Quanto consigo pegar de home equity em inventário?

Resposta direta: Entre R$ 0 e até 60% do valor avaliado do imóvel, dependendo do tipo de inventário. Em inventário extrajudicial (cartório), geralmente não é possível. Em inventário judicial, você pode conseguir autorização do juiz pra oferecer o bem em garantia, liberando de 40% a 60% do valor de avaliação — mas precisa de anuência de todos os herdeiros e decisão favorável do juízo. Bradesco, Itaú e Santander aceitam imóveis em inventário judicial com essas condições desde 2024.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

Tecnicamente, você consegue entre 40% e 60% do valor avaliado do imóvel se o inventário for judicial E você conseguir autorização do juiz pra oferecer o bem em garantia. Isso significa que num imóvel avaliado em R$ 800 mil, o teto seria entre R$ 320 mil e R$ 480 mil liberados.

Mas tem um porém gigante: a maioria dos bancos não aceita imóveis em inventário porque a propriedade ainda não está regularizada no nome dos herdeiros. Dos 22 bancos parceiros da Solva, apenas 3 bancões (Bradesco, Itaú e Santander) aceitam — e só em casos de inventário judicial com documentação muito específica.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pra maioria dos casos. Mas tem nuances que podem mudar completamente a jogada pro seu caso específico.

O primeiro ponto é: inventário extrajudicial vs. judicial faz toda a diferença. No extrajudicial (feito em cartório), o imóvel ainda não tem matrícula liberada pra transações que envolvam gravame de garantia real. Traduzindo: cartório não autoriza você a usar o imóvel como garantia antes da partilha finalizada. Zero chances.

Já no inventário judicial, você pode pedir autorização pro juiz. Mas isso depende de 3 condições:

1. Todos os herdeiros precisam concordar por escrito (anuência notarizada)
2. O juiz precisa autorizar expressamente o uso do bem como garantia
3. O banco precisa aceitar a operação com a documentação judicial anexa

Semana passada, um cliente conseguiu liberar R$ 340 mil num imóvel de R$ 650 mil avaliado (52% LTV) em inventário judicial no Bradesco. Levou 47 dias entre simulação e liberação — 18 dias só pra conseguir a anuência dos 4 herdeiros e mais 12 dias pro juiz assinar o despacho autorizando.

Quando vale / quando não vale

Cenário A: Inventário judicial + urgência financeira

Você é o inventariante, todos os herdeiros concordam, e você precisa de R$ 200 mil+ pra quitar dívidas do espólio ou pagar ITCMD (que pode chegar a 8% do valor do imóvel em SP). Nesse caso, faz total sentido buscar a autorização judicial.

Exemplo real: inventariante em SP com imóvel de R$ 1,2 milhão. ITCMD de R$ 96 mil + despesas do inventário de R$ 34 mil = R$ 130 mil necessários. Conseguiu autorização do juiz, liberou R$ 280 mil no Itaú (LTV 60% sobre R$ 470 mil da quota-parte dele), pagou os tributos e ainda ficou com R$ 150 mil de sobra pra reformar o imóvel antes da venda. Taxa 1,19% a.m. (CET 1,46% a.m.) em 120 meses.

Cenário B: Inventário extrajudicial ou herdeiros em conflito

Se o inventário está no cartório, ou se um dos herdeiros não concorda em dar anuência, não rola. O banco não aceita garantia sem unanimidade + decisão judicial. Nesse caso, você tem 2 saídas:

1. Esperar a partilha finalizar (média 8-14 meses em inventário extrajudicial)
2. Adiantar sua legítima com outro tipo de crédito (pessoal, consignado) e depois refinanciar com home equity quando o imóvel estiver no seu nome

Cenário C: Inventário judicial mas você não é o inventariante

Você é herdeiro mas não o inventariante. Tecnicamente, você pode pedir pro inventariante solicitar ao juiz a autorização pra você usar SUA quota-parte do imóvel como garantia. Mas na prática, isso complica: o banco vai exigir que a garantia cubra 100% da dívida, então ou você usa a quota inteira (se for > 60% do valor total do imóvel) ou não consegue.

Exemplo: imóvel de R$ 900 mil, você tem 33% de quota (R$ 300 mil). LTV 60% daria R$ 180 mil. Mas o banco não aceita garantia "fracionada" de quota-parte — precisa ser o imóvel inteiro ou nada. Solução: convencer os outros herdeiros a entrarem juntos na operação (todos como co-devedores) ou esperar a partilha.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o prazo do inventário judicial pode travar sua operação.

Se o juiz estima que o inventário vai finalizar em menos de 12 meses, o banco pode recusar porque a garantia "vai desaparecer" antes do meio da operação (home equity normalmente é 10-20 anos). O Bradesco, por exemplo, só aceita inventários com "previsão de conclusão superior a 18 meses" ou onde o inventariante consiga comprovar que vai manter o imóvel após a partilha (declaração de intenção de compra da quota dos outros herdeiros).

Outro detalhe: o LTV máximo cai de 60% pra 40-50% em imóveis de inventário. Isso porque o banco precisa de "colchão" pra cobrir custos judiciais caso você não pague e ele precise executar a garantia enquanto o inventário ainda rola. Na Solva, a média de LTV aprovado em inventário judicial é 47% (contra 58% em imóveis quitados regularizados).

E tem mais: o CET costuma ser 0,15-0,25 p.p. maior do que em operações normais. Um home equity padrão no Itaú hoje sai a CET 1,29% a.m. Em inventário judicial, sobe pra 1,44-1,54% a.m. porque o banco embute o risco da tramitação.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Iniciar o processo sem anuência formalizada

Custo: 3-6 semanas de atraso + possível recusa do banco. Sempre consiga as anuências notarizadas ANTES de simular. O banco vai pedir isso no dia 1 da análise.

Erro 2: Aceitar a primeira proposta sem comparar LTVs

Custo médio: R$ 40-80 mil a menos liberado. Bradesco oferece até 52% LTV em inventário judicial. Santander, 48%. Itaú, 60% se você comprovar que vai ficar com o imóvel. Numa operação de R$ 800 mil avaliados, isso é diferença entre R$ 384 mil e R$ 480 mil liberados — R$ 96 mil de gap.

Erro 3: Não negociar carência alinhada com o prazo do inventário

Custo: stress financeiro desnecessário. Se o inventário vai durar mais 14 meses, negocie carência de pelo menos 6 meses pra não começar a pagar enquanto ainda está arcando com despesas do processo. Bradesco e Itaú aceitam até 12 meses de carência em casos assim (só juros, sem amortização).

Erro 4: Esquecer que o ITCMD incide sobre o valor de mercado, não sobre o valor liberado

Custo: conta errada na simulação. Se você libera R$ 300 mil mas o imóvel vale R$ 800 mil e sua quota é 50% (R$ 400 mil), o ITCMD de SP (4%) vai ser R$ 16 mil sobre sua parte — não sobre os R$ 300 mil. Muita gente esquece de reservar esse valor do montante liberado.

Erro 5: Não documentar o destino do recurso pro juiz

Custo: autorização negada. O juiz precisa saber pra que você vai usar o dinheiro. "Pagar dívidas do espólio" ou "quitar ITC