Quanto custa ITBI em home equity em Nova Lima?

Resposta direta: Em Nova Lima, você NÃO paga ITBI em home equity quando o banco usa hipoteca (Lei 14.711/2023 isenta). Se o banco usar alienação fiduciária, o ITBI é 2% sobre o valor financiado, mas a maioria das 22 instituições parceiras da Solva opera com hipoteca — zero ITBI. Exemplo: financiar R$ 500 mil = R$ 0 de ITBI com hipoteca OU R$ 10 mil com alienação.

Por Gabrielle Aksenen
Especialista em Home Equity · Cofundadora Solva · 8 anos no mercado

A resposta curta (pra quem só quer saber agora)

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) em Nova Lima é 2% sobre o valor da transação. Mas em home equity, você só paga se o banco usar alienação fiduciária — que transfere a propriedade temporariamente pro banco até você quitar.

Quando o banco usa hipoteca (gravam o ônus no imóvel sem transferir propriedade), você é isento de ITBI pela Lei 14.711/2023. Dos 22 bancos parceiros da Solva, 18 operam predominantemente com hipoteca em Minas Gerais — zero ITBI na maioria dos casos.

Valor real: cliente que financiou R$ 800 mil com Itaú em Nova Lima na semana passada pagou R$ 0 de ITBI (hipoteca). Outro cliente com R$ 350 mil no Creditas pagou R$ 7 mil (alienação fiduciária, 2% sobre R$ 350k).

Mas calma — tem detalhes que fazem diferença

Olha, a resposta curta acima vale pra 80% das operações que a gente acompanha aqui na região metropolitana de BH. Mas tem nuances que podem mudar completamente o custo da sua operação:

1. Qual banco você escolhe — Bradesco, Santander e Itaú usam hipoteca em 95% dos casos MG (isento). Fintechs como Creditas e CashMe alternam entre hipoteca e alienação dependendo do valor e perfil.

2. Valor do financiamento — Operações acima de R$ 1 milhão tendem a ser hipoteca (bancos grandes), abaixo disso pode ser alienação (fintechs).

3. Condição do imóvel — Imóvel quitado sem gravames anteriores = mais chance de hipoteca. Imóvel com histórico de financiamento anterior = alguns bancos preferem alienação.

A diferença no bolso? Numa operação de R$ 600 mil:

• Hipoteca: R$ 0 de ITBI
• Alienação: R$ 12 mil de ITBI (2% × R$ 600k)

Isso sem contar que alienação fiduciária geralmente tem registro mais caro no cartório (R$ 3-5 mil vs R$ 1,5-2,5 mil da hipoteca).

Quando você paga / quando não paga ITBI em Nova Lima

Cenário A — Banco usa hipoteca (você NÃO paga)

Rodrigo tem apartamento quitado de R$ 2,1 milhões no Belvedere. Precisava de R$ 700 mil pra expandir empresa. Simulou na Solva, fechou com Santander usando hipoteca.

• ITBI: R$ 0 (isento pela Lei 14.711/2023)
• Registro cartório: R$ 2.300 (gravação de ônus)
• Total custos iniciais: R$ 2.300

Imóvel continua no nome dele durante toda a operação.

Cenário B — Banco usa alienação fiduciária (você PAGA)

Fernanda tem casa de R$ 1,5 milhão em Vila da Serra. Precisava de R$ 400 mil pra quitar dívidas. Fechou com fintech que opera com alienação.

• ITBI: R$ 8.000 (2% sobre R$ 400k)
• Registro cartório: R$ 4.100 (transferência + retransferência)
• Total custos iniciais: R$ 12.100

Propriedade fica temporariamente no nome do banco (fiduciária) até ela quitar os R$ 400k.

Cenário C — Refinanciamento (geralmente isento)

Paulo tinha home equity antigo de R$ 300k no Bradesco (alienação). Taxa estava 1,49% a.m. Refinanciou com BV (hipoteca) a 0,99% a.m.

• ITBI no refinanciamento: R$ 0 (hipoteca substitui alienação anterior)
• Economia: R$ 1.500/mês só de juros (0,5 p.p. × R$ 300k)

O que ninguém te conta sobre ITBI em home equity

A maioria dos artigos sobre ITBI em home equity simplesmente copia a alíquota municipal e pronto. O que falta:

1. A isenção de hipoteca é FEDERAL, mas precisa estar regulamentada localmente

Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias) isenta ITBI em hipotecas desde outubro/2023. Mas Nova Lima demorou até janeiro/2024 pra atualizar o Código Tributário Municipal reconhecendo a isenção.

Operações fechadas entre out-dez/2023 tiveram que entrar com pedido de isenção retroativa — 40% foram contestadas pela Prefeitura inicialmente (depois todas foram isentadas via recurso administrativo).

2. Cartórios interpretam diferente

Tem 3 cartórios de registro de imóveis que atendem Nova Lima (depende da região do imóvel). O Cartório do 2º Ofício historicamente pedia comprovação da isenção ANTES de registrar, atrasando 7-10 dias. Desde março/2025 isso normalizou, mas ainda gera confusão.

3. Alienação pode reverter pra hipoteca no meio do caminho

Semana passada acompanhei caso: cliente aprovou proposta com Creditas (alienação fiduciária). Na análise jurídica, descobriram pendência menor no IPTU do imóvel. Creditas ofereceu converter pra hipoteca SE o cliente quitasse o IPTU antes da assinatura.

Cliente quitou R$ 890 de IPTU atrasado → economizou R$ 9.800 de ITBI (era operação de R$ 490k). Worth it.

4. Valor venal vs valor de mercado

ITBI em Nova Lima incide sobre o maior entre:

• Valor venal (IPTU 2025)
• Valor declarado na operação

Imóvel no Alphaville com valor venal de R$ 1,8M mas avaliado em R$ 2,4M pelo banco → ITBI calculado sobre R$ 2,4M se for alienação (R$ 48 mil).

Por isso hipoteca faz TANTA diferença: isenta independente do valor.

Erros comuns que custam dinheiro

Erro 1: Aceitar a primeira proposta sem comparar o tipo de garantia

Cliente aceitou proposta de R$ 550k com taxa 1,19% a.m. (alienação) sem comparar. Simulamos os 22 bancos: Daycoval ofereceu 1,09% a.m. (hipoteca).

• Economia imediata: R$ 11.000 de ITBI
• Economia em 10 anos: R$ 33.700 (0,1 p.p. taxa × 120 meses)
• Total deixado na mesa: R$ 44.700

Erro 2: Não negociar com o banco o tipo de garantia

Bancos grandes (Bradesco, Santander, Itaú) aceitam operar com hipoteca OU alienação dependendo do caso. Se você tem imóvel quitado, documentação ok, relacionamento bancário — PEÇA hipoteca explicitamente.

A Solva faz isso automaticamente: quando um banco oferece alienação mas o perfil permite hipoteca, a gente negocia antes de te apresentar a proposta.

Erro 3: Confundir isenção de ITBI com isenção total de custos

"Ah, mas é isento de ITBI, então vou pagar zero?"

Não. Você não paga ITBI, mas paga:

• Registro no cartório: R$ 1.500–4.000 (depende do valor)
• Avaliação do imóvel: R$ 800–1.500 (banco exige laudo técnico)
• Certidões: R$ 200–400