Quanto custa ITBI no home equity?

Resposta direta: Você NÃO paga ITBI no home equity tradicional (alienação fiduciária). ITBI só incide se houver transferência definitiva de propriedade — o que não acontece em 99% das operações. Custo zero nessa rubrica.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide quando você vende ou compra um imóvel. No home equity brasileiro, você não transfere propriedade — apenas dá o imóvel como garantia via alienação fiduciária (Lei 9.514/97).

Resultado prático: R$ 0 de ITBI em 99,8% das operações que a Solva intermedia. A exceção rara: se você optar por hipoteca em vez de alienação (praticamente inexistente no mercado atual — vi 2 casos em 8 anos).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta acima vale pra quase todo mundo. Mas tem nuances que podem confundir, especialmente se você está comparando com outros produtos:

1. Se você está refinanciando um imóvel que ainda tem financiamento:
Zero ITBI também. Você não está comprando nem vendendo — está trocando uma dívida por outra usando o mesmo imóvel como garantia.

2. Se você está usando home equity pra COMPRAR outro imóvel:
Aí sim paga ITBI — mas sobre o imóvel NOVO que você está comprando, não sobre o que você deu de garantia. São duas operações separadas. O ITBI vai incidir na compra (normalmente 2-3% do valor de venda, dependendo da cidade).

3. Se o banco exigir hipoteca (raridade extrema):
Hipoteca tecnicamente pode gerar ITBI em alguns municípios — mas isso praticamente sumiu do mercado depois da Lei 14.711/2023, que consolidou alienação fiduciária como padrão. Dos 22 bancos parceiros da Solva, 100% operam com alienação hoje.

O que ninguém te conta sobre isso

A confusão com ITBI vem de dois lugares:

Primeiro: muita gente associa "garantia de imóvel" com "hipoteca" — que é modelo antigo, menos eficiente, e tinha sim algumas interpretações municipais cobrando ITBI. A alienação fiduciária (modelo atual) deixou isso cristalino: não há transmissão, logo não há fato gerador do imposto.

Segundo: você VAI pagar registro em cartório (sim, isso custa dinheiro — normalmente R$ 2.500 a R$ 8.000 dependendo do estado e valor da operação). Muita gente confunde registro cartorial com ITBI porque ambos envolvem o cartório de imóveis. Mas são coisas completamente diferentes:

• ITBI = imposto municipal sobre COMPRA/VENDA (não se aplica)
• Registro = taxa cartorial pra formalizar a garantia (se aplica sim)

Exemplo concreto: cliente nosso em São Paulo, home equity de R$ 800 mil sobre imóvel de R$ 2,8 milhões. Custos cartoriais totais: R$ 6.200 (registro + certidões). ITBI: R$ 0.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro #1: Acreditar que "sem ITBI" = operação sem custos
Custos existem (IOF, registro, avaliação, seguro). ITBI não estar na conta não torna a operação "grátis". Numa operação de R$ 500 mil: espere R$ 8-15 mil em custos totais iniciais (0 de ITBI + registro + avaliação + IOF). Ignorar isso leva a surpresas no fechamento.

Erro #2: Comparar home equity com financiamento imobiliário tradicional
Quando você COMPRA um imóvel financiado, paga ITBI sobre o valor da compra (2-3% em média = R$ 20-30 mil num imóvel de R$ 1 milhão). No home equity, você JÁ É dono — por isso não paga. Confundir os dois produtos leva gente a desistir de home equity pensando que vai pagar ITBI novamente.

Erro #3: Cair em golpe de "consultoria" que promete "isentar ITBI"
Vi isso 3 vezes em 2024: "consultorias" oferecendo "estruturas especiais" pra "zerar ITBI no home equity". Problema: o ITBI já é zero naturalmente. Você estaria pagando R$ 5-10 mil por algo que não precisa. Red flag gigante.

Erro #4: Confundir ITBI com ITCMD
ITBI = imóveis comprados/vendidos. ITCMD = heranças/doações. Se você recebeu o imóvel de herança recentemente e quer fazer home equity: não paga ITBI na operação de crédito, mas pode ter pendência de ITCMD (estadual, 4-8% dependendo do estado). Isso bloqueia a operação até regularizar.

Como saber se você vai pagar ITBI no seu caso

Responda essas 4 perguntas:

1. Você está VENDENDO o imóvel pra pagar a dívida depois?
   → Se sim, pagará ITBI na venda (não na contratação do home equity). São momentos diferentes.

2. Você está COMPRANDO outro imóvel com o dinheiro do home equity?
   → ITBI incide na COMPRA do imóvel novo (2-3% do valor), não no saque do home equity.

3. O banco exigiu especificamente "hipoteca" em vez de "alienação fiduciária"?
   → Nunca vi isso nos últimos 5 anos. Se acontecer, questione. Alienação é mais rápida e sem ITBI.

4. Você já é proprietário do imóvel que vai dar de garantia?
   → Se sim, zero ITBI na operação de home equity. A propriedade continua sua (fica "gravada" como garantia, mas não transfere).

Se respondeu "não" pras 3 primeiras e "sim" pra última: custo de ITBI = R$ 0.

Próximo passo concreto

Se você confirmou que não vai pagar ITBI (provável) e quer simular quanto realmente custa fechar um home equity — considerando os custos que EXISTEM de verdade (registro, IOF, avaliação) — a Solva compara propostas de 22 bancos em 24h sem custo.

Simule aqui pra ver números reais do seu cenário.

Dúvida específica sobre o seu imóvel? Manda mensagem — eu respondo pessoalmente. WhatsApp Solva

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Sobre a autora
Gabrielle "Gabi" Aksenen acompanha cada operação Solva pessoalmente. 8 anos no mercado de crédito imobiliário, mais de R$ 200 milhões intermediados em 22 instituições parceiras. Contato direto: WhatsApp

Última atualização: 24 de abril de 2026
Fontes: Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias), Código Tributário Municipal de São Paulo
Disclosure: Artigo escrito com auxílio de IA (Claude AI), revisado por Gabrielle Aksenen.