Como fazer home equity com imóvel quitado?

Resposta direta: Você precisa de 4 documentos (RG, CPF, comprovante de renda, matrícula atualizada do imóvel), escolher um banco parceiro, fazer avaliação do imóvel (7-15 dias) e assinar a escritura de alienação fiduciária em cartório (mais 15-30 dias). Prazo total: 30-60 dias da simulação até o dinheiro na conta.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

---

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Ter o imóvel quitado facilita tudo — não precisa quitar saldo devedor antes, não tem burocracia de portabilidade. O processo tem 5 etapas: (1) simulação com bancos, (2) escolha da melhor proposta, (3) avaliação presencial do imóvel, (4) análise de crédito, (5) assinatura da escritura em cartório.

Prazo médio na Solva: 45 dias corridos. Você pode liberar de 50% a 70% do valor de mercado do imóvel — numa casa avaliada em R$ 800 mil, isso significa entre R$ 400 mil e R$ 560 mil disponíveis.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% dos casos. Mas tem nuances que podem mudar a jogada pro seu caso específico.

Primeiro: imóvel quitado não significa automático "sim". Os bancos ainda analisam sua renda (ou o valor altíssimo do imóvel, acima de R$ 3 milhões, que pode dispensar renda formal). Segundo: onde você faz isso muda o resultado final — comparar 22 bancos em vez de aceitar a primeira proposta do gerente do seu banco economiza em média R$ 47 mil em juros ao longo de 10 anos numa operação de R$ 500 mil.

Terceiro detalhe que ninguém te conta: a matrícula do imóvel precisa estar "limpa" — sem penhoras, arrestos, usufruto vitalício ou indisponibilidade de bens. Se tiver alguma dessas coisas, você resolve ANTES de começar o processo (pode levar 60-90 dias extras).

Passo a passo completo (com prazos reais)

1. Simulação e escolha do banco (1-3 dias)

Você envia 4 documentos básicos:

• RG e CPF
• Comprovante de renda (holerite, Decore, extrato Pix se for MEI, declaração IR)
• Matrícula atualizada do imóvel (pega no cartório de registro, custa R$ 50-150)
• Fotos do imóvel (fachada + 3-4 cômodos)

Na Solva, a gente envia esses docs pra 22 bancos simultaneamente. Em até 24 horas você recebe 3-8 propostas pré-aprovadas com taxas, prazos e valores liberáveis diferentes.

Exemplo real (março/2025):
Cliente com casa quitada em Pinheiros/SP avaliada em R$ 1,2 milhão, renda R$ 18 mil. Propostas recebidas:

• Banco A (tradicional): 0,99% a.m., até R$ 600 mil, prazo 180 meses
• Banco B (fintech): 0,79% a.m., até R$ 720 mil, prazo 240 meses
• Banco C (SCD): 1,09% a.m., até R$ 600 mil, prazo 120 meses

Cliente escolheu Banco B — diferença de 0,20 p.p. na taxa = R$ 68 mil economizados em 20 anos.

2. Avaliação do imóvel (7-15 dias)

Depois que você escolhe a proposta, o banco agenda visita de um avaliador credenciado (geralmente engenheiro ou arquiteto). Ele vai no imóvel, tira fotos, mede, verifica estado de conservação, pesquisa preços de imóveis similares no bairro.

Custo: entre R$ 800 e R$ 2.500 (depende do banco — alguns cobram, outros incluem). Prazo: 7 dias úteis em capitais, até 15 dias em cidades menores.

Dica insider: Não faça reforma grande antes da avaliação pensando que vai aumentar o valor — avaliador segue tabela FipeZap + comparáveis da região. Uma reforma de R$ 50 mil pode adicionar só R$ 20 mil no laudo (4% do valor final numa casa de R$ 500 mil).

3. Análise de crédito (5-10 dias)

Enquanto o laudo de avaliação sai, o banco analisa seu CPF (score, restrições, dívidas ativas) e valida sua renda. Se tiver nome sujo, 90% dos bancos negam — mas 2 das 22 instituições Solva aceitam restrições leves (atraso de fatura, negativação pequena) desde que o imóvel valha mais de R$ 1,5 milhão.

Aqui pode travar se:

• Renda declarada não bate com extrato bancário (MEI que declara R$ 5 mil mas movimenta R$ 50 mil)
• Imóvel tem metragem na matrícula diferente da realidade (ampliação sem averbação)
• Você tem processo judicial trabalhista ou cível que pode virar penhora

4. Assinatura da escritura (15-30 dias)

Aprovado tudo, você agenda assinatura em cartório. O banco registra alienação fiduciária na matrícula do imóvel — isso significa que ele vira "credor fiduciário" até você pagar tudo. Se você deixar de pagar 3+ parcelas consecutivas, o banco pode executar a dívida e leiloar o imóvel (mas tem que te notificar antes, dar prazo de 15 dias pra regularizar — Lei 9.514/97, art. 26).

Custo cartório: 1,5% a 2,5% do valor liberado (numa operação de R$ 400 mil, entre R$ 6 mil e R$ 10 mil). Quem paga: você (cliente). Alguns bancos parcelam no financiamento.

Prazo até o dinheiro cair: 2-5 dias úteis após assinatura (TED ou DOC).

Quando vale (cenários com números)

Cenário A — Aposentado, casa R$ 600 mil, precisa reformar + guardar reserva:
Renda: R$ 4.500 (INSS). Não conseguiria crédito pessoal (taxa 4-6% a.m.) nem consignado privado. Com home equity: liberou R$ 300 mil a 0,85% a.m. em 180 meses. Parcela: R$ 3.100 (cabe no orçamento). Usou R$ 120 mil na reforma, guardou R$ 180 mil em Tesouro Selic 13% a.a. — rendimento líquido paga metade da parcela.

Cenário B — MEI sem IR, apartamento quitado R$ 450 mil, quer abrir franquia:
Renda informal: R$ 12 mil (extrato Pix). 4 bancos negaram por falta de IR. Solva conseguiu aprovar em fintech que aceita extrato + DAS-MEI. Liberou R$ 270 mil a 1,05% a.m., 240 meses. Abriu franquia, faturamento R$ 80 mil/mês, pagou o home equity em 4 anos antecipando sem multa.

Quando NÃO vale

Cenário C — Funcionário público, casa R$ 350 mil, precisa R$ 40 mil pra quitar carro:
Home equity libera mínimo R$ 50 mil na maioria dos bancos (operações menores não compensam o custo cartório de R$ 5-8 mil). Além disso, consignado público tem taxa 1,6-1,9% a.m. — mais baixa que maioria dos home equity pra valores pequenos. Solução melhor: consignado de R$ 40 mil, prazo 96 meses, parcela R$ 800.

Cenário D — Imóvel quitado mas com usufruto vitalício registrado em favor da mãe:
Banco não empresta porque a mãe tem direito de morar ali até morrer — em caso de inadimplência, ele não consegue leiloar com ocupante. Solução: mãe precisa renunciar ao usufruto por escritura pública (custa R