, 0,89% a.m.) pra negociar com o Bradesco. Banco baixou de 0,99% pra 0,91% a.m. pra não perder o cliente.

Resultado: economia de R$ 38 mil em juros ao longo de 15 anos. Só porque comparou.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta do seu banco de relacionamento

Se você é Bradesco há 20 anos, é natural ligar lá primeiro. Mas bancos de relacionamento raramente dão a melhor taxa — contam com sua fidelidade.

Custo: Numa operação de R$ 500 mil em 10 anos, diferença de 0,20% a.m. (1,09% vs 0,89%) = R$ 47 mil a mais em juros pagos.

Erro 2: Não preparar a documentação de renda antecipadamente

Mesmo com imóvel quitado, você vai precisar comprovar renda. IR dos últimos 2 anos, extratos bancários, holerites, pró-labore.

Custo: Cada semana de atraso pode significar mudança na taxa (bancos atualizam taxas semanalmente). Cliente atrasou 15 dias pra juntar docs, taxa subiu de 0,95% pra 1,09% = R$ 42 mil a mais numa op de R$ 600 mil.

Erro 3: Superestimar o valor do imóvel

Você quer R$ 500 mil, conta com 60% de um imóvel que você acha que vale R$ 850 mil. Avaliação dá R$ 720 mil. Com 60% LTV, você recebe R$ 432 mil — R$ 68 mil a menos que esperava.

Custo: Planos desandam. Já vi cliente planejando quitar dívida de R$ 480 mil, recebeu R$ 430 mil, teve que renegociar o resto com juros altos.

Erro 4: Ignorar o custo de oportunidade

Imóvel quitado é