Quais documentos para home equity em inventário?

Resposta direta: RG, CPF, comprovante de residência e renda dos herdeiros + certidão de óbito do falecido + matrícula atualizada do imóvel + alvará judicial autorizando a operação (inventário judicial) OU escritura pública de inventário + partilha registrada (extrajudicial). Bancos exigem que o imóvel já esteja formalmente partilhado entre herdeiros.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O checklist básico tem 8 itens: documentos pessoais dos herdeiros que vão assinar o contrato (RG, CPF, estado civil, comprovantes), certidão de óbito, matrícula do imóvel atualizada há menos de 30 dias, e o alvará judicial OU escritura pública de inventário registrada.

Dos 22 bancos parceiros da Solva, 14 aceitam imóveis em inventário — mas só depois da partilha concluída. Bradesco e Itaú exigem que a matrícula já esteja no nome dos herdeiros há pelo menos 6 meses. Creditas e Pontte aceitam com 30 dias de registro.

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale quando o inventário já foi concluído e o imóvel já foi partilhado entre os herdeiros. A confusão acontece porque muita gente confunde "imóvel em inventário" com "inventário em andamento".

Se o processo ainda tá correndo (inventário judicial não finalizado), nenhum banco aprova. A exceção são casos de alvará específico pra venda do bem — mas home equity não é venda, então não se aplica.

A diferença no tempo de análise pode chegar a 18 dias úteis entre um banco que aceita matrícula recém-atualizada versus outro que exige histórico de 180 dias no nome dos novos proprietários.

Documentos pessoais dos herdeiros (obrigatórios pra todos)

Cada herdeiro que vai assinar o contrato precisa apresentar:

• RG e CPF (cópias autenticadas ou digitalizadas com selfie)
• Comprovante de residência atualizado há menos de 90 dias (conta de luz, água, IPTU)
• Certidão de casamento OU nascimento (dependendo do estado civil)
• Comprovante de renda — 3 últimos holerites (CLT) OU 12 meses Decore + IR (autônomos) OU extrato 6 meses (aposentados)
• Certidão de estado civil atualizada há menos de 90 dias

Se algum herdeiro for casado em comunhão (total ou parcial de bens), o cônjuge precisa assinar como anuente — e entra na lista de documentos também.

Documentos do imóvel (aqui mora o detalhe)

A matrícula atualizada do imóvel precisa mostrar:

1. Partilha já registrada — constar o nome dos herdeiros como proprietários (não pode estar só "espólio de fulano")
2. Averbação da partilha — número do processo de inventário + data do trânsito em julgado (judicial) OU data da lavratura (extrajudicial)
3. Sem ônus — matrícula limpa, sem hipoteca anterior ou penhora
4. Descrição completa — metragem, confrontações, número do IPTU

Prazo de validade: 30 dias corridos da emissão. Se passar disso, precisa tirar nova.

Documentos do inventário (judicial vs extrajudicial)

Inventário judicial (feito em vara de família):

• Alvará judicial autorizando a operação de crédito OU
• Formal de partilha transitado em julgado
• Certidão de objeto e pé do processo
• Certidão de óbito do falecido

Inventário extrajudicial (feito em cartório desde 2007):

• Escritura pública de inventário e partilha
• Comprovante de registro da escritura na matrícula do imóvel
• Certidão de óbito do falecido

O extrajudicial é mais rápido: bancos analisam em 5-7 dias úteis versus 12-18 dias do judicial (que às vezes precisa de parecer jurídico interno adicional).

Quando vale / quando não vale

Vale pedir home equity:

• Caso A: 3 irmãos herdaram apartamento de R$ 1,2M quitado. Inventário extrajudicial concluído há 2 meses, matrícula atualizada com os 3 nomes. Um dos irmãos precisa de R$ 200k pra comprar outro imóvel. Os outros 2 assinam como anuentes. Creditas aprovou em 6 dias úteis, taxa 1,09% a.m., R$ 200k liberados.

• Caso B: Viúva herdou casa de R$ 800k. Inventário judicial finalizado há 8 meses, matrícula só no nome dela. Precisa de R$ 150k pra reformar e colocar pra alugar. Bradesco aprovou em 5 dias, taxa 0,99% a.m.

Não vale tentar (banco vai negar):

• Caso C: Inventário judicial ainda em andamento, imóvel formalmente ainda é "espólio". Matrícula não foi atualizada. Todos os 22 bancos negam — não adianta nem enviar proposta.

• Caso D: Inventário concluído, mas um dos 4 herdeiros mora fora do Brasil e não consegue vir assinar presencialmente. Banco exige procuração com poderes específicos autenticada no consulado brasileiro + tradução juramentada. Demora 45-60 dias pra resolver — melhor aguardar retorno do herdeiro.

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos esquece de mencionar que o prazo de 6 meses que alguns bancos exigem começa a contar da DATA DE REGISTRO na matrícula, não da data da morte nem da data do alvará.

Na prática: se o inventário foi concluído em janeiro/2026 mas você só registrou a partilha no cartório em março/2026, Bradesco e Itaú vão considerar que você é "proprietário há 1 mês" em abril/2026 — e vão negar.

Outro ponto: ITBI quitado. Mesmo em inventário (que deveria ser isento de ITBI pela maioria das leis municipais), alguns cartórios exigem certidão negativa de débitos imobiliários pra fazer o registro. Se tiver ITBI em aberto, matrícula não atualiza — e sem matrícula atualizada, banco não analisa.

Último detalhe técnico: se o imóvel teve doação em vida com reserva de usufruto e o falecido era o usufrutuário, a consolidação da nua-propriedade (extinção do usufruto) precisa ser averbada ANTES de qualquer operação de crédito. Vi 2 casos em 2024 onde o cliente achou que bastava a certidão de óbito — banco negou porque a matrícula ainda mostrava usufruto ativo.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Não atualizar a matrícula antes de pedir propostas Custo: 15-20 dias de atraso + risco de perder janela de taxa. Cliente perdeu oportunidade de 0,95% a.m. no Inter porque demorou 18 dias pra atualizar matrícula; quando voltou, taxa tinha subido pra 1,14% a.m. Diferença em R$ 300k/180 meses = R$ 68.400 a mais pagos.

Erro 2: Tentar contratar com inventário ainda em andamento Custo: perda de tempo do advogado + frustração. Banco só descobre na análise jurídica (dia 5-7), nega, cliente volta pra estaca zero.

Erro 3: Não envolver todos os herdeiros desde o início Custo: se um herdeiro se recusa a assinar como anuente (mesmo não precisando do dinheiro), operação trava. Vi caso onde cliente gastou R$ 4.200 em avaliação + documentação antes de descobrir que o irmão não queria assinar. Dinheiro perdido.

Erro 4: Esquecer de regularizar pendências no IPTU Custo: banco exige certidão negativa de débitos imobiliários. Se tiver IPTU atrasado (comum em imóveis de espólio que ficaram vazios), precisa quitar ANTES. Juros + multa podem chegar a 30-40% do