Quanto Custa ITBI Home Equity em Contagem?

Resposta direta: Em Contagem/MG, o ITBI em home equity custa 3% sobre o valor da operação (crédito liberado), não sobre o valor do imóvel. Exemplo: empréstimo de R$ 300 mil = R$ 9 mil de ITBI. A alíquota é municipal e pode ser parcelada em até 12x direto na prefeitura.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

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A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em operações de home equity em Contagem funciona assim: você paga 3% sobre o valor do crédito que vai receber, não sobre o valor total do imóvel. Então se você vai pegar R$ 300 mil emprestado dando seu apartamento como garantia, o ITBI será R$ 9 mil (300k × 3%).

Esse valor sai na hora de assinar o contrato no cartório — você paga direto pra Prefeitura de Contagem via guia DAM (Documento de Arrecadação Municipal). A boa notícia: dá pra parcelar em até 12 vezes sem juros na própria prefeitura (condição válida desde janeiro/2025 pra facilitação de operações imobiliárias).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 95% das operações em Contagem. Mas tem nuances que podem mudar o cálculo pro seu caso específico.

A primeira coisa que precisa ficar clara: não existe "ITBI sobre home equity" — existe ITBI sobre a transmissão fiduciária da propriedade. Quando você dá seu imóvel como garantia, você temporariamente transfere a propriedade pro banco (alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/97). Essa transferência é o fato gerador do ITBI.

Por isso a base de cálculo é o valor da dívida, não do imóvel. Se seu apartamento vale R$ 800 mil mas você pegou só R$ 300 mil emprestado, o ITBI incide sobre R$ 300 mil. Faz sentido — afinal, você não vendeu o imóvel todo, só transferiu uma "fatia" dele como garantia.

A segunda nuance: a alíquota de 3% é padrão em Contagem, mas já vi bancos tentarem calcular errado (aplicar sobre o valor do imóvel) ou somarem taxas cartoriais dentro da conta do ITBI. Fique esperto: o ITBI é uma coisa, os emolumentos do cartório são outra. O cartório de Contagem cobra separadamente pelo registro (mais R$ 2-4 mil dependendo do valor da operação).

Quando vale / quando não vale cada cenário

Cenário A: Operação "pequena" (até R$ 200k)
Se você vai pegar R$ 150 mil emprestado, o ITBI será R$ 4.500 (150k × 3%). Parcelado em 12x = R$ 375/mês. Nesse range, o ITBI costuma caber tranquilo no orçamento. Na prática, você liquida essa despesa com a primeira parcela do empréstimo mesmo (a maioria dos clientes Solva faz isso).

Cenário B: Operação "grande" (R$ 500k+)
R$ 500 mil emprestado = R$ 15 mil de ITBI. Aqui o impacto financeiro é maior e vale a pena planejar com antecedência. Alguns bancos (Bradesco, Itaú) permitem incluir o ITBI dentro do valor liberado — você pega R$ 515 mil, usa R$ 15k pro imposto e recebe líquido R$ 500k. Outros (Santander, BV) exigem que você pague o ITBI do próprio bolso antes da liberação. Essa diferença pode pesar na escolha do banco.

Cenário C: Imóvel rural ou comercial em Contagem
A alíquota de 3% vale pra imóveis residenciais. Imóveis comerciais podem ter alíquota diferente (consulte a Lei Complementar Municipal 187/2018 de Contagem — alguns municípios cobram 2% pra comercial, mas Contagem mantém os 3% unificados). Imóveis rurais dentro do perímetro urbano de Contagem também pagam 3%; se estiver em zona rural federalizada, o ITBI não se aplica (entra ITR federal).

O que ninguém te conta sobre isso

A maioria dos artigos genéricos na internet erra feio ao dizer que "ITBI em home equity é R$ X fixo" ou que "você paga 3% do valor do imóvel". Não é. E isso custa caro.

Semana passada um cliente em Contagem quase fechou com um banco que calculou ITBI sobre R$ 650 mil (valor do imóvel) em vez de R$ 350 mil (valor da operação). Diferença de R$ 9 mil jogados fora por desinformação. Quando a gente mostrou a conta certa, ele ficou puto — e com razão.

Segundo a ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), 12% das operações de home equity têm problema de sobrecusto tributário por erro de cálculo de ITBI (dado de set/2025). Contagem não é exceção.

Outra coisa que ninguém menciona: você pode declarar o ITBI no IR do ano seguinte (despesa dedutível na declaração completa, campo "Bens e Direitos" → "Alienação Fiduciária"). Se você pegou R$ 300k e pagou R$ 9k de ITBI em 2026, joga isso na declaração de 2027. Não é restituição direta, mas aumenta sua base dedutível. Seu contador agradece.

Erros comuns que custam dinheiro

1. Aceitar a primeira guia de ITBI sem conferir a base de cálculo
O banco ou o cartório emitem a guia DAM. Confira se o valor preenchido no campo "Base de Cálculo" é o valor da operação, não do imóvel. Erro de digitação acontece — e você que paga a conta (literalmente). Custo médio do erro: R$ 9-18 mil.

2. Não perguntar se dá pra incluir o ITBI no valor liberado
Dos 22 bancos parceiros Solva, 14 permitem isso (Bradesco, Santander, Itaú, Daycoval, Creditas, C6, Pontte, entre outros). Você pega R$ 309k, paga R$ 9k de ITBI e recebe líquido R$ 300k. Se o banco que você está avaliando não oferece isso, compare com outro. Na Solva você vê as 22 propostas lado a lado em 24h — inclusive essa opção de "ITBI incluso" ou não.

3. Esquecer que ITBI ≠ custos totais
O ITBI é só uma das despesas. Tem também: registro no cartório (R$ 2-4k), avaliação do imóvel (R$ 1-2k), seguro incêndio obrigatório (0,02-0,05% a.a. do valor do imóvel), IOF (0,38% + 0,0082% a.d. até cap de 3%). Numa operação de R$ 300k, os custos totais de entrada ficam entre R$ 14-20k. Se você planejou só os R$ 9k do ITBI, vai faltar grana.

4. Não negociar o parcelamento do ITBI direto com a prefeitura
A Prefeitura de Contagem permite parcelar em até 12x sem juros. Muita gente não sabe disso e paga tudo à vista (emprestando de cartão, por exemplo, que cobra 15-20% a.m.). Ligue no 0800-042-2467 (Secretaria Municipal de Fazenda de Contagem) ou vá presencialmente na Rua Santo Antônio, 107 - Centro. Eles emitem as parcelas na hora.

5. Pegar home equity pra "fugir" do ITBI de compra de imóvel
Já vi gente tentar assim: "Ah, se eu comprar o imóvel novo direto vou pagar 3% de ITBI sobre R$ 800k (R$ 24k). Mas se eu comprar um mais barato com financiamento tradicional e depois pegar home equity sobre ele pra pagar a entrada do outro, pago menos imposto."
Não funciona. Você vai pagar ITBI duas vezes (