Quem aceita home equity com imóvel quitado?

Resposta direta: 22 instituições aceitam home equity com imóvel quitado no Brasil: Bradesco, Santander, Itaú, BV, Daycoval, Inter, Paulista, Bari, Creditas, C6, CashMe, BS2, Crediblue, Pontte, Sofisa, Galleria, Rodobens, T-Cash, Zili, GVCash, Sicoob e Unicred. Imóvel quitado facilita aprovação e libera até 60% do valor de avaliação.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Praticamente todos os 22 bancos e fintechs que operam home equity no Brasil aceitam imóvel quitado — aliás, essa é a condição IDEAL pra conseguir a melhor proposta. Segundo dados da ABECIP, 68% das operações de home equity contratadas no primeiro semestre de 2025 envolveram imóveis sem financiamento ativo.

Imóvel quitado significa que você pode oferecer alienação fiduciária "limpa" — sem precisar da anuência do banco credor anterior. Isso acelera a análise e geralmente destrava taxas mais baixas.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: "aceitar" não significa que TODOS vão aprovar a MESMA proposta. Um bancão como Bradesco pode oferecer 0,99% a.m. pra um apartamento de R$ 2 milhões em São Paulo, enquanto uma fintech como Creditas oferece 1,29% a.m. pro mesmo imóvel — mas aprova em 48h contra 15 dias do banco tradicional.

Segundo: imóvel quitado abre as portas, mas o TIPO de imóvel e sua LOCALIZAÇÃO definem qual instituição vai dar a melhor proposta. Casas em cidades do interior geralmente conseguem melhores condições em cooperativas (Sicoob, Unicred) ou bancos regionais (Daycoval, Bari) do que em bancões. Já apartamentos em capitais têm oferta mais competitiva nos grandes (Itaú, Santander, BV).

Terceiro: se você tem renda comprovada BAIXA mas imóvel quitado acima de R$ 3 milhões, fintechs como CashMe, Pontte e T-Cash conseguem aprovar onde bancos tradicionais negam — porque o próprio imóvel vira "garantia suficiente" mesmo sem CLT robusta.

Quem aceita imóvel quitado — e pra qual perfil cada um funciona melhor

Vou direto ao ponto: todas as 22 instituições parceiras da Solva aceitam imóvel quitado. O que muda é:

Bancões (Bradesco, Santander, Itaú)

• Taxas mais baixas: 0,89% a 1,19% a.m.
• Prazo mais longo: até 240 meses
• Burocracia maior: 10-20 dias pra análise
• Funcionam melhor pra: imóveis acima de R$ 1,5 milhão em capitais, renda comprovada acima de R$ 15k

Bancos médios (BV, Daycoval, Inter, Paulista, Bari)

• Taxas intermediárias: 1,09% a 1,49% a.m.
• Análise mais rápida: 5-10 dias
• Funcionam melhor pra: imóveis entre R$ 500k e R$ 2 milhões, perfil CLT tradicional, cidades médias

Fintechs/SCDs (Creditas, C6, CashMe, BS2, Crediblue, Pontte, Sofisa, Galleria, Rodobens, T-Cash, Zili, GVCash)

• Taxas mais altas: 1,19% a 1,79% a.m.
• Aprovação express: 24-72h
• Funcionam melhor pra: empresários sem renda formal, imóveis comerciais, urgência no crédito, valores até R$ 1,5 milhão

Cooperativas (Sicoob, Unicred)

• Taxas competitivas pra cooperados: 0,95% a 1,29% a.m.
• Exigem vínculo prévio (conta ativa há 6+ meses)
• Funcionam melhor pra: imóveis rurais ou em cidades do interior, perfil agro/empresarial

Exemplo concreto que atendi semana passada: cliente com casa quitada de R$ 800k em Ribeirão Preto, renda de R$ 12k CLT, queria R$ 400k. Bradesco ofereceu 1,09% a.m. em 15 dias. Daycoval entregou 1,19% a.m. em 6 dias. Creditas aprovou em 48h a 1,39% a.m. Ele escolheu o Daycoval — 0,10 p.p. a mais que o Bradesco, mas recebeu 9 dias antes.

O que ninguém te conta sobre imóvel quitado

A maioria dos artigos esquece de mencionar que imóvel quitado não é só "aceito" — ele é o MELHOR CENÁRIO possível pra conseguir proposta competitiva. Por quê?

Primeira razão: custo operacional menor pro banco. Quando o imóvel tem financiamento ativo, o banco novo precisa pedir anuência do banco antigo, esperar certidões, negociar portabilidade. Isso adiciona 7-15 dias no processo e aumenta o risco de desistência. Banco odeia processo longo (cliente desiste, mercado muda, imóvel desvaloriza). Imóvel quitado = análise direta.

Segunda razão: LTV mais alto disponível. LTV (Loan-to-Value) é quanto o banco empresta em relação ao valor do imóvel. Com imóvel quitado, você consegue até 60% do valor de avaliação em bancões (alguns até 70% em fintechs). Com imóvel financiado, esse teto cai pra 40-50% porque o banco considera a dívida existente.

Terceira razão: taxa mais baixa porque o risco é menor. Banco analisa assim: se você já QUITOU um imóvel, demonstrou capacidade de pagamento de longo prazo. Isso baixa o spread de risco que eles aplicam na taxa. Diferença média: 0,10 a 0,20 p.p. a.m. entre imóvel quitado vs. financiado, segundo análise que fiz das 427 operações Solva em 2024-2025.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar
Cliente com apartamento quitado de R$ 1,2 milhão em SP pediu R$ 600k. Bradesco ofereceu 1,09% a.m. Ele aceitou na hora. Não sabia que Itaú estava oferecendo 0,94% a.m. pra perfil idêntico naquela semana. Custo: R$ 54 mil a mais pagos em juros ao longo de 120 meses.

Erro 2: Achar que fintech é sempre mais cara
Empresário sem CLT, imóvel comercial quitado de R$ 2 milhões, queria R$ 800k. Bradesco negou (renda informal). Santander pediu avalista. CashMe aprovou sozinho a 1,49% a.m. em 48h. Nesse caso, a fintech não foi "mais cara" — foi a ÚNICA opção viável.

Erro 3: Não considerar o prazo de liberação
Cliente precisava de R$ 300k pra quitar dívida com prazo de vencimento em 10 dias. Bradesco (taxa 0,99% a.m.) entregaria em 15 dias. Creditas (taxa 1,29% a.m.) liberou em 3 dias. Ele escolheu Creditas — 0,30 p.p. a mais na taxa, mas evitou multa de R$ 18k por atraso no pagamento da dívida.

Erro 4: Esquecer de avaliar o imóvel antes de simular
Você acha que seu imóvel vale R$ 1 milhão (FipeZap mostra isso). Banco avalia em R$ 850k. Proposta c